目前日期文章:201204 (6)

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竹北代管 竹北租套房 竹北資產代管--購屋糾紛怎麼辦?申請調處有管道   

 

 

  台灣地窄人稠,土地寸土寸金,如共有土地或建物所有權人間意見不同或利益衝突時,往往擱置數十年無法解決,嚴重影響到不動產之有效利用,與土地法立法意旨:「地盡其利」相違。
不動產糾紛調處機制 解除糾紛、減少訟源

  新北市政府地政局表示,目前除共有人間協議分割或訴請法院裁判分割外,可藉由「不動產糾紛調處委員會」的協助來解決延宕已久的糾紛。目前受理案件包含:共有土地(建物)分割糾紛、變更共有型態為分別共有、房屋租用或租用基地建築房屋爭議等等。

  不動產糾紛調處委員會之設置乃提供平台讓當事人雙方充分表達意見,並透過委員會成員-地政、營建及法律等專業人士就雙方陳述及現況分析下,提供調處建議及相關法令說明,如仍無法獲致協議則由委員會予以裁處,倘當事人不服調處結果,應於接獲調處結果通知15日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴者,登記機關可依調處結果辦理。

  地政局長康秋桂進一步表示,自2001年4月迄今,共受理317件不動產糾紛調處案,其中以申請共有土地分割占大宗(比例為72%),次為公同共有土地變更共有型態為分別共有案件(比例為12%),而不服調處結果續行訴訟僅48件(比例為15%),由此顯見透過專業、客觀、公正的調處委員會,運用專業知識與溝通技巧協助當事人尋求雙贏之道,確能達成減少訟源之效。 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

 
不動產糾紛調處 受理方式

一、民眾申請

  不動產糾紛案件,除第二條第二款、第三款、第八款至第十九款之不動產糾紛案件得由該管登記機關或直轄市、縣(市)政府主動移送調處外,當事人一造應具備下列文件向土地所在地之直轄市、縣(市)政府申請,並按對造及權利關係人人數,提出繕本。

1.申請書  
2.申請人之身分證明文件  
3.委託書(委託他人代為申請時檢附)
4.爭議要點及調處建議方案  
5.其他依法令規定應提出之文件

二、地政事務所移送

第二條第二款、第三款、第八款至第十九款之不動產糾紛案件得由該管登記機關或直轄市、縣(市)政府主動移送調處。

三、受理窗口

臺中市政府地政局地籍科

不動產糾紛調處效力

一、調處時,先由當事人試行協議,協議成立者,以其協議為調處結果,並作成書面紀錄,經當場朗讀後,由當事人及調處委員簽名或蓋章。

二、當事人試行協議未成立或任何一造經二次通知不到場者,本會應就有關資料及當事人陳述意見,予以裁處,作成調處結果。申請調處之案件,已向登記機關申請登記者,並應依調處結果,就申請登記案件為准駁之處分。

三、前項調處結果,應以書面通知當事人。當事人如不服調處結果,應於接到通知後十五日內,以對造人為被告,訴請司法機關處理,並應於訴請司法機關處理之日起三日內將訴狀繕本送本處,逾期不起訴者,依調處結果辦理。

不予調處之情形

申請調處案件如有下列各款情形之一者,應不予調處:

一、非屬第二條之不動產糾紛事件者。

二、調處事件不屬受理機關管轄者。

三、曾依本辦法申請調處並作成調處結果者。

四、已訴請法院審理或調處標的物為確定判決、調處或和解效力所及。

五、土地登記簿住址空白或不全,致權屬無法查明。

六、登記名義人死亡,其繼承人有無不明致無法通知。

七、申請人未於前條規定期限內補正或未依補正事項完全補正。

八、其他依法律規定不得辦理。  資料來源 台中市地政事務所

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竹北租店面 竹北租廠房 竹北租辦公室--屋主未授權 帶客看屋的法律問題   

 

 

