目前日期文章:201203 (5)

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坪數實在價位親民 老公寓行情勝過大樓  

 

  面對新成屋居高不下的房價壓力,許多人將目標瞄準「坪數實在」的老公寓,這也使得公寓行情跟著水漲船高。根據房仲業者調查發現,新北市近年來公寓價格翻漲近3成,漲幅甚至遠高於大樓,其中像是中和、永和等地區的公寓,更受惠於捷運交通優勢,成了熱門搶手貨。

  信義房屋統計新北市這2年房價變化發現,公寓房價從每坪20.8萬元,上漲至26.8萬元,漲幅約28.8%;大樓則從每坪22.9萬元,上升至28.3萬元,漲幅為23.5%,顯見公寓和大樓行情「勢均力敵」,甚至有超前的趨勢。

  調查資料顯示,新北市舊公寓產品成交比例約占新北市整體成交比重2成左右,其中又以捷運站點附近的物件最受歡迎。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,新北市捷運站周邊的舊公寓,在實用性、價格合理與都更議題等優勢的加持下,讓老公寓的行情跟著「強強滾」,甚至不輸中古大樓。

  信義房屋永和竹林店店長留嘉良則指出,以永和地區的舊公寓為例,由於區域內老舊公寓比例較高,因此舊公寓賣壓自然縮小,成交狀況也相對較為穩定,而每坪單價30~35萬元,總價千萬元以內的物件堪稱大熱門。

  留家良進一步補充,由於目前老公寓成交價幾乎都不超過1千萬元,對於首購族來說負擔相對較輕,反之若是空間、坪數相近的大樓產品的價格,恐將讓一般的上班族感受到明顯房價的壓力,因此形成「舊公寓」壓倒「大樓」的市場趨勢。

  蘇啟榮提醒有意買舊公寓的民眾,挑選房屋時,務必先觀察住宅周圍門面與住戶品質,例如從梯間的乾淨與否,就可窺見住戶的素質與是否有人定期打掃。另外,由於屋齡20年以上的老公寓,難免會有管線更換、漏水或重新裝潢等問題,購屋前最好事先預留一筆相關預算,好因應未來裝修所需的費用。

 

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8坪畸零地要3000萬 東海商圈「鬥法」  

 

  東海商圈寸土寸金,因為一塊畸零地,屋主地主鬧得不可開交,屋主高掛布條抗議,說地主8坪畸零地,要賣3000萬,原來三間連在一起的店面,前方有一塊畸零地,地主法拍得標,租給攤販擺攤,攤位還擋了房子的側門,屋主說,地主吃人夠夠,要高價賣地或低價買屋,攤販成為地主委託人當二房東,說三千萬可以買別墅,開天價就是不打算賣。

屋主何先生:「我老人家實在很可憐,我還要貸款,突然還要這筆錢。」何老先生委屈的哽咽起來,門口掛著白布條說,前代表主席之子購買畸零地,8坪要賣3000萬,隔壁的鄰居也很慘,有門進不了。屋主陳先生:「旁邊這個門,用冰箱把我圍起來,這沒有辦法開,你看這樣惡不惡質。」

兩名60多歲的老先生,把畢生積蓄投資在這東海商圈店面房屋,不過有一塊畸零地,橫在三間店面門口,從巷口擺攤的到第二家結束營業的,還有飲料店前一部分,總共八坪畸零地法拍,被林先生購買下來。屋主何先生:「知道我買2000多萬,要我800萬900萬賣他,他才這樣一點點,這塊地要3000萬,吃人夠夠。」地主委託人程先生:「3000萬可以買別墅了,是因為我們就是不賣,所以你出再高的價錢也不賣。」

屋主說畸零被標走之後,對方強迫購買,現在攤販當起二房東,反控屋主之前八年沒有地權,還收租金。地主委託人程先生:「一共租金收了700萬,你想我當然要跟他要回這筆錢。」寸土寸金的東海商圈,有個位置擺攤子,都可能做起生意,如今因為雙方的宿怨,加上價格談不攏,黃金地成為是非之地。

 

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簽約時檢視契約內容 規範雙方同意即成立  

 

簽約時檢視契約內容 規範雙方同意即成立

  【蘋果日報/顏嘉瑩/台北報導】有些房東會在合約上註明,若遲繳房租須另繳交「滯納金」,但究竟滯納金該繳多少才算合理,專家表示,滯納金也就等同於違約金,只要在簽約時雙方均無異議就算成立,並具有法律效力,通常滯納金的金額以當月租金的1~2%較為合理,建議雙方在簽約時,務必看清楚合約內容,以免吃虧。


  台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪表示,「滯納金」是公法上的用語,在私法上並不會用「滯納金」,而是以「違約金」代替,通常在契約中都會約定違約金,以確保契約履行,當承租人沒如期繳租金,除租金外,還要再另付房東懲罰性違約金。


滯納金等同違約金

  21世紀不動產法務經理邱創智指出,法律中並沒有明定究竟多少滯納金才算合理,但《民法》第250條規定第1項中,提到「規定當事人得約定債務人於債務不履時,應支付違約金」;另外,如果房客認為違約金不合理,或過高可依《民法》第252條規定,約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,交由法院裁定。
  另外,崔媽媽基金會義務律師李岳洋透露,目前實務上,比較少在房屋租賃契約中約定滯納金的條款,不過根據私法自治原則,只要契約不違反善良風俗或法律強制規定,滯納金的規範只要雙方均同意即成立。

