目前日期文章:201305 (103)

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好房New記者林美欣/台北報導

  房價一直往上飆,現在還可以買嗎?買了以後有脫手的機會嗎?會不會投資的被套牢,而買不起房子的就一輩子就沒房子住?根據住展雜誌最新的調查,雙北市的預售屋房價雙雙衝上歷史新高,平均漲幅超過2成,台北市預售屋每坪均價81.6萬元、新北市39.1萬元。

  台灣房屋研究中心執行長邱太?在電視節目中分析,「我覺得是分兩個層面啦,一個是自住,當下有這個需求,譬如說結婚、生小孩要換房,當下只要議到不錯的價格,其實隨時都是可以進場的。」如果是投資的話,「以我自己的話,我是都挑「危機入市」,會比較好議價。」

  邱太?說,其實現在的行情都可以透過網路查的到,所以建議買家還是要做一下功課。「像我自己在買房子,我從來不看人家開價怎麼開」,自己去了解,不管是仲介市場成交的,或是法拍市場的成交行情。「當我了解附近的行情比如說是一坪60萬,我開價就是減5萬,如果是危機入市,例如去年爆發歐債危機,就減10萬。」

  房子的開價、砍價方式有很多,有的人善於做功課,上實價登錄網站或仲介公司的行情查詢,了解行情之後,依心中的目標價向屋主開價,至於該再砍5萬或10萬,只要買賣雙方達到相同的認知,買賣就成了;或是更進一步的以專家教的各種公式算出屋主的成本價做為依據的也有。每間房子都是獨一無二的,該出多少價錢,值多少價錢,除了專家提供的各種理性、科學方式之外,能否滿足當時的住的需求也一樣重要。

 

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好房News記者馮牧群/採訪報導

  奢侈稅實施兩年以來,大台北地區房價平均漲幅仍超過兩成,不過非遍地皆漲,《住展雜誌》統計發現,北市士林區新北市新莊區的均價竟然下修,成為唯二的?跌價區?,購屋族可趁勢多比價,有機會談到好價錢。

  首善之都台北市向來是置產保值的熱區,與其說在台北市買房的功用是自住,還不如說是置產抗通膨,房價不但沒被奢侈稅壓抑,反倒穩健向上。《住展雜誌》調查,近兩年台北市預售、新成屋行情漲幅前三名為松山、信義與中正區,房價成長三~六成,每坪都突破百萬行情。

  值得一提的是,士林區均價從81萬元掉落至70萬元,下修多達13.5%,主因是近年房價相對便宜的區域,如社子與社子島等邊陲地段供給量增,加上房價高檔的天母推案量稀少,所以拉低平均行情。

  新北市房市表現最強的是平時能見度不高的八里區,房價在兩年內大漲逾五成,助漲動力來自?台北港特定區?開發案、?綜合娛樂園區?,其次,五股因洲子洋重劃區開始推案,吸引投資客湧入,拿下房價漲幅第二名。

  至於新莊則受頭前段與副都心重劃區供給量過大、市場消化速度緩慢影響,又遭逢機場捷運線通車跳票扯後腿,行情從49萬元下降至48萬元,房價負成長。

  巧合的是,民眾似乎已嗅到房價盤整的氣味,永慶房仲網指出,網站今年1~4月士林區的物件點閱數增加約七成,新莊區物件點閱數也成長約兩成,成為網友特別感興趣的購屋區域。
 

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好房News記者曾鈴雅/綜合報導

  行政院長江宜樺近日表示,台灣將於5年後(2018年)步入「高齡社會」,但現今仍嚴重缺乏體貼老齡人口的相關設施;反觀法國,不但有制度完善的養老院、老年公寓、護理院、老年醫院,還以渡假豪宅的規格來打造養老院的居住環境,並出版「養老院米其林指南」使制度透明化,令法國銀髮族得以依需求各得其所,值得台灣借鏡。

  根據內政部近期人口統計數字,台灣人口老化指數至2012年已攀升76.2%,預計2016年國內老年人口將高?312萬人,預計2020年台灣「人口紅利」將消失,屆時1個小孩要養2個老人。且台灣銀髮族習慣「在宅老化」,但無論是中古屋或新成屋,專為老齡人口設計的設施卻相當缺乏,且民營老人住宅、政府「以房養老」在申請及服務上皆限制頗多,加上房價上漲提高買房成本,令民眾對老齡化生活感到憂心。