  不動產仲介業市場競爭激烈,有些房仲獲悉屋主有意售屋時,在還沒有跟屋主簽訂委託銷售契約前,就先要求帶客看屋,當客戶同意售價願意購屋後,房仲是否能以媒介買賣成功,向屋主收取服務費?法院的答案是「不行」。

  法院認為,屋主如果未與房仲簽約,房仲仍願意積極帶客戶看屋,顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能,此為不動產買賣市場常有現象,充其量僅能視為促進契約成立之「要約引誘」,尚難以仲介業者一旦帶看房屋,即認為房仲已與賣方成立居間委託契約。


委託期限屆滿房子並未賣出

  姜姓男子於九十九年四月間將自己的房屋以五千萬元委由合家歡公司代為銷售,並簽定委託銷售契約書,但委託期限屆滿後,房子並未賣出,原任職合家歡公司的廖姓房仲,後來轉至瑋豐不動產經紀公司任職,要求屋主允許他繼續帶客戶來看屋,但是雙方並沒有重新簽下委託契約,只由姜妻謝姓女子在不動產說明書上簽名。

  廖姓房仲先後曾帶三組客人前往看房,其中一名劉姓男子雖有購屋需求,但因出價太低而未成交,後來姜姓屋主又於九十九年八月專任委託住商房屋捷運科技加盟店良柱不動產經紀公司,以總價四千七百三十萬元出售房子給陳姓女子,姜並給付良柱公司服務報酬七十萬元。

  但廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司認為,劉曾出具不動產買賣斡旋契約書及給付報酬承諾書,約定若劉或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內,就房屋與賣方成交時,同意視為受託人完成居間仲介之義務,仍應給付服務報酬。

  但姜劉二人因不願給付服務費用,竟偽稱房屋買賣價格不合致而未成交,卻私下協議由劉以其配偶陳女名義向姜購買房屋。因此,請求姜、劉各按委託成交價之四%及二%給付服務報酬二百二十萬八千元、八十六萬元。

雙方並無委託契約關係存在

  台北地院審理後認為,姜姓屋主並沒有與廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司簽訂委託銷售契約,姜妻在不動產說明書上賣方欄位代行姜的簽名,並不代表雙方已簽委託契約,充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實,俾供廖姓房仲向潛在買方客戶解說房屋之產權及現況,雙方並無契約關係存在,自無給付服務費用之必要,判決廖姓房仲及瑋豐公司敗訴。

  這個案例說明,房仲不能僅憑陪同客戶看屋之事,逕認與屋主間已經成立居間仲介契約,房仲仍應簽妥委託銷售契約,房子成交後才有權請求服務報酬。「住展房屋網」 

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達人教戰買屋殺價 省錢撇步   

 

達人教戰買屋殺價 省錢撇步

  329檔期來臨,又進入購屋旺季,每一個買屋者最怕「買貴」,《地產王》請地產專家Sway與房市名嘴蔡玉真,分享殺價招數與省錢撇步,除了多做功課、查詢區域價格外,別忘記廣告戶是很好的開價依據,而釋出誠意、贈品折現、團體議價,都是不錯的撿便宜妙招。

