目前日期文章:200904 (6)

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目前正值房價盤整期間,要如何加快房屋市場交易速度,價格仍是買賣雙方決定的關鍵,如何判斷房屋「價值」,專家做出建議,值得投資人參考。

 

要如何判斷自己的房子價值來決定合理的價格呢?日前挑選出5項與房屋價值強烈相關的要素,並抽問全省加盟店店長後發現,這些在房屋仲介業深耕經營許久的專家們認為「地段」是決定房屋價值最重要的項目,其比重高達34%,其次為「生活機能」佔25%,接著分別為格局17%、採光14%和裝潢10%。

 

觀察目前的市場狀況,發現有部分屋主對於房價十分堅持,因此建議不論屋主或購屋人,不妨參照房仲專家建議的項目比重來檢視房屋價值,針對房屋所在的地段和生活機能、以及本身的格局、採光和裝潢分別給予1- 5分的分數後,再乘以對應的比重計算出總分,便能為其提供客觀的參考依據,也能藉以調整房屋的價格。

 

以上項目都相當重要,但建議另外還需要注意建商的品質及信譽,因為萬一出現漏水等房屋瑕疵問題的話,有信譽及品牌的建商可做售後服務的維修。

舉例說,王先生任職於政治大學,王太太是位全職家庭主婦,一雙兒女正值國小學齡,2人找房子找了半年多之後,看中位在興隆路與辛亥路附近的一間大樓A屋,以及另一間位在熱門仁愛學區內的公寓B屋。

 

先生與王太太認為A屋的地段有4分、生活機能5分、格局4分、採光4分、裝潢3分,而B屋的地段有5分、生活機能4分、格局3分、採光3分、裝潢4分,兩者的房屋價值經加權計算之後,分別為4.15分和4.03分,因此王先生與王太太決定購買A屋。

 

另一個例子是陳小姐打算將住了3年的套房出售,經調查得知同棟大樓恰巧剛以300萬成交一戶同格局的套房,陳小姐以5要素評量之後認為自己的房子裝潢普通,不如該戶的全新裝潢附家電,分數分別為3.49分和3.93分,因此決定開價266萬委託仲介出售,在兩個月後便順利成交。

 房仲業者表示,以上評分標準方式,值得房屋買賣雙方參酌。

 

來源:中時電子報 

 

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中國大陸盛行的「山寨現象」這股歪風,如今也吹向台灣房市。 根據美商ERA易而安觀察發現,所謂的「山寨」就是「以假亂真」,至於預售屋案場的「山寨現象」,即指業者遊走在法律邊緣的促銷伎倆,打算購屋的民眾可要睜大眼睛。

■  透視山寨現象 伎倆一「假客戶

美商ERA易而安行銷顧問張欣民指出,預售屋案場的「山寨現象」就是要
讓打算購屋的民眾,誤以為這個預售屋個案買氣旺,若不快點下決定,恐怕就被人買走了。

首先最常見的伎倆,是一進案場每張桌子都坐滿了看屋民眾,牆上還貼滿了恭賀成交的紅單,說穿了,案場這些民眾很可能都是建商或是代銷商安排的「假客戶」,至於恭賀成交的紅單,當然也極可能是造假的。

■ 透視山寨現象 伎倆二「假售出

張欣民透露,中大型的預售案往往會有某些棟(戶)條件比較好,因此有些業
者會將條件較優的物件先行「鎖單」,只要民眾詢問一律推說「抱歉已出售」,反而推薦條件較差的物件給民眾。 這種「假售出」是業者為了防止條件較差的物件乏人問津,無法順利脫手的慣用伎倆。

■ 透視山寨現象 伎倆三「假成交

至於遊走在法律邊緣的「假成交」伎倆,現在已經比較少見。 根據了解,以
前會有業者製作假成交的客戶名單,以便於向銀行取得建築融資,不過經過前一波房地產大跌的衝擊,銀行業者對於成交客戶名單的查核,已經比以往嚴謹許多,也因此「假成交」的「山寨現象」才會比較罕見。

網路地產王 (2009-04-13)  【網路地產王/曾炳鈞/綜合】 我要留言

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花了畢生積蓄買房子,卻發現買到凶宅,不但住起來不安寧,轉手也不容易,該怎麼辦?房仲建議,最好透過合法仲介找房子,決定特定物件後,不妨透過當地派出所查詢,或是探探左鄰右舍的口風,都能事先防範於未然!