  反觀人口老化同樣嚴重的法國,其養老設施包括收容所、老年公寓(養老院)、護理院及老年醫院;使老齡人口可以依據自身的經濟、社交、醫療、長期照護需求,選擇退休安養方式。法國媒體甚至還針對該國8000家公、私營養老院之費用、設施、服務等經營項目進行評比,並發表了一份「養老院米其林指南」令養老機構服務透明化,使得法國銀髮族更樂於住養老院,也不要在家孤獨老死。

  此外,據統計10年後85歲的法國人將上看120萬,至2040年喪失自理能力的老人將?120萬,加上少子化將使獨居人口增加,因此法國養老機構亦相當重視居住環境品質與地方社區的連結,以確保獨居老人家在退休後持續與人群及社會保持互動。且為讓老人家住得更愉悅,近期巴黎莫蘭吉斯鎮(Morangis)的一家養老院,更以鮮黃色彩及摩登建築風格,將安養環境打造成豪宅渡假別墅一樣的舒適,令一般人眼見也想申請入住。

  台灣為解決現今住宅對老齡人口「不友善」的環境,政府及房仲近年也極力推展「全齡通用宅」的觀念;專家建議,民眾應以「住宅配合人」的觀念來購屋,不妨在居家裝潢時就將各年齡家庭成員的可能需求通通納入考量,如此不僅能使全家人的生活更加便利、安全,也可以節省日後變更設計或換屋的成本,以降低老齡化社會的負擔。
 

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267  

好房News記者馮牧群/採訪報導

  雙北市房價漲不停,不少購屋族群開始往外移動,願意往桃園甚至台中尋覓平價好屋,以時間換取空間,同時降低負擔,加上穩定的在地購屋需求,讓這些區域在的買氣與網路詢問度更勝新北市。

  根據樂屋網統計,自去年以來,桃園地區預約看屋筆數佔全台的32%,已成為最受網友歡迎的新亮點,近期買氣受到矚目的台中則以26.3%位居第二;反倒是過去題材豐富的傳統熱區-新北市,竟悄悄被擠到第三名。以往雙北市房市新聞曝光率超高,但奢侈稅發酵後有了變化,早在去年,桃園、台中的預約看屋數就擠下雙北市拿下冠亞軍,今年桃園人氣又再成長一成左右,詢問度最高的區域為中壢、桃園市、平鎮及八德;台中則為西屯、北屯、南屯區。

  在一片?漲聲?中,有巢氏房屋統計發現,房價變化最大的反而不是市中心,對照奢侈稅實行前與今年4月的房價,桃園都會區價格成長最顯著的是中壢、八德及龜山,平均單價從10.6萬元上揚至15萬元,漲幅多達41.5%;台中都會區兩年來漲最兇的則是南區、大里及太平區,每坪從10.5萬元上調為13.8萬元,成長31.4%,兩者價格表現都比市區更亮眼。

  樂屋網副總紀建琪認為,4月全台買氣仍緩步向上攀升,再加上實施已將屆滿兩年的奢侈稅解禁在即,未來買氣持續看好。消費者若想到桃園、台中置產,最好多實地探訪或多方查詢,並參考實價登錄,考量區域交通、產經環境、租金行情等條件,避開刻意炒作的地雷屋,以免成了投資客的俎上肉。
 

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266  

好房News記者柯雅芸/台北報導

  新莊副都心重劃區房價擁利多議題,讓房價一路上漲,甚至有建商喊到一坪70萬起跳,房價直逼台北市大安區,令許多人質疑當地是否房價漲過頭,加上目前區內推案量大增,當地房市面臨沉重賣壓,加上6月奢侈稅解禁,屆時將有更多物件釋出,多殺多疑慮升高。

  新莊副都心擁有眾多交通題材,其中道路系統方面包括,台64線、台65線、台一線高架系統及新北環快,此4條路線可連接中山高、北二高、汐五高、五楊高。捷運則有機場捷運、環狀線捷運,交通極為便利。

  另外區內工作機會也不少,周邊除了有即將升級為知識產業園區的五股工業區,還有即將建好的中央合署辦公室、國家影視文化中心、國際創新園區、AU捷運商城計畫,為區內帶來大量的就業機會,吸引人口流入。