成立後具法律效力

  不過也曾有房東直接將滯納金從押金裡扣除,造成房客的不滿,如果當初雙方在合約中有約定,房東就可以依約從押金裡扣除;但如果租賃契約沒有相關規定,就必須與房東協調滯納金的相關規範。
房客與房東簽定租賃契約時,應該要檢視契約內容,如果對內容有疑問,或是認為有不合理條款時,要馬上與房東提出,並且適當修改,才是自保的最佳辦法。

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雙方負責費用以交屋日分算 先打聽有無積欠費用 免吃悶虧  

 

雙方負責費用以交屋日分算 先打聽有無積欠費用 免吃悶虧

  【蘋果日報/葉思含/台北報導】買房除在挑選房屋時須下一番功夫外,交屋時也應該要注意相關細節,如幫前屋主繳納積欠的管理費、水電費等,買方自認倒楣吃虧的事件屢見不鮮,因此在交屋時,和前屋主交接的項目應宜於不動產買賣契約書明列清楚,以免事後引起糾紛。

  交屋時,稅費、保險費、水電費等許多龐雜的費用支出,買方與賣方皆有規定負責的款項,21世紀不動產總部法務經理邱創智表示,交屋時的稅費包括契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費等,都應由買方負擔;而土地增值稅、設定塗銷費、地價稅、房屋稅、水電、管理費等,則應由賣方負擔,並以交屋日為分算日。

 

影印最近帳單備份

  買方可要求賣方影印最近一次繳清的管理費、水電費、瓦斯費、房屋契稅、地價稅等相關帳單做備份,確認無賒欠的款項,以免搬入後才因積欠費用未繳而起糾紛。
東森房屋法務部經理周秉瀛表示,雙方可在交屋日抄下水費、瓦斯費使用度數,然後至行政單位要求結清予以分算,並可至管理室查詢該戶是否有積欠的管理費,另外水、電、瓦斯於交屋後,最好去辦理用戶更名登記,以免後續問題發生。
  有不少民眾交屋時過於匆促,事後才發現前屋主多項帳款未繳納,人影消失無蹤,最後只好自認倒楣,繳清剩餘欠款。其實,前任屋主積欠管理費屬法律性質的債權,而依債權相對性原則,除非新屋主同意清償,否則並不能要求新任屋主繳納。

 

附屬設備應先拍照

  其中關於欠繳社區管理費部份,邱創智指出,如已將房屋過戶他人,除過戶後的新屋主已參照《民法》第300條或第301條規定,訂定債物承擔契約,願為原屋主清償所欠之公共基金外,否則依《公寓大廈管理條例》第21條規定辦理,管委會不得向新屋主請求負責繳款。
  周秉瀛補充,參臺北地院九十二年度北小字第六四八號判決,根據《公寓大廈管理條例》第24條規定,若大樓管委會規約訂定新屋主必須繼受規約,新屋主就必須先繳納前屋主積欠的管理費,再自行向前屋主請求返還不當得利。
  永慶房屋法務部經理吳宜學表示,由於社區管理費無特定法律條文規定,因此建議民眾在交屋前即確認是否有積欠管理費再進行交屋,如果是小錢就罷了,若為龐大的修繕費用,真的是相當大的悶虧。
另外,前屋主先前留下的附屬設備、家具,簽約時就應於不動產買賣契約書註明清楚是否附贈,交屋時也要注意附贈設備廠牌是否與契約簽訂相同、確定是否有故障情形,最好能拍照存證,避免未來糾紛。

專家提醒 戶口遷移時間宜書面約定

  與前任屋主交接時,戶口遷移問題也需要注意,如果前屋主因尚未買、租賃新住處,而暫時無法將戶口遷出,為避免衍生諸多問題,可以事前與前屋主以書面約定戶口遷出之時間及違約責任,若未履行,得訴請法院判決後強制執行。

依《戶籍法》申請

  但若事前沒有訂定相關約定,前屋主遲遲不辦理遷出登記,可依《戶籍法》第50條第1項規定,以房屋所有權人身分,申請將其戶籍遷出。此項申請需備妥房屋所有權狀、房屋所有權人之國民身分證、印章、受委託人之國民身分證及印章(以上均為正本)等文件,至房屋所在地的戶政事務所申請。若知曉前屋主暫居地址可向戶政所催告遷至現住地,若不知道前屋主在哪哩,可由戶所逕為遷至戶政所。 

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竹北租店面 竹北代管 竹北租套房--七、八年級小資女願付3成薪資租屋  

 

  中國時報【王莫昀╱台北報導】七、八年級新世代粉領族對生活品質要求特別講究,根據好房網日前,針對民國60年次到82年次出生(六到八年級生)的女性網友,進行「女性租屋心聲」調查,逾4成5的七、八年級小資女們,為了縮短通勤時間、享有較佳居住水平,願意支付3成以上薪資租屋,遠高於六年級的19.1%。

  調查數據顯示,七、八年級女生可接受房屋租金占薪水比例,以3成至3成5以上最多達35.3%,其次是2成1至2成5的25.7%,加計3成6以上比例,七、八年級生約有45.7%以上比例,願支付3成以上薪資換取較輕鬆、自在的居住品質。

  業者指出,除了六年級粉領族工作經歷較長、薪資水平較高,多少影響調查數據外,現代小資女對電視、網路等依賴性高,租屋時多選擇擁有相關配備物件,亦是主要原因之一。

  好房網表示,整體而言,近捷運站、有附家電及傢俱的獨立套房最受女性喜愛,但每月昂貴的租金也讓心嚮往之的租屋族為之怯步,而從調查數據可看出,花錢住得舒服,已成為30歲以下年輕族群的普遍觀念。

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