報稅季節的腳步近了,97年度綜所稅的申報時間自五月起開跑,若你有不動產的交易、出租、承租等行為,申報綜所稅時皆有節稅的「撇步」,前提要提早著手準備相關的證明文件。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,以賣房子的屋主而言,最單純的情況是以「房屋評定現值」的固定比率,算出售屋所得並報稅。舉例來說,某間房屋的評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準29%,申報所得時應填寫財產交易所得為29萬元;但事實上,報稅時還可計入「取得成本」。所謂「取得成本」,指付出的相關稅費(如契稅與印花稅)、仲介費和代書費等,以及購屋後的裝修費用,加上購屋前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

同樣的,包租公或包租婆若備妥憑證,便可採列舉扣除方式,逐項提出因租賃而發生的損耗、花費之相關證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅、貸款購屋而出租所支付的利息等。房東們可先行核算,從租金收入中扣除後,再以餘額做為租金所得來報稅。

至於在外賃居的租屋族,可享有1年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住,而非營業用途,且未申報購屋借款利息,並附上租屋契約、租金付款證明、戶口名簿或切結書。

如果是購屋族,購買自用住宅有辦理借款,借款利息亦能列舉扣除,每年扣除額最高30萬元,每一申報戶以一屋為限。

中時電子報 (2009-04-15) 張舒婷台北報導  我要留言

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內政部地政司規定不動產仲介經紀業酬標準..
依內政部八十九年五月二日台(八九)內中地字第八九七九0八七號規定
不動產租賃報酬率不得超過實際成交價金一個半月之租金.(出租方1個月.承租方半個月)

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租屋常見問題

 

一、 何謂押金?一定都要給嗎?給多 少才是合理的?

答:「押金」是指當房東與房客達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房 屋、違反契約或不繳房租等情況產生,房東可以要求房客支付一定金額作為 擔保。至租約期滿後,若房客沒有違反契約規定,則房東應該無息退還押金。

 

二、 房東向我要訂金,一定都要給嗎?給多少才是合理的?

答:「訂金」是指看房子的人尚處於考慮階段,但要求房東給予優先租賃權,所 先支付房東的約訂金,以彌補如果不簽約時,房東因處於等待階段所遭受的損失。所以一旦房客猶豫不決,尚未決定是否簽約時,房東為了保障己身之 權益,可能會要求先付訂金,然而這並不具強制性不一定要給,因為可以先 衡量本身承租的意願,再作決定是否要先付訂金;且訂金要給多少並不一定,視雙方同意即可。

 

三、 如果已經給房東訂金,但後來改變心意不跟房東訂契約,我可以拿回訂金嗎?

答:當然不行,因為對房東而言,您所支付的訂金是保障你有優先承租的權利,如果你後悔不想租的話,這訂金就算做他等你回覆這段時間內的損失補償金了。

 

四、 簽訂契約到底有什麼好處呢?

答:白紙黑字、寫清楚權利義務等關係,除非是您違反先前的約定,否則房東是 不得任意調漲房租或收回房屋的;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時 繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。

 

五、 如果房東財務出問題,以致於房子被拍賣了,但我的契約還未到期,怎麼辦?

答:請放心!您的租屋權益絲毫不受影響,因為依照法律上的規定,當租約未到期時,房客是可以與新屋主延續租賃關係的,直至原租約屆滿。

 

六、 簽契約時要求房東驗名正身再簽會不會不合理啊?

答:千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確認訂約的對象身份,除雙方都應出示身份證明外,房客尤應要求房東出示房屋所有權狀、房 屋稅單或登記謄本,來確定房東的真實身份與房子的所有權狀況。

 

七、 雙方的修繕責任要如何明訂在契約中?

答:簽約時一定要確實明訂如果屋子結構性部份損壞,修繕部份由房東負責,最 好能針對所謂結構性加以定義或名列家具或設備的修繕項目及責任區分,必要時亦可針對設備項目照相,當成附件。另依民法規定,屋子設備若有損壞時,房客必須盡到通知屋主的責任,否則如有造成更大損失時,房客可得負賠償責任。若房客已經告知房東,而房東一直遲未修繕,則房客可以:終止契約或自行請人修復,再於兩年內 向房東索取修繕費或扣抵房租。另外,民法處424條之規定係有利於房客,即若房屋有危及健康等安全因 素時,可以隨時解約,即使房客早就發現房屋有瑕疵。

 

八、 如果房東是二房東,應注意什麼?

答:如果你的房東是二房東,請務必看其與大房東所簽之契約,是否有「限制轉 租」之規定,若有,則不能承租;如沒限制則應確認為全部轉租或為部份轉 租,因民法443條規定:全部轉租,視為效,是故僅可部份轉租,同時您 簽約後,只需向二房東負責,一旦,房客有違反契約規定時,就全權由二房 東向大房東負責了。一般來說,契約書中如果沒有提到轉租規定時,通常視為是可以轉租的。

 

九、 房東可否在承租期間內,自由進出您的租賃處?

答:當然不可,依民法物權篇第765條之規定:所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。又所謂租賃,係指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付策金之契約;很明顯地當房東未將房子出租時,所有人可自由進出所有物,然當所有物已出租時,房客對其租賃物有使用與收益之權利,換言之,房東係將該所有物之使用收益之權出租給房客,而其處分之權仍留於房東,所以房東不可隨意進出租賃物。
另外,或許有人會詢問,若房東時當進出租賃物時有否涉及刑事責任?按民法195條之規定:不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處 分。又民法184第一項規定:因故意或過失,不法侵害他人權利者,負損害賠償責任。而在刑事上依刑法第306條之規定:無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

 

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