Sway的殺價撇步 了解區域價位 從7折砍起

  以一般來說,預售案開價不能高於周邊中古行情的4成,假設周邊行情50萬元,預售價格則不能超過70萬元。殺價基本原則為「先大力砍價,再慢慢往上加價」。

  不過也不是漫天亂砍,民眾進到案場前,可先了解區域價位,若該建案與周邊開價相當,原則從7折砍起,若屬創高價、開天價類型產品,則可直接以6折喊價。

  如何殺價殺到刀口上,就得從嫌到「對」的地方開始,例如調查建商風評,過去有哪些糾紛、瑕疵,只要有憑據便可做為殺價籌碼。

  另外,千萬別被接待中心銷售話術沖昏頭,如近捷運、校園、公園,市面上建案幾乎都有如此條件,別輕易被說服。

  除此之外,也可以用「假投資、真自住」方式談價,表示自己是投資客,或是假裝打電話給親朋好友,塑造多人談價形象,「我們很多人要買」,價格也就相對好談。

塑造多人談價形象

  假設價格無法達到心中理想數字,大可帥氣轉頭離開,沒多久銷售人員自然會再撥電話過來,由於現在出價的人不多,即便最後無法購買,也別氣餒,因為還有很多建案可以挑選。

  不少建案為促銷買氣,都有不少優惠活動,像是買房送汽車、車位等,民眾可等銷售人員主動表示市價值多少後,直接要求建商折現。不過,若是建商願附贈的標準建材配備,便不要貪小便宜要求折現,因建商一般建商可拿到市價的3~6.5折,而自己殺價頂多只能買到6~8折,所以,若不需要這些建材,之後還可用市價轉賣小賺一筆。

廣告戶當殺價依據

  另外,廣告戶也可作為殺價依據,可要求以此價格購買其他樓層戶別,最後別忘記在車位補上一刀。或者也可找尋預售案完工後的餘屋,價格通常較低。

  跟著名嘴買房也是撿便宜方式之一,透過演講、講座便能認識名嘴或知名投資客,並請這些名人介紹最近買的房子,就有機會能以名嘴的買價購入,但須確定他們的價格是否屬實。

  房價沒有「一定漲」的道理,現在房市概況呈現「看屋人多、出價人少;郊區推案量大、市中心推案少」,雖然329檔期喊價多,但主要是建商想看銷售市場反應,以試水溫居多,因此建商目前都把好產品往後延,而預售屋原本就無立即居住需求,倘若民眾不急著購屋,或許可等待928檔期建案。

 

Sway小檔案 經歷:房地產網路始祖、暢銷作家、資深媒體人

代表作:黑心三部曲-《黑心建商的告白》

《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》

志向:房地產資訊透明化

殺價心法

◆ 一般建案從7折砍起,天價建案從6折殺

◆ 嫌對地方殺價,如建商風評,環境缺點

◆ 可找親朋好友作伴,塑造多人購買假象,砍低房價

◆ 優惠贈品可求折現,標準配備則不要退

◆ 跟著名嘴買房,有機會接近名嘴底價

資料來源:《蘋果》採訪整理

 

蔡玉真的殺價兵法 清楚建商底價 忌哀兵政策

  殺價時不建議使用哀兵政策,建商與銷售人員與你非親非故,並不會同情任何人,買方必須表現出專業態度,讓對方了解「想唬我?不可能!」務必不要表現出「非這間房子不可」的態度,反而應該表現自己還在看其他案子,冷靜分析缺點、成本與利潤佔多少等,殺到業者痛處,讓對方知道「我很清楚你的底價」,逼使銷售人員主動讓步。

分析成本與利潤

  買預售屋時要掌握一個要點:「了解建商底價。」從一些上市櫃建商如華固(股票代號:2548)、興富發(股票代號:2542)、長虹(股票代號:5534)等公司的財務報表可得知其毛利佔40%,因此若每坪40萬元價格的物件,其成本是每坪24~25萬元,再加上管銷、人力等費用,約增加10%,

  因此,每坪合理底價就是30~31萬元,據此可做為與銷售人員談判籌碼,只要擺出「我會算底價,我不好騙,你無法佔我便宜」的態度,購屋就較難吃虧。

  民眾到銷售案場時,都要了解該區所謂的表價與底價,如新莊副都心表價為每坪65~70萬元,但實際上底價是每坪50~52萬元,此時若堅持每坪48萬元的價格,便很難成交,

  但若有其他民眾用每坪60萬元購買,則有機會讓銷售人員將其他客戶的溢價加上來,讓你以較低價格成交,但通常是在該建案急著完銷時才較有此機會,且多已剩下條件較差的戶別。