  然而區域內房價飆漲過快,超過一般家庭所能負擔的價格,2009年頭前重劃區建案開價一坪30萬,短短4年房價翻倍漲,目前頭前重劃區一坪喊到60萬,副都心重劃區則上漲到70萬,一般上班族根本買不起,而買得起的人大多都會優先選擇在北市買房。看空人士認為,新莊房價高漲,消費者是否買單,值得懷疑。

  房仲業者表示,頭前、副都心重劃區目前約有25、6個建案正在銷售中,加上6月奢侈稅即將期滿釋出的物件,當地房價恐因多殺多而下修,若景氣再出現重大惡化,則房市恐會瞬間急凍。

  

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好房NEWS記者劉曉霞/報導

  台北市房價太貴,民眾轉而買老屋,據內政部實價查詢網顯示,台北市30年以上老屋交易超過3成,其中又以萬華、士林與大安區比例最多,萬華51.3%交易量是來自老屋,士林與大安也有45%的交易量,顯示民眾選區不選房,前進便宜老屋。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,萬華發展早,老屋多、都更難,士林公寓比重高,老屋比例也多,大安區則受到新屋價格貴,「選區概念」下老房成首選;相對看內湖和文山區新案多,房價較市中心便宜,民眾因此多選擇新成屋。

 

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264  

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導

  實價登錄過後,房市整體價位雖未下修,但房價「膨風」狀況幾乎未再出現,也讓不少觀望的民眾,評估近半年實價登錄資訊後,決定進場買房,而打算購買新成屋入住台北市的民眾,幾個容易被忽略的優質平價生活圈,因距離市中心近,其實可從中尋找物件。

  台北市成交量及房價一直位居末段班的萬華區,即便整體街廓較為老舊,不過仍有小環境不錯的地帶可選擇,例如潤泰創新在萬大國小、東園國小旁萬大路334巷興建「潤泰萬花園」,當時推出每坪開價60萬元,成交價多落在5字頭初,附近還有已經完工交屋的「潤泰萬囍」,小環境不錯,新成屋價格幾乎是大安區的一半。

  同樣的,在萬華區靠近青年公園一帶,也是可卡位台北市門牌的平價地段,只不過多是老舊公寓物件可選擇。大師房屋副總經理李信忠認為,台北市有其門牌價值,加上素地供給有限,萬華區甚至比內湖、文山區更鄰近市中心,選擇區內小環境佳的地段,未來仍有增值空間。

  近期已經銷售近9成的康定路「台北晶麒」,規劃小坪數產品,也頗受買方青睞,每坪開價7字頭。台北市平價新房區,其實像興隆路二段的太平洋「盛宴」系列,每坪開價6字頭,由於附近「福地」確定遷移,轉變為公園綠地,讓靜巷宅價值提升。

  文山區房價由於較缺乏大型題材拉抬,房價相對較穩定,且屬於文教區、環境單純,仍可吸引不少買方進駐,與同屬性行政區的內湖區比較,購買新成屋的負擔也比較輕。

 

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

「實價」解讀不同,引發終止委售、買賣契約等購屋消費糾紛數暴增!

根據內政部資料顯示,去年第三季至今年第一季間,終止委售、買賣契約等糾紛數高達129件,較上年同期暴增54件,年增72%。

  住商不動產企研室主任徐佳馨說,政府公布的實價因有時間落差,加上高價成交部分不公布,以致揭露的「實價」與市價難免出現差距,導致部分買方在簽約後覺得買貴了,或是賣方覺得賣太低或委售價不如預期,而終止契約及交易,引發爭端。

  實價登錄制度去年八月上路後,整體購屋糾紛數略減,內政部統計,去年第三季至今年第一季間,房地產消費糾紛數約1184件較100年第三季至101年第一季同期的1193件略減9件,減幅約0.75%。

  就各類糾紛數分析發現,終止委售或買賣契約的糾紛數大幅飆升,由100年第三季至101年第一季的75件,暴增至101年第三季至102年第一季的129件,增加54件,增幅高達72%。

  終止委售增加部分,台灣房屋智庫經理劉志雄說,部分賣方對奢侈稅制度尚不清楚,委託仲介售後,才發現有被課奢侈稅的問題,細算覺得不划算,乾脆不賣了。

  業者透露,有些買方事前未做功課,不瞭解實價揭露狀況,成交後,經由親友等告知實價揭露數字,才覺得買貴了而毀約,也是糾紛增加的原因之一。

  對於不少買方要求訂金返還,徐佳馨表示,除了受實價認知差距外,實價登錄制度上路後,銀行端鑑價相對保守,也是引發糾紛數增加的主因之一,如部分客戶自認房貸可貸到七成,最後銀行只核定六成五,囿於自備款不足,只好要求終止契約。

