目前日期文章:200908 (4)

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主計處公布去年家庭每戶可支配所得為91萬4千元,比前年少了百分之一點一,不過,由於房價往上漲,因此,國內房仲業者計算發現,台北市去年的購屋所得比為9.59倍,比前年高了百分之2.6,顯示購屋壓力越來越大。

以三十坪預售、新成和中古屋住宅平均總價與主計處不久前公布的去年每戶可支配所得,兩者相除所得出的「購屋所得比」,可以看出,在台北縣市、台中縣市、新竹縣市和高雄縣市、桃園縣,這九個縣市中,以大台北地區的購屋所得比最高,為9.59倍,而高雄市去年的購屋所得比為2.81倍最低。

整體來說,以去年和前年相比,購屋所得比有呈現上升的趨勢,他認為,一般住宅的基本需求還是以中產階級為主,在所得無法增加,政府優惠房貸又傳出傾向不續撥的情況下,未來民眾追價力道將十分有限,因此,對於後市,不宜過度樂觀。

 

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沒有土地所有權、只有地上權的住宅,近來又成為房市討論的焦點。房仲業者指出,雖然這類住宅的房價比起有土地所有權的住宅價格要來得低,不過,在決定購買前,民眾還是要先瞭解地上權的使用期限有多久,以及每年要繳交多少地租等資訊,然後再考慮購買後是否能從中獲得投資收益。

 

位在台北火車站旁的一棟捷運共構建築,近日內即將啟用,由於地面一、二層供客運總站使用,上層的樓層,則是由建商以「地上權住宅」方式出售。對於這類沒有土地所有權、只有地上權的住宅,房仲業者表示,購買者大多買來投資、出租者為多,也因為沒有土地所有權,因此房價相對於周邊有土地所有權的房價,要來得低。要購買這類地上權住宅,首先要注意地上權的使用期限有多長,因為這會影響銀行貸款的意願。「比如說他可能是五十年的租約,那因為現在房貸其實大部分是在二十年到三十年左右,所以有些銀行他針對租期比較長的地上權物件,他還是會願意作貸款,但如果他的租期越接近,那銀行可能就不願意貸款。」

 

此外,地上權住宅和周邊有土地所有權的住宅房價,最好差距在兩成以上,才比較有投資的價值,同時,購買者每年還要繳交公告地價百分之一點五到百分之十左右的地租給土地所有人,這些都要算在購屋成本中。

 

 

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莫拉克颱風連續兩天的強風豪雨,又讓台灣受傷慘重,而每次大雨過後,都是檢視房子是否漏水的好機會。專家建議,買方可趁著風雨變小之際,趕快去檢視房子及房子周邊的小環境,可以看到災後的環境真相;賣方部分,如房子有滲漏問題,要趕快修繕改善,以為房子保值,並減少交易糾紛。

 

而租屋的民眾,檢視自己的租屋合約,除非是另有修繕契約,否則,修繕費用是可以抵扣房租,專家提醒民眾,不要忽略了自己的權利。

 

這次莫拉克颱風帶來強風豪雨,災情還在統計中,但有部分地區已經隨著颱風離去而雨停,購屋民眾豔陽天看屋外,也可以選擇在天候不良的日子,詳細觀察房屋有無瑕疵,如:是否有漏水、排水不良或是淹水等情況。對可能售屋的屋主來說,若能提前發現滲、漏水的情形,也可以早些進行房屋整修,以保持良好屋況,將來有機會可以賣個好價錢。

 

即使沒有受到淹水肆虐地區的一般居民,也正可利用大雨過後,檢視住家是否有漏水問題,並進而改善修繕,亦有助於維持良好的生活品質。

 

常見滲漏 檢視屋頂牆壁窗台

 

一般居家環境常見的滲漏水情況,可分為屋頂滲漏水、牆壁滲漏水,以及窗台滲漏水共三種。

 

屋頂滲漏水通常起因於裂縫或接合不良,牆壁滲漏水則是因為裂縫所引起,而窗台滲漏水則肇因於鋁合金窗框與水泥牆壁無法密合。

 

從外觀看起,如外牆是否出現變黑發霉等情況,或是產生壁癌。

 

接著就是看地板邊緣、牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋處,在連續大雨時,發現有不平整的隆起、發泡、水漬或是撫摸牆壁有潮濕的水氣、長霉現象,甚至是油漆剝落的情況,八成都是漏水造成的。

 

交屋時,購屋者自行「試水」測試防漏效果,在浴室放入四、五公分高的水量後,一次流放,等七十二小時,看看是否有水從壁面滲出,若有,則可要求重做防水層。

 

除了自住空間之外,公共設施部分如地下室、樓梯間等位置,也是檢視有無漏水的重要區域,而且由於是公共設施,由全體住戶所共同維護,可以很容易看出來是否漏水。

 

租屋修繕 房東理應負擔費用

 

另外,如是租屋民眾,因為下雨的關係,造成租屋處需修繕時,應由房東負責修繕,除非另有訂定,否則,租屋族可依民法第四二九條第一項規定,若租賃契約未約定由承租人修繕房屋,出租人應負責修繕房屋,修繕房屋之費用理應由房東負擔。

 

不過,出租人應負責修繕租賃物時,承租人最好先行以口頭通知出租人前來修繕,如果出租人受通知後,仍不在相當期間內予以修繕的話,承租人才可以自行修繕,此時始可自應繳的租金中扣除修繕費用,但承租人自行修繕的品質,應該以能恢復原來供使用收益的程度為限。當修繕完成以後,應通知出租人同時附上費用單據影本,並表示抵付下一期租金。

 

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政治大學地政系教授張金鶚表示,目前房市偏向兩極化的產品,主要是因為投資客認為景氣回溫而陸續進場,但不論是動輒數千萬元的豪宅或是低總價的小宅,這都是屬於投資型的產品,強調短期炒作套現的概念,是個不穩定的市場,對整個房地產景氣循環的復甦並沒有實質的幫助,最重要的還是得靠自住客的需求,但目前全台的住宅供給量仍然是供過於求,因此這波房市回溫應該只是個假象。

 

他建議,有購屋自住打算的民眾,不妨先暫緩購屋念頭,因為儘管房價從去年下半年來有逐漸下修,但幅度並不高,在整個房地產的景氣循環中,目前房價仍處於相對高點,若是真的非要進場,那千萬要注意不要買到投資型的產品,或是有建商大量推案的區域,挑選產品應回歸基本面,以符合自身的需求為主。

 

淡江大學產經系教授莊孟翰也表示,目前有許多明明投資報酬率不高的產品仍有人承接,為的就是趁現在銀行利率低,希望能賺到將來的增值,但未來的利率一定會提高,因此目前有意購屋的民眾,不要因為利率低認為自己負擔得起,就擴張自己的貸款額度,購買超過預算的房子,這樣當利率一回升,很可能就會被逼得喘不過氣來。

 

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