目前日期文章:200907 (3)

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有些問題很難以啟齒,講了怕傷感情,不講又對不起自己,房租就是這麼一回事。收的太高,房客感覺受委屈,收的太低,房東又感覺吃了點虧,長久下來房東與房客之間關係就容易產生質變,到最後不歡而散,房客又要找新房子,房東也要找新房客,然後兩者再重新適應新生活。只是房租一開始就定了,能夠在租約還沒重新訂定前就要求調漲或調降租金嗎?

其實房租就是使用房子的代價,房子的價值升了,使用房子的代價當然也高了,房子的價值降了,使用房子的代價就應該隨著降低。所以法律就針對不同的租約類型,開放不同程度的租金升降允許性讓房東與房客適用。如果是定期租賃契約,因契約訂有期限,法律就認為房東及房客彼此已經預先計算好自己在這一個租約期間之內可能獲得的利益或是所應承擔的風險,所以法律原則上並不允許定期租約可以調漲或調降房租。但如果是不定期租約,則因為租賃期間可能很長,房子本身的價值差距可能會很大,則法律允許房東或是房客可以向法院聲請調漲或調降房租,但調整租金也不會全部依照聲請人說的數額算,法院會依照附近的房價、地價和開發程度,還有房客因為租房子受的利益及經濟程度去核定租金。

法院所為的判決屬於形成判決的一種,必須在法院判決之後租金才會有所變動,只是法院的判決可能會拖很久,所以實務上發展出一套規則,必須看房東在向法院聲請之前有無通知而房客有無繳交租金而定,如果房東在聲請前沒有先行通知,則判決後的房租須從判決後才開始起算;但如果房東之前已經先行通知了,則才可以從通知的時間點起算。而如果房客雖然在房東通知後不同意調整,仍然按照舊約定給付租金房東照收或房東不收而提存起來,則因為已經發生法律上的清償效力,則調整後的房租還是只能從起訴時計算。

另外,定期租約可能因為租約到期但房東繼續收房租且房客繼續給房租而變成不定期租約,則還是定期租約時不能調整房租,轉變成不定期租約後才可以聲請調整房租。但是,所有調整租金的前提是,必須房子本身價值有所增加,比方說房東增建很多設備或是重新裝潢、附近蓋捷運使地價一直漲等因素,如果附近雖然開發的很繁榮,但房子本身沒有增加價值的話,還是不能聲請調整租金。

不過房租本來就是房東與房客間自己約定的,雖然法律規定只有不定期租約房東或房客才能向法院聲請調整房租,可是在定期租約和不定期租約中,如果房東和房客間自己講好要調整房租而且達成共識了,法律當然沒有不準的道理,房租自然就按照房東和房客間的約定去履行。

有原則當然就會有例外,定期租約雖然原則上不能向法院聲請調整租金,不過因為所定的其現有長有短,一概不准似乎也不通人情,所以一般認為,如果外在環境或經濟情況與訂約當時所處的條件有了顯著的不同,房東或房客還是可以依照情事變更原則向法院聲請調整房租。

而如果房子因為不可歸咎於房客的因素而有部份毀損不能使用的話,如果雙方都還願意維持租約,則房租也可以依照毀損的比例去要求降低,也算是一種調整租金的方式。

參考法條:民法第435條第1項、第442條,最高法院48年度台上字第521號判決、75年度台上字第2263號判決

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房子是不能隨意更改格局」房仲業表示,根據內政部新規定,擅自變更房子格局,小心挨罰。

 

房仲業強調,民眾如果擅意敲敲打打即有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度,為了大家的生命財產安全,民眾不能再有「房子是我的、就可以隨意改」的錯誤觀念。

 

家裡人口單純,只有夫妻倆的阿宏,搬來汐止大同路電梯華廈第八層樓自有住宅將近一年了,房子是在預售時即購置的,等蓋好住進後才發現和當初規劃所需的空間不盡符合而懊惱不已,主臥房擺設家具後就幾無迴旋空間,日前他們想把建商原規劃成三房的其中兩個房間的分隔牆打通。

