目前日期文章:200906 (6)

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美國經濟及金融市場乍現生機,有些分析師認為最重要的房市應出現復甦跡象,但令人驚訝的是:因為失業率攀升及高檔屋價格下跌雙重夾擊之下,原本信用良好的美國屋主還不起貸款,導致房屋法拍案例有增無減,而且至少要延續到二○一○年。

 

美國「房貸銀行公會」五月廿八日發表報告表示,在新一波無力償還房貸案件中,以優級之固定利率房貸戶佔最多;今年第一季優級房貸戶違約遲繳或遭法拍的比例達近一三%,創下公會自一九七二年開始登錄此數據以來的紀錄。

 

美國《商業周刊》日前報導,目前法拍屋充斥,房市根本不可能有起色。美國「全國仲介業者公會」的研究指出,如依現今的銷售率與需求量計,市場上價值逾七十五萬美元的高檔成屋,其總數至少要四十幾個月才能消化,而供過於求率是整體房市的的四倍。高檔房屋賣不出去,屋主為了變現償債,只好更賤價求售。

 

失業率攀高,也讓高檔房市的問題惡化。美國有大學學士文憑或更高學歷者,其失業率在二○○九年四月達到四四%,比去年同期的二%高出一倍以上。許多原本高薪家庭規畫其財務時,是認為全職工作能長期保持下去;因此,只要夫妻有一人失去工作,可能就無力償還房貸。

 

優級信用屋主無力償還房貸的現象,何時才會達到高峰?據「美國住宅建商公會」首席經濟學家克勞威表示,他認為要到二○一一年才過高峰;無力償還貸款的高峰期,通常是在失業率的高峰期之後出現,克勞威認為失業率高峰期要到今年下旬才會出現。

 

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捷運周邊買房子,雖能帶來不少便利性,但專家提醒,捷運也並非萬靈丹,必須注意若太緊鄰高架捷運,噪音和震動反而會擾亂住家寧靜,包括捷運木柵線、內湖線、淡水線的圓山站至淡水站之間,都採高架段行駛,位於第一排及第二排的高架捷運住宅,房價甚至可達15%的差距。

 

住在緊鄰高架段捷運旁,除了有噪音的缺點之外,隱私也被人群看光光,第一排的高架捷運住宅,2樓至5樓的住戶幾乎都會加裝窗簾,有些住戶怕吵雜,甚至加裝兩層氣密窗隔音,長期關窗的通風性較差,房價自然受到影響。

 

此外,根據房仲調查顯示,內湖線的噪音比木柵線嚴重,因為相較於木柵線,沿線復興南北路的路寬40米,且第一排住家和高架橋距離15米以上,然而,內湖線沿線除了北安路的路寬40米,內湖路一段、文德路、成功路四、五段等路寬30米,康寧路三段路寬更是縮到25米,第一排住家距離高架橋僅8米至10米寬而已,可見內湖線噪音恐比木柵線嚴重。

 

臨高架捷運站第一排的住宅價格,通常較鄰近的後排低10%至15%左右,而臨軌道旁第一排的房子,去化天數也確實較久。

 

此外,住家景觀也會因高架捷運而受阻,詹凱全以內湖線文德站為例,文德站第一排單坪價格約27萬元至45萬元,而第二排的文德路171巷、麗山街等區塊,不但住家環境較安靜,更可看到碧湖景觀,單坪價格拉升到35萬元至55萬元,可見前後排房價差距達2成之多。

 

而捷運住宅雖是票房保證,應考量買在鄰近捷運「站」、而非捷運「線」,尤其是高架捷運住宅,若錯買在捷運線上,卻離捷運站點很遠,等於是忍受來回的噪音、卻無法享受交通便利。

 

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在購屋糾紛中,買到漏水屋這樣的狀況屢見不鮮,對此,有房仲業者指出,其實梅雨季節連續下好幾天的大雨,最能夠看出房屋是否有漏水的跡象,而屋主如果趁這個機會好好整修房屋的話,也能讓房子將來在轉手時,賣個好價錢。

 

