目前日期文章:200905 (5)

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     國內房市似乎有逐漸回溫跡象,不過,也並不是完全沒有隱憂存在,部分地區的餘屋量仍然偏高、民眾的失業情況也還沒有大幅改善,因此,這一波房市景氣的變數仍然存在,要再持續觀察,才能確定房市是否已經回春。
     國內房市的買氣近來受到台股大漲激勵,交易量出現活絡的現象。對此,近來國內新成屋和預售屋的來人組數的確有增加,根據北台灣預售和新成屋所做的調查也發現,三月和四月份,房市景氣燈號已經連續呈現兩個黃藍燈,不過,目前北台灣的餘屋量還有四萬多戶,主要集中在桃園地區,能否順利消化,關係未來的房市景氣。「還是有負面的、餘屋量的問題,包括現在失業潮,但假如景氣到第三季還是沒有上去的話,購屋者擔心下個月會不會丟了工作,或科學園區有一下沒一下,所以失業潮是房市最大的殺手,所以隱憂一定有啦!」
     至於新流感疫情會不會對房市造成影響,目前國內外疫情控制得都還不錯,加上國內已經有過處理SARS疫情的經驗,因此,新流感對於房市在現階段應該不會有太大影響。
來源: 中廣新聞網

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租屋市場競爭激烈,包租重現激殺潮,房仲業者建議,掌握所在區位好、捷運公車近、生活機能強、門禁安全佳、裝潢氣氛優五大包租心法,包租將易突圍而出。

銀行定存利率創下歷史新低,迫使為數不少的定存資金流入市場。其中房地產由於保值、投資方式相對單純與安全,深受保守型投資者喜愛,但隨著大量資金進入房地產市場,選擇包租獲益的屋主越來越多,市場競爭相對激烈,多年來表現穩定的住宅租金也出現了鬆動現象。

這個現象顯示租屋市場確實因為越來越多的長期投資者進入,造成租屋供給面擴大,為了競爭有限的租客,租金降低也是必然的現象。

定存利率創新低,加上房價漲租金多年不漲的情況,壓縮到包租公的投資報酬率,目前市場上除了特殊的產品之外,幾乎很少見到年投資報酬率超過3%的產品。

但即使如此,比銀行定存高的投資報酬率,加上房地產相對安全保值,仍是許多資金擁有者的最愛。不過因為進入這市場的人越來越多,房東還得面對房屋空置率不斷提高的問題,許多房東等租客,一等就等半年以上,除了空置物件看得心煩,資金壓力也成為不小的負擔。

市場上想當房東的人很多,房屋好不好出租,其實在買屋時就已經註定了,買屋出租需要注意5個部分,有這5大特色的房子,只要租金不太離譜,一般都算好租。

1、所在區位好:一般以選擇在人口密集,商業活動頻繁或大學學區,對將來出租會有較大的保障。

2、捷運公車近:是否鄰近捷運或者有其他的大眾運輸系統,抑或有接駁車可通往捷運站等都是租屋者考慮的重點。

3、生活機能強:附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等,有助生活機能的設施,對於轉手與出租都有很大的幫助。

4、門禁安全佳:門禁安全及清潔品質都相當注重的產品,租金也有加分。

5、裝潢氣氛優:房東願意將內部稍加裝潢,營造出溫馨氣氛,也將有助於出租率與租金的提升。

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  頭路越來越難找、薪水越變越薄,為了省租金,出外打拼的租屋族也開始出現遷徙現象,轉往市郊轉租較低價的物件,除了搬家,專家也建議,租屋族不妨也可以選擇以簽固定約的方式來壓低房價,節省租金。

 

■ 捨大樓選公寓簽長約爭取低價

 

  房仲業者表示,台北市的電梯大樓、擁有管理功能的套房,平均租金約在1.2萬,不僅水、瓦斯等費用須另計,還需額外支付管理費。相較於大樓的套房,租屋族不妨考慮選擇由三房二廳格局的公寓改裝成獨立套房的物件,租金大概落在1萬元上下,且租金可能還內含水、瓦斯、第四台、網路等支出,這樣換算下來,每個月至少可以省下3000~4000元的支出。