可先找建商下手

  通常建商尚未將建案承交給代銷業者前,如果有門路直接向建商預定,就有機會優先選擇樓層與戶別,也較能夠接近底價,因此建議先找建商下手,當代銷進場銷售後,隨著景氣銷售情況,便會每月調漲開價,此時則可先向銷售人員談價格,最後透過關係,再找建商幫忙給最後優惠。

  若民眾看成屋時,喜愛已裝潢完工的實品屋,由於其設計與施工費用皆已在代銷成本管控內,因此可要求實品屋裝潢以6、7折價格折價出售,而預售屋樣品屋同樣擺設不少家具、家電,也能要求現場人員以6、7折價位賣出,除了價格較便宜,即便自己未來新屋不需要,還能拿來裝潢舊屋。

  現在市場多為自住客空間,投資客已逐漸出場,衡量有多少自備款後,再來推算能買哪些區域,中古屋與新成屋只要開價不要太離譜,表價的6~7成便足以考慮。買房子要有恆心與毅力,看100間房子總有一天會出現1間急缺錢的屋主急售,尤其目前市場供給量高,即便買不到最愛,仍舊會有其他選擇。

 

蔡玉真小檔案

經歷:財訊主編、今周刊主編、民眾日報社長、電視節目主持人

專長:房地產投資

學歷:廈門大學台灣研究院區域經濟系博士生

殺價心法:

◆ 精算建商底價,讓銷售人員騙不倒

◆ 案場快結案時有機會利用別人的溢價讓自己以比底價更低價格買進

◆ 建商未承交給代銷前可直接向建商預定,價格較優惠,也可優先挑選戶別;委由代銷後,先與代銷議價,再向建商找優惠

◆ 樣品屋與實品屋的建材可要求低價銷售

資料來源:《蘋果》採訪整理

 

代銷說法 查詢區域有無補漲利多 大安永康專案經理 孫宥勝

  應先選定區域,由大至小篩選,依照學區、捷運、公園等購屋條件,逐漸鎖定理想地方,再了解周邊有哪些建案,確定議價範圍,並找出每個個案的開價,甚至網路都能取得相關資訊,另外也可請房仲協助,幫你比較各個產品價位。

請房仲協助比價

  即便同一區域但建案價格仍有高低,最佳比較方式就是從A案詢問B案底價,再從B案問出A案行情。大台北建案建議從表價的8折砍起,但仍需要再評估平均行情,許多名嘴說5折實在太誇張,這樣出價永遠只是出價,根本無法成交。若擔心買貴,可多查詢並確定區域內有無補漲利多,或許可用日後增值甜頭彌補。

  每個建案依照樓層視野等條件有不同價碼,廣告戶便是出價最好依據,不過廣告戶多為中低樓層,只要想要購買的樓層未相差太遠,其實價格都不會高出太多。

  購買誠意相當重要,銷售人員本身權限有限,若買方釋出相當誠意,出價接近可成交價格,通常會願意用斡旋金方式,協助談價。

多到案場了解案子 案場銷售人員 X先生

  如果一進門直接喊要5折,現場銷售人員容易感到不舒服,覺得沒有購買誠意而選擇不賣,因此建議要拿出誠懇態度,多次去案場了解案子,並蒐集好完整建案資料,才方便詳談。

  當談到最後底價時,如果認為已是自己心中底價,不要立刻答應,可再要求打0.5折價格,釋出相當誠意表示此為最後出價,多數銷售人員都願意幫忙洽談並促成成交。但若2天內案場未回電,有可能選擇賣給其他客戶,所以2天後無回應,又很想要購買該戶,要記得回去再詢問。 蘋果日報【葉思含╱綜合報導】
 

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竹北租店面 竹北租辦公室 竹北租廠房--頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋 你看不見的違建陷阱  

 

  【中時房地產/台北訊】台灣地狹人稠,都市地區房價一路攀升,人們無不絞盡腦汁、想方設法,讓一坪的面積能有兩坪的享受,因此頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等物件特別受人青睞,有一定的消費市場,然而,這些違章建築是否存在著不為人知的陷阱呢?