■ 上千凶宅待價而沽 合法房仲先把關

根據警政署、消防署統計資料,台灣地區每年平均發生一千兩百餘件殺人案及八百餘件自殺案,發生地點屬「室內」者,估計約占七成,而面對家中發生不幸,最常見的處理方式就是「搬家」,換句話說,每年可能有一千四百多間「凶宅」,在房屋市場待價而沽。

一般來說,在賣方委託出售房屋時,會先簽署一份內政部公定的「房地產標的說明」,裡面明文要求賣方表明「產權期間是否曾於本建物專有部分範圍發生兇殺或自殺致死案」。住商不動產協理吳光華建議,買方如果擔心買到凶宅,可以先請仲介提供謄本,檢視賣方是否長期持有該物件,以推定物件是否為凶宅;如果仍不放心,不妨先向鄰居打聽一下,或是與原屋主一同前往當地派出所查詢,以確定房屋本身是否曾發生自殺、他殺致死案件。

■ 舉證凶宅事實 可要求損害賠償

如果真的不幸買到了凶宅,只要期間不長,買方可以確實舉證屋主刻意隱瞞,造成買方權益受損,並且在法律上說明權益受損事實,以及何種權益受損,便可以依照不動產經紀業管理條例第26條或民法184條,對賣方與仲介的故意過失所造成的損害請求損害賠償。

對房屋仲介來說,為了維護商譽,從業人員確實有義務去查證房屋本身的狀況,過去曾經發生同業仲介賣出凶宅,和解後由公司先代墊賠償金,但人員離職後置之不理的案例,吳光華建議,主管機關應正視此類問題,定下明確的標準,讓買賣雙方與仲介業者都有可以遵循的規範,以減少買賣凶宅所可能出現的紛爭。

網路地產王 (2009-04-14) 【網路地產王/綜合】 問題留言

 

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報稅季節的腳步近了,97年度綜所稅的申報時間自五月起開跑,若你有不動產的交易、出租、承租等行為,申報綜所稅時皆有節稅的「撇步」,前提要提早著手準備相關的證明文件。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,以賣房子的屋主而言,最單純的情況是以「房屋評定現值」的固定比率,算出售屋所得並報稅。舉例來說,某間房屋的評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準29%,申報所得時應填寫財產交易所得為29萬元;但事實上,報稅時還可計入「取得成本」。所謂「取得成本」,指付出的相關稅費(如契稅與印花稅)、仲介費和代書費等,以及購屋後的裝修費用,加上購屋前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

同樣的,包租公或包租婆若備妥憑證,便可採列舉扣除方式,逐項提出因租賃而發生的損耗、花費之相關證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅、貸款購屋而出租所支付的利息等。房東們可先行核算,從租金收入中扣除後,再以餘額做為租金所得來報稅。

至於在外賃居的租屋族,可享有1年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住,而非營業用途,且未申報購屋借款利息,並附上租屋契約、租金付款證明、戶口名簿或切結書。

如果是購屋族,購買自用住宅有辦理借款,借款利息亦能列舉扣除,每年扣除額最高30萬元,每一申報戶以一屋為限。

中時電子報 (2009-04-15) 張舒婷台北報導  我要留言

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找仲介公司的好處

房客:

  1. 不會有假房東的問題〈會先確認房東的身份,避免繳了租金,沒有房子可住〉。
  2. 省事省時間〈不用大街小巷跑來跑去〉。
  3. 安全〈對單身女性獨自找房子而言〉。
  4. 比較不會發生惡房東的問題〈會提供租屋糾紛處理的方法和法律常識〉。
  5. 房屋租金合理〈事先都會教育屋主合理的行情〉。

房東:

  1. 不必浪費自己的時間,摸不著頭緒,因為自己本身沒經驗
  2. 專業人士,幫您評估過後,針對需求篩選過後,再約出來看房子,省時又省力
  3. 仲介免費為您的房子登廣告,增加房子曝光量,可大大提高房屋成交機會。
  4. 房屋成交後若有租屋問題,仲介可協助解決,替房東將傷害降到最低。

 

內政部地政司規定不動產仲介經紀業酬標準..
依內政部八十九年五月二日台(八九)內中地字第八九七九0八七號規定
不動產租賃報酬率不得超過實際成交價金一個半月之租金.(出租方1個月.承租方半個月)

轉述 新竹大管家租屋網       聯絡我

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租屋常見問題

 

一、 何謂押金?一定都要給嗎?給多 少才是合理的?