劉志雄則表示,現在消費者意識抬頭,對如何保障自身權益相當有概念,多會比對廣告真實性,是使廣告不實糾紛數上升的主要原因。

 

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262  

中國時報【林偉信╱台北報導】

  十九歲林姓男大一生在北市租屋處內自殺死亡,莊姓屋主不滿房價下跌,向林的家屬求償。一審判屋主敗訴,但高等法院認為,自殺事件讓房子成凶宅、價值減損,昨逆轉改判須賠償三百七十多萬元。

  由於類似糾紛不斷,去年

台南就有一名屋主,房子出租前先與房客簽約,加附「禁止意外發生」條款,後來發生自殺死亡事件,屋主據此向家屬索賠,獲法院判賠二百多萬。

  就讀大學一年級的林姓男子,因母親離家、生父不詳,自幼由祖父一手帶大;為了就學方便,說服家人讓他在學校附近租屋,並以阿姨名義,於九十九年八月在北市羅斯福路租下月租五千二百元的套房。

同年十二月廿日,個性內向的林男,因家人多次要他搬回家住,為了校外租房問題與家人鬧翻,一時情緒低落,竟買木炭燒炭自殺死亡。

  莊姓女房東認為,該套房位於北市公館商圈、生活機能好,房價逾千萬元,但因林男自殺而變凶宅,房價大跌,無人願意租房,她不甘權利受損,訴請法院要求林的家屬賠償。

一審認為,房東莊女尚未出售房屋,就沒有房屋價值減損的情事發生,不得請求賠償,判她敗訴。

  莊不服提起上訴,高院認為依我國國情,凶宅對社會大眾,多存有嫌惡畏懼的心理,持負面觀感,進而影響房屋的交易價格,致價值減損;林的家屬應負賠償責任,廿三日判決莊可獲賠三百多萬,全案仍可上訴。

 

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261  

NOWnews記者曹逸雯/台北報導

  台北市房價貴,租金壓力也不輕。隨著畢業季節到來,帶動一波租屋潮,根據房屋網站以雙北市各行政區8坪套房的平均月租金,除以大學畢業社會新鮮人平均薪資2萬6,000元計算後發現,台北市租金壓力最大的大安區,租屋壓力竟高達47%,等於薪水有快一半都要帶來付房租。

  好房網表示,台北市租金壓力排行前3名依序為大安區、信義區及中山區。租金壓力最大的大安區,8坪套房平均月租金1萬2,272元,租屋壓力高達47%,比去年成長2個百分點;信義區平均月租金1萬1,344元,租屋壓力也達43.6%;而中山區則是首度進入前3名,8坪套房平均月租金1萬1,112元,比去年增加2,080元,租屋壓力41.8%,增幅高達7.8%。

  新北市租金壓力前3名則分別為永和區、新店區及板橋區,其中,新店區租屋壓力下跌為31.6%,是雙北市租金壓力前3名中唯一下跌的行政區;永和區8坪套房平均月租金8,536元,租屋壓力32.8%;板橋區租金也要8,176元,租屋壓力31.2%。

  好房網總編吳光中表示,適當的房租比例仍以薪水的1/3~1/4較為合適,台北市文山區、南港區、北投區,以及新北市的土城區、汐止區等房價偏低的區域,租金壓力相對較低,建議新鮮人可以通勤時間,降低租金壓力。

 

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260

  

好房News編輯中心/綜合報導

  買到便宜的房子是每個人的心願,而這心願在政府推出實價登錄後,房價愈來愈透明化,民眾買屋已站在不敗之地,接下來,只要再擁有包租公教你的「殺價必勝六招」,那就更快就能實現你的心願了。

  買 屋收租是包租公、包租婆的專長,如何找到好的地段、好物件,去問問包租公們鐵定知道,但是包租公要去那裡找?找到了,也不一定問得出投資秘訣,現在你不用 那麼麻煩,「好房News」已經為你整理好全套殺價秘訣,而包租公們的第一招,都是勤做功課,上網找資料之外,還要實地勘查現場,和鄰居、管理員聊天,找 到「不滿意的點」,做為買屋時殺價的「梗」。

第一招:
  