  太平洋房屋表示,違章建築第一個陷阱是「新違建vs.舊違建」。依地方自治條例,各縣市政府所訂定之建築管理條例不盡相同,台北市政府以民國84年1月1日為分界,在此之前的為「既存違建」,列入分類分期處理,在此之後產生之「新違建」,依【臺北市違章建築處理要點】規定應查報拆除。因此,目前只是礙於政府的人力不足,無法進行全面的拆除,但只要有人舉報,台北市,無論是84年以前或以後的新舊違建,都有可能面臨被拆除的命運。

  第二個陷阱即在於內政部將修正【違章建築處理辦法】,以按次計罰的方式進行罰鍰,直到恢復原狀為止,藉此減低違建的發生。因此,未來違建的部分,即使不會被拆除,但仍會有被罰鍰的疑慮,增加投資人的成本。

  另外,在進行都更時,違建部分的容積獎勵規定也不同,以台北市為例,依照【都市更新建築容積獎勵辦法】及【臺北市都市更新自治條例】規定,必須要同時符合:(1)占有他人土地,也就是屋主要與地主不同人;(2)在民國77年8月1日以前興建完成的違章建築。所以,並非所有的違建部分,在都更時皆可獲得容積獎勵。

  太平洋房屋表示,無論是做夾層、在頂樓上加蓋、把陽台外推,皆是為了使寸土寸金的房屋發揮最大效益,但這些房屋除了有被舉發拆遷的危機外,未來進行都更時,所得之容積獎勵也有限,還有可能與其他非頂樓住戶產生糾紛,讓彼此產生嫌隙,因此在購買這種房地產時,要事先做好考量評估,以免多花錢卻沒享用到應有的價值,反陷入官司及被拆除的地步,讓原有的高投報率美夢破碎,賠了夫人又折兵,所以買房時,委託專業、且有通過政府認證的房仲公司來服務自己,相信應可避免以上困擾。 

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竹北租套房 竹北租公寓 竹北租透天--以房養老11月試辦 抵押房產 月領養老金  

 

  【中時房地產/鄭閔聲/台北報導】高齡化社會來臨,內政部將在今年十一月試辦「以房養老」計畫。內政部長李鴻源昨天表示,該計畫是讓六十五歲以上的單身老人,得以藉由抵押不動產,每月支領定額就養金,最長可領卅年;初步規劃以雙北、台中、高雄等直轄市為主要試辦地,其他縣市也可視需要加入,名額以一百人為限。

  以房養老的基本精神為「反向抵押貸款」,在歐美及日本已行之有年。銀髮族將房地產以一定金額抵押給金融機構,換取金融機構每月支付定額「貸款」,做為養老金,銀行則在屋主身故後取得房產所有權。

  李鴻源昨天赴立法院就「高齡社會對策」進行專題報告時指出,台灣已於民國八十二年邁入高齡化社會,去年底統計國內老年人口已超過二百五十二萬人,占總人口近十一%;民國一一四年老年人口更可能超過總人口廿%,成為超高齡社會,為保障老年人經濟安全,內政部將推動俗稱以房養老的不動產逆向抵押貸款制度。

  李鴻源指出,以房養老計畫試辦期間,將由政府出資,採公益形式,預計交由土地銀行承辦;適用對象為六十五歲以上、擁有不動產且無繼承人,但因不動產價值超過《社會救助法》規定,而無法享有社會救助的單身老人;養老金採按月給付,支付年限最高可達卅年,但當事人得隨時變更或延長支付年限。

  李鴻源表示,內政部傾向在各直轄市優先試辦這項計畫,若其他縣市有意參與,也能加入計畫,但名額以一百人為限,年底前就會啟動計畫。內政部次長曾中明則表示,「以房養老」預計在今年十一月起試辦。

