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央行打房,房市一片不景氣,商辦市場也受到影響,不少企業客層紛紛轉進內湖區,有投資客瞄準商機,但整個內科的投資報酬率,卻呈現一蹶不振的跡象,主因在於內科供給量太大,影響市場行情,倒是目前仍火紅的信義區,成為商辦一枝獨秀的產品,不少銀行業者搶進,動作家大,連租金也連帶水漲船高!

 

信義商辦翻紅 租金再創新高

信義商圈翻紅,商辦大樓也跟著水漲船高!目前如花旗銀、匯豐銀、巴黎銀行、澳盛銀在台總行都已進駐信義區外,星展銀行正積極尋找新大樓一樓及其他樓層,陸銀來台,交銀及招商銀也正在尋找信義區的大樓。

由於信義計畫區逐漸發展成台灣的「金融曼哈頓」,不少外銀及大陸銀行在台總行紛紛探詢要進駐信義區,甚至部分銀行希望取得大樓的冠名權,使得信義區商辦租金水漲船高,每坪租金在今年已站穩3,000元,挑戰4,000元的行情,堪稱大台北商辦最火紅的區域。相較之下,內湖廠辦價格頻飆新高,但租金始終拉不高,「目前整體大內科區塊,空置率甚至高達26%!」偏愛「收益型不動產」的壽險業者,大嘆投報率3%以上的內湖廠辦難尋。

 

釋出量太大 內科商辦空置高報酬低

商仲業者分析,內湖持續釋出新建廠辦,供給量大,雖有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦,但因選擇性多,若又遇上老地主本身持有辦公室,常會低價搶租,造成「價格破壞」的亂象,都讓內湖廠辦的租金低檔盤旋,業者認為,由於內湖廠辦有前景,因此出售的人少,而現階段要出售的標的,多是無承租方的新大樓,對於偏愛「收益型不動產」的壽險業者來說,買下後還要想辦法出租,投資報酬有風險,因此紛打退堂鼓。

此外,如租賃條件不佳、屋主底價開太高,也是導致內湖廠辦乏人出手的原因,加上工商混合區土地只能用於廠辦、不能蓋住宅,未來蓋成廠辦大樓,加計土地、建築等成本後,很多商辦投資者都大嘆划不來,也有屋主雖提出「售後回租」的條件,看似可享穩定收租效益,但租賃條件不夠優,屋主售後回租、卻只願承租3年時間很短,如果不幸臨時解約,又要另尋承租方,因此仍有風險。

 

 

【網路地產王】

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捷運宅可以說是大台北這幾年房價增值幅度驚人最重要的因素之一,捷運宅因交通便利成為通勤族的首選,但並非每個家庭都買得起,買不起的人只好租屋,所以捷運站周遭的房子空屋率特別低,而喜歡投資房產樂當包租公包租婆的投資人,也把捷運宅視為首選。

捷運宅的魅力如此之大,不論新屋、中古屋都以歡以此為號召,但買捷運宅其實也需注意幾項指標性選擇。



距離捷運站半徑500公尺內

一般而言,捷運宅定義為距離捷運站500公尺以內的距離,換算步行時間約5~10分鐘,但隨著房價的高漲,想住進捷運宅的民眾只好再往外移動,因此不少人把捷運住宅放寬到距離捷運站約800公尺以內,步行時間拉長至15分鐘。

不論距離500公尺、或者800公尺定義為捷運宅,但是買賣前可得分清楚,房仲業者表示,建議民眾想買捷運住宅的房子前,最好在簽約前實際走一遭。



越多捷運線交匯比單一捷運線好

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,位於捷運線交匯點捷運宅身價比單一捷運站好,尤其是店面類型的產品。其中,最具代表性的為忠孝復興捷運站,忠孝復興捷運站位於文湖線、板南線交匯處,經由此站轉乘的人數眾多,帶來的人潮眾多,因此周遭商業機能是目前台北市最強的。

未來信義線、文湖線交匯的大安站,松山線、文湖線交匯的南京東路站,信義線、新莊線交匯的東門站,這幾個地區除了既有商圈,未來有捷運加持,增值潛力不容忽視。

 

【網路地產王】

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