梅雨季節來臨,有房仲業者指出,由於在購屋糾紛中,買到漏水屋佔的比例很高,因此,民眾如果可以選在雨天看屋,比較能夠觀察房屋是否有漏水、排水不良或是淹水的情況。而對屋主來說,房子漏水或滲水將會影響房屋的售價,因此,利用雨季檢視房屋、並且早點整修,將來也有機會可以賣到好價錢。屋主自己來檢查自己的房子是不是有漏水,因為在中古屋買賣交易當中,其實漏水這個部分其實是蠻困擾的,如果你趁這個機會把漏水檢查清楚,對於你之後轉手,也可以避免一些糾紛發生。

 

建議民眾最好是在連續下雨兩三天後再去看房子,她說,雖然有屋主用重新粉刷等方式,希望能掩飾不良屋況,但房子有沒有漏水,還是可以觀察房內的木製品、例如木製窗台有沒有因為漏水而損壞等情況來檢視。

 

如果您是租屋的民眾,因為連日來不停下雨、導致租屋處漏水、需要修繕,房仲業者也表示,依照民法規定,除非房客跟房東另有約定,否則房東應該負責修繕房屋,修繕房屋的費用也必須要由房東來支付。

 

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房市股市雙漲,商辦市場最近出現投資新兵,商仲業者不藏私傳授心法,只要掌握「七四七原
則」,即使生平第一次投資商辦,也能立刻上手。

 35千萬試身手 百坪商辦入門產品
從今年四月至今,股市狂飆帶動房市,根據央行統計,去年下半年以來,海外台資回流資金高達
170
億美元,其中不少熱錢都湧入房地產,尤其看好陸企來台駐點,商辦店面成了這波投資標的。

位於台北市內湖成功路四段的店面物件,今年四月初以一億250萬元高價成交。

值得觀察的另一現象是,最近商辦市場出現不少生面孔買方,成了商仲業者口中的「商辦兵」,
佔了整體買方約五成比例。商仲業者觀察發現,近來這些生平第一次投資商辦的買方,大多是傳
統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師,也有不少是置產海外的僑胞或台商。這批商辦新手
偏愛總價三千至五千萬元,大約一百坪上下的物件,相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大
小。

 七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數

第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。第一個
「七」是指物件的全年平均空置率,應該小於7%,計算公式很簡單:平均空置率=空置面積 /
板總面積。所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 /
商辦購買總價 )。最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。


此外為了考量投資標的未來增值空間,房仲業者也提出三點建議:第一,商辦應座落於台北市主要
商圈;第二,距離捷運站五百公尺之內;第三,商辦大樓管理完善。

來源:網路地產王

 

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購屋糾紛逐年增加,全台去年度的購屋糾紛案件,達到近2,000件,是7年來新高紀錄。而隨著房市買氣增溫,應更加注重購屋應有的權益,以免花大錢買房子,日後卻要一直面對惱人的糾紛,專家提出六大心法,保障自身權益、遠離購屋糾紛:

一、斡旋金可否撤回,應詳細載明:近期中古屋的購屋糾紛案例中,以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。

買方付斡後,一旦屋主同意該價格出售,買方的「斡旋金」便轉為「定金」,表示交易完成,若此時反悔、不履行簽約,不但會沒收定金,甚至要付出成交價2%的仲介服務費。

許多人付了斡旋金、簽署「買賣議價委託書」之後,覺得只是「向屋主問問看」而已,誤以為沒有法律效力,其實雙方簽署「買賣議價委託書」,委由房仲向屋主議價成功、屋主願意售出時,這筆交易便算成功,必須依規定完成購屋簽約流程,否則就認定為違約,不但要沒收斡旋金且仍須支付2仲介服務費。

二、房屋漏水銹蝕,應確實檢視:「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛」榜首,幾乎是每5件糾紛,就有一件是因漏水引起。因此建議,購屋人選擇中古屋或新成屋時,都應優先檢視滲漏水問題。