  對於這項計畫,朝野立委多表肯定,希望內政部能確實執行政策。但民進黨立委黃偉哲質疑,以房養老計畫僅集中在都會區實施,許多鄉村地區老人可能無法受惠。曾中明表示,內政部規劃政策前已先徵詢各縣市意見,調查結果以直轄市參與意願最高,因而決定優先在直轄市實施,但也未排除其他縣市;試辦以房養老計畫後,若各地反應良好,也可考慮以擴大辦理,或轉為商業形式。

  親民黨立委張曉風質詢時表示,除了以房養老等政策外,內政部應正視老人遭詐騙問題,她建議內政部領銜修法,加重詐騙老人者刑責,詐騙六十歲以上的老人,刑責更應隨年齡累進。李鴻源則表示同意張曉風看法,惟部分細節非屬內政部權限,需與法務部等單位研究。 

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01  

 

  【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市民要注意了!房屋稅將開始課徵,在繳稅前,你也應該搞懂這個「房屋稅」是如何計算出來的,你有沒有多繳?

  北市稅捐處表示,房屋稅是以房屋現值為稅基,乘以按實際使用情形所適用的稅率核課。而房屋現值係由稽徵機關依據各直轄市、縣(市)不動產評價委員會,每3年重新評定1次之房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率,以及房屋街路等級調整率等標準核計。計算公式如下

 

房屋稅額=房屋現值×稅率
房屋現值=核定單價×(1-折舊年數×折舊率)×房屋街路等級調整率×房屋面積
核定單價=房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高(偏低)率〕

 

  北市稅捐處進一步說明,街路等級調整率,一般通稱路段率,是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準。所以,除不同的街路會有不同的路段率外,同一條街路也會因其各段落之商業交通繁榮及便利情形不同,分段評定不同的路段率。

  北市稅捐處指出,由於台北市各地區,近幾年來的商業及交通發展程度各有不同,為反映各地區繁榮程度及公共建設利益,此次重行評定各街路等級調整率,係以全市觀點通盤檢視各道路之實際發展狀況,以調整各街路等級調整率,經台北市不動產評價委員會審議通過,並於2011年1月24日公告。

  一般而言,如各項標準未調整,則房屋稅會因房屋折舊而逐年減少,但如路段率調升,則房屋稅將於扣減折舊後再按路段率調升的幅度增加,因此,稅額增加的幅度會較路段率調升幅度稍低。

舉例來說:

1.總樓層數5層之鋼筋混凝土造住家用公寓,房屋構造標準單價為每平方公尺2,450元,2001年興建,其中一屋的面積約40坪(120平方公尺),2011年(折舊年數10年)路段率為120%,則其2011年房屋評定現值為317,500元,房屋稅額為3,810元。

2.若2012年路段率未調整,則2012年房屋現值【2450元×(1-1%×11)×120%×120㎡=314,000元】會因折舊減少3,500元,稅額將減少42元,但如該屋路段率調升為140%【調升幅度(140-120)÷120=16.6%】,則2012年房屋現值會調整為366,300元【2450元×(1-1%×11)×140%×120㎡=366,300元】,房屋稅額為4,395元,稅額較去年增加585元,增加的幅度為15.35%(585÷3810)。

3.若總樓層數為12層之大廈,房屋構造標準單價為每平方公尺5,080元,則該屋2011年房屋評定現值為658,400元,房屋稅額為7,900元,如2012年路段率調升為140%,其2012年房屋評定現值為759,600元,房屋稅額為9,115元,稅額較2011年增加1,215元。

 

  北市稅捐處已印製宣導單、宣傳海報,並運用報章雜誌網路等各式媒體管道,及拜訪里長等方式,動員總、分處人力加強宣導,讓市民充分了解房屋稅調整之相關資訊。而將於4月下旬寄發的稅單,信封內也會附一封短信向納稅人說明,路段率調整為房屋稅稅額增加之原因。  

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