 

  此外,若房子的屋況良好、周邊生活機能佳,房客也可向房東表達,願簽1年以上的長約,房東不必擔心空巢期,而在租金方面,就可能有議價的空間,比如說酌減3000、5000元,對荷包來說,也不無小補。

 

■ 不景氣省租金租屋族大舉外移

 

  根據房仲業者的調查指出,目前市中心捷運站周邊的租金貴2成,荷包緊縮的租屋族,因無法負擔而退居外圍租屋,使得目前市中心的租屋市況最糟,反而是捷運線末端站點,租金較低,出租率較佳。

 

  許多租屋族為了省租金,從市中心往外圍擴散,房仲業者分析,以月租1萬元的獨立套房來說,多坐一個捷運站,租金可省近千元,因此,租屋族以最常搭乘的捷運線為主軸,開始呈放射狀遷徙,其中大台北的各捷運站點中,又以南港區的昆陽站、北縣的永寧和南勢角等站,是最受租屋族青睞的區塊。

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捷運帶動交通優勢,使捷運住宅具有抗跌增值的潛力,但不是所有捷運住宅都有一樣的漲幅條件,房地產專家建議,購買捷運住宅還是要考量各捷運商圈性質差異及居住品質、生活機能等。

捷運住宅需考量未來的漲幅或保值條件,較具漲相的區域,需符合原商圈發展有相當成熟度、區域內人口密集,除有捷運站外,聯外交通要多元化且未來仍有其他交通或是重大公共工程進駐,才是具有保值與增值潛力的捷運住宅。

目前看來,沿著捷運購屋的大方向是正確的,但仍要考量其周邊環境,如果能再多個市場、公園或學區的加值,未來才可確定比較保值。

專家透露以商圈來說,若是成熟商圈內的捷運住宅,通常都具有加分作用,但若捷運站本身沒有商圈或是為新開發的商圈,商圈一旦未能成形,人潮稀少,捷運帶動房價漲幅的效果就不強。

保值性佳的捷運住宅通常是三鐵共構的捷運或是雙交會點的捷運站,例如台北車站、板橋捷運站、未來南港站,都是屬於三鐵共構的捷運站,另外雙交會點的捷運站如古亭站,或是未來捷運環狀線完工後的大坪林站、景安站等,因為有雙捷運線交會,就會帶動更多人潮與錢潮,房屋保值性佳。

另外,捷運住宅通常是越近捷運站保值性越高,所以捷運共構的產品通常價格最高、上漲也最快,但除此之外,距捷運五百公尺,走路十分鐘內的住宅,可避免人潮與噪音干擾,保值性也佳。

但若要從未通車的捷運先下手卡位,享有未來通車後的增值空間,則要優先考量捷運預計通車的日期,以便確認資金運用的活絡。

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法界人士表示,法院查封民眾的房屋,會先以專函通知所有權人,法院人士前來現場查封房屋時,也會出示證件,再貼上封條,絕無要求所有權人提供權狀或身分證件,以撤銷查封的情形。

 

 

 

關於法院查封不動產的流程,查封是由債權人啟動,向法院聲請查封債務人之土地、建物(所有權人須為債務人)。書記官收到強制執行聲請,經由法官審理後,便會交由執達員繕打查封公文予地政事務所辦理查封登記。

 

 

 

查封標的若為單純土地無建物坐落其上者,則須另會同地政人員指界。查封之建物若有增建,或是有未辦保存登記建物者,則須再定期做測量查封。約定當天至現場,法院會派書記官會同執達員,於查封標的貼上封條。

 

 

 

台北士林法院法官指出,查封工作是由書記官會同錄事或執達員執行,如果真的是法院來查封,對被查封的標的物住址、地號已非常清楚,不可能再要求當事人拿出土地、建物所有權狀來「銷案」。

 

來源: 自由時報

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