引用民法第354條的規定,條文中指出,賣方必須無條件擔保其所出賣之物,沒有交易上的瑕疵,也不得刻意隱瞞,但第355條同時也規定,若買方於簽訂契約時,賣方已清楚告知該物有瑕疵,則買方必須自行承擔責任。

除了要在雨天過後或雨季期間勤看屋,透過房仲買屋,對於買方較有保障,買方在交屋前,可向屋主要求瑕疵擔保責任,例如房屋漏水,原屋主便應負責解決房子的漏水問題,而在交屋後,若發現屋內滲漏水,也可於半年保固期內委由房仲處理。

至於買預售屋者,則應在驗屋階段看仔細,建商在交屋之前,會寄發通知、告知買方在接到通知後的2個禮拜內,相約時間來驗屋。

「驗屋」是最重要的步驟,一定要審慎檢視。驗屋時,民眾若發現瑕疵,應當場提出,建商也應當場向買方承諾,將會花費多久時間修復。

三、有無增建、改建,應具體說明:頂樓加蓋、公共空間增建等,已是台灣中古屋的常見型態,畢竟仍有拆除風險,因此屋主應具實以告,且清楚記載於標的現況說明書中。

四、請領最新謄本後再簽約:房仲業者提醒,買方簽約前,應先請領最新謄本,才可了解屋主的債務問題,可委由仲介代辦,以免簽約後才發現屋主欠下龐大債務,房子早已被查封,買方卻不知情。

五、賣方債務過高,應交付「價金履約保證」較有保障:若屋主債務過高,或擔心屋主取走將購屋款項,除了要請屋主簽立債務確認單,也可交付「買賣價金信託履約保證」,保障買方在交屋前,所支付的款項控管於履約專戶,直到過戶後,屋主才可拿回賣屋價金。

六、如有租客,應事先溝通:買方可向屋主詢問租約到期日,買方應先與屋主談妥,由屋主將租客排除、再交屋給買方,或是由買方按原租約承接租客,所有談判條件都應明載於契約中。

 

來源: 中時電子報

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房地產買氣暢旺,市場豐沛資金湧入投資市場,不少人摩拳擦掌、搶當包租公,房地產業者發現,有半數比例是未曾見過的生面孔進場投資,對於收益型不動產市場的新兵來說,掌握各類產品的特性,精挑適合的區域,從中獲利並不難,專家針對市場中正夯的三項投資產品,提出三大撇步:

一、投資套房,可尋找外宿率高的學區:學生套房的投報率表現一向都不錯,而想要投資套房,首先必須掌握學生外宿率,依此評估住宿需求。

根據教育部統計,淡水地區的學生外宿率居北縣之冠,該區包括淡江大學、真理大學、聖約翰大學及海洋大學淡水校區等,共有四所大專院校。

四所院校所提供的宿舍,僅約5,417個床位而已,但是光是淡江大學就超過2.5萬名學生,顯示出淡水地區有4萬名學生有外宿的需求,外宿比例高達89

客戶花450萬元買屋並改裝為5個套房,每個房間每學期可收租金3.5萬元,年收益35萬元,投報率高達7.7%,可見淡水套房火熱,今年第一季的成交量,較去年第四季增加逾二成。

二、投資店面,都會型捷運商圈店面有賺頭:商用不動產兼具實用、增值的效益,是誘使投資人搶當包租公的重要原因。

以店面來看,台北都會型捷運商圈店面,近期成交狀況十分強勁,尤以內湖區最熱絡。4月初內湖直營店成交一間1250萬元的店面物件,投資人就是著眼於捷運通車後的效益。此外,北縣板橋的店面產品也紛傳捷報,像這類都會型的捷運周邊店面,可藉由人潮聚集錢潮,因此買氣熱絡。

三、投資商辦,掌握「747」原則:近期不乏口袋較深、社會歷練較久的投資新兵,進軍商辦市場,他們多半認同商辦價格相對便宜且報酬率優於住宅,因此嘗試投資商辦。

投資人應掌握「747」原則,也就是標的平均空置率低於7%、租金報酬率4%以上、銀行貸款7成的原則,便屬於良好投資價值標的,可獲穩定租金收益。

來源: 中時電子報

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