 

原以為自己找熟識的師傅就可自行變更格局,經詢問後才知道,依建築物室內裝修管理辦法規定,還要委任開業建築師辦理申請室內裝修執照,否則即觸犯了建築法,一經檢舉,就會被主管單位開罰。

 

以前公寓裝修成數間套房,依照建築法相關法令規定,5樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修,是不必申請許可的。這是由於6層樓以上的集合住宅因逃生動線較為複雜,公共安全的危險度也較高,因此被歸類為「供公眾使用」建築物的範圍之一。

 

住戶如果要變更原有室內格局,包括分間牆及天花板,不管是敲除或增加,都必須委託開業建築師針對建築物使用材料等加以檢討,並申請室內裝修執照並簽證負責,以確保整棟大樓的公共安全。

 

就算是住在一樓的屋主擅自敲除樓板做樓梯通往地下室,也是違反建築法的規定,都可以處罰6萬元至30萬元不等的罰鍰至改善完成或補辦手續為止。

 

近幾年來,因為有愈來愈多的公寓改建成套房出租的案例,為了防堵損鄰及避免公共安全情事發生,96年2月26日內政部發布新規定,指定非供公眾使用建築物的集合住宅及辦公室等,除建築物地面層至最上層屬同一所有權人外,其任一戶要增設浴廁或變更居室隔間牆,都必須向縣市政府建管處提出申請建築物室內裝修審查許可。

 

由於房價高漲,把建築物原有牆面打掉,讓陽台可向外推出去,室內空間隨之變大,這是都會區民眾面對寸土寸金房價的普遍作法,但這種擅自擴建的行為也從95年元旦起被嚴格取締。因為這已違反建築法,使「防雨所以加裝陽台窗」的行為變質,也可能危急室內安全及消防救災。

 

房仲業建議民眾,居於安全考量工程,驗收完才增建的夾層屋千萬不要買,理由是它的柱子變短,抗彎剛性變大,將分配到比原先設計還要多的外應力,正常情況不會倒塌毀壞,但是當大地震發生時,最先破壞的極有可能就是後來增建的夾層,除非當初結構設計時就是規劃成夾層屋。

 

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法律是用來保護懂法律的人,房仲業提供5大包租公婆碰到惡房客時最常發生的狀況及解決之道,以掌握制勝關鍵。

1、不定期租約。按規定,當房屋租期屆滿,房東沒有表示不再續租或換約,即形成不定期租約。所謂「不定期租約」,就是沒有約定期限的租賃。對於不定期租約,法律有特別規定保護房客,除非房客有違反契約、法令等行為,房東可以此理由,對抗房客,否則房東法理情均站不住腳。

當租賃雙方不定期租約形成爭議時,解決的辦法就是協調,找出一筆雙方均能接受的搬遷費,由房東支付給房客,做為終止租賃契約的補償金。

2、房客拒付租金。面臨此種情況,房東可以從兩個角度來衡量解決的方式,倘若房客的確是財務上有困難,無法如期或一次給付租金,經溝通,若房客表現出解決的誠意,房東不妨給予適度的寬限期,否則只好採取法律途徑,即所謂的留置權救濟,留置權指房客積欠租金,房東可以要求房客將屋內的動產,作為抵扣租金使用,不過前提是房客要有搬離動產的跡象。

3、房客要求房東支付押金利息,否則不搬。包租公吳明將房子租給趙強,雙方約定每月租金為15千元,另加兩個月租金作為押金,一年後房客趙強要求房東支付押金所滋生的利息。押金屬於擔保金的一種,目的是為了保障房東權益,預防房客拒繳租金或作為房屋損害賠償時抵扣使用。一般來說,除非契約書上加註特別約定,房東是可以拒絕房客給付利息的請求。

4、房客私做二房東。除非契約對於轉租有特別規定,否則轉租的行為在法律上是不被允許的。

5.房客擅改房間格局且拒絕還原。若契約未明載,房客有恢復原狀義務。

 

來源:中時電子報

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