答:「押金」是指當房東與房客達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房 屋、違反契約或不繳房租等情況產生,房東可以要求房客支付一定金額作為 擔保。至租約期滿後,若房客沒有違反契約規定,則房東應該無息退還押金。

 

二、 房東向我要訂金,一定都要給嗎?給多少才是合理的?

答:「訂金」是指看房子的人尚處於考慮階段,但要求房東給予優先租賃權,所 先支付房東的約訂金,以彌補如果不簽約時,房東因處於等待階段所遭受的損失。所以一旦房客猶豫不決,尚未決定是否簽約時,房東為了保障己身之 權益,可能會要求先付訂金,然而這並不具強制性不一定要給,因為可以先 衡量本身承租的意願,再作決定是否要先付訂金;且訂金要給多少並不一定,視雙方同意即可。

 

三、 如果已經給房東訂金,但後來改變心意不跟房東訂契約,我可以拿回訂金嗎?

答:當然不行,因為對房東而言,您所支付的訂金是保障你有優先承租的權利,如果你後悔不想租的話,這訂金就算做他等你回覆這段時間內的損失補償金了。

 

四、 簽訂契約到底有什麼好處呢?

答:白紙黑字、寫清楚權利義務等關係,除非是您違反先前的約定,否則房東是 不得任意調漲房租或收回房屋的;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時 繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。

 

五、 如果房東財務出問題,以致於房子被拍賣了,但我的契約還未到期,怎麼辦?

答:請放心!您的租屋權益絲毫不受影響,因為依照法律上的規定,當租約未到期時,房客是可以與新屋主延續租賃關係的,直至原租約屆滿。

 

六、 簽契約時要求房東驗名正身再簽會不會不合理啊?

答:千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確認訂約的對象身份,除雙方都應出示身份證明外,房客尤應要求房東出示房屋所有權狀、房 屋稅單或登記謄本,來確定房東的真實身份與房子的所有權狀況。

 

七、 雙方的修繕責任要如何明訂在契約中?

答:簽約時一定要確實明訂如果屋子結構性部份損壞,修繕部份由房東負責,最 好能針對所謂結構性加以定義或名列家具或設備的修繕項目及責任區分,必要時亦可針對設備項目照相,當成附件。另依民法規定,屋子設備若有損壞時,房客必須盡到通知屋主的責任,否則如有造成更大損失時,房客可得負賠償責任。若房客已經告知房東,而房東一直遲未修繕,則房客可以:終止契約或自行請人修復,再於兩年內 向房東索取修繕費或扣抵房租。另外,民法處424條之規定係有利於房客,即若房屋有危及健康等安全因 素時,可以隨時解約,即使房客早就發現房屋有瑕疵。

 

八、 如果房東是二房東,應注意什麼?

答:如果你的房東是二房東,請務必看其與大房東所簽之契約,是否有「限制轉 租」之規定,若有,則不能承租;如沒限制則應確認為全部轉租或為部份轉 租,因民法443條規定:全部轉租,視為效,是故僅可部份轉租,同時您 簽約後,只需向二房東負責,一旦,房客有違反契約規定時,就全權由二房 東向大房東負責了。一般來說,契約書中如果沒有提到轉租規定時,通常視為是可以轉租的。

 

九、 房東可否在承租期間內,自由進出您的租賃處?

答:當然不可,依民法物權篇第765條之規定:所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。又所謂租賃,係指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付策金之契約;很明顯地當房東未將房子出租時,所有人可自由進出所有物,然當所有物已出租時,房客對其租賃物有使用與收益之權利,換言之,房東係將該所有物之使用收益之權出租給房客,而其處分之權仍留於房東,所以房東不可隨意進出租賃物。
另外,或許有人會詢問,若房東時當進出租賃物時有否涉及刑事責任?按民法195條之規定:不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處 分。又民法184第一項規定:因故意或過失,不法侵害他人權利者,負損害賠償責任。而在刑事上依刑法第306條之規定:無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

 

          轉述 新竹大管家租屋網     問題留言

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