  上網看屋,鎖定降價專區。實價登錄後,降價專區出現了,代表有很多屋主有資金壓力急售,其中不乏好物件,我們鎖定這樣的物件是有道理的,因為屋主既然願意降一次價,就代表他接受殺價的願意較高,只要找到可以嫌的梗,殺的有理,通常比較容易達到目的。

第二招:

  先下手為強,不讓對方亂開價。先鎖定一個區域,選定某戶後,請房仲帶看至少50戶,看的戶數愈多愈好,先將區域房價搞熟,默記在心,最近的成交價多少錢?車位多少錢?公設比如何?格局、方位、交通、生活機能如何?一一搞通,再去看目標物件,一開口就知道有沒有,讓賣方不敢邊便開價,這就先立於不敗之地了。

第三招:

  心狠手辣,從市價七折談起。我們在路邊攤買東西,殺個一、二十塊也爽,房子那麼貴,每坪隨便殺個一萬塊,30坪的房子就省下30萬,當然要用力殺。一般來講預售屋是比中古屋貴四成,所以我們可以用附件的預售屋售價來回推中古屋合理的房價,例如屋主開價60萬一坪,那麼附近預售屋售價應該是84萬左右,如果預售屋都不到84萬,那代表我們可以用力砍。

第四招:

  本人真的要買,而且很搶手。不管預售屋還是中古屋,業者都會製造房子很搶手的氛圍,讓人覺得「現在不買,很可能就買不到了」。同樣的道理,我們也可以製造「我想買,而且真的想買」的氣氛,讓屋主或房仲覺得只要放我走出大門,我可能立刻跟別人買了的感覺。這樣我們要殺價就容易多了。

第五招:

  把握成交氣氛,再來個回馬槍。經過數十次的帶看,屋主也確定我就是買方了,價格也談妥了,賓主盡歡就等簽約。好就好在「我們還沒有簽」,最好把握這樣的成交好氣氛,用哀兵之計裝窮也好,或強勢表達這房子還有嫌惡之處,不管如何再殺出個回馬槍,由於已經是成功在握了,通常屋主或仲介會願意犧牲一點利潤,如此就達到我們的目的了。

  簡單來說,包租公的五大殺價心法都是從「勤做功課」開始,看房子一定要多看幾間,而且還要在不同時段反覆的看,百般挑剔更是最高指導原則,也正因此還能在看屋的過程中找到殺價的梗,盡可能爭取到有利於我方的籌碼,唯有充份掌握籌碼,才能進行實體的殺價戰術,整個過程中切記態度要柔軟,只要能讓屋主慢慢卸下心防,我們想殺個三成並不難。

 

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259  

好房News記者蘇彥菱/新竹報導

  家住在學校前面卻無法就讀?據平面媒體報導,新竹縣成功國中因學區劃設不當,導致有100多名學生無法就讀該校而到處轉介他校,諷刺的是,其中許多人都住在學校對面而已,家長擬串聯向中央投訴,由此可見事先確認學區範圍之重要性。

  成功國中位於竹北縣政2期重劃區內,為新設學校,四周多新的住宅大樓,公園多,且鄰近竹北體育園區,休憩機能強。附近有COSTCO賣場,生活機能完整。聯外交通有中山高,距竹科1約10幾分鐘的車程。基於上述種種優越的機能,讓不少家長決定在此落腳,可望給予孩子極佳的生活及學習空間。

  然而因學區劃設不當,導致有近700人搶420個名額,雖然校方緊急增設一班,仍舊有100多名學生必須遠赴他校就讀。另外,家長也質疑,位在學校對面的新建案相繼完工,預計將有更多住戶遷入,而原學區內的小學生也將成為國中生,學區劃分若不盡速處理,屆時問題將會更加嚴重。

  對此,專家提醒家長,購買學區宅的家長們,除了周邊生活機能外,也要確認房子是否坐落在目標學區內,否則用一流的價格卻買到二流的區域,情何以堪。另外學區範圍也隨時間調整,一切以教育部最新公告為主,否則差之毫釐,失之千里。
 

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258  

好房News記者胡智凱/綜合報導

  馬政府上台5周年,2008第一年就喊出「青年有房住」,期間還推出各種打房政策,但房價地價卻仍舊居高不下,媒體甚至評論是「政府打房無方」。如今奢侈稅又屆滿兩周年了,財政部長張盛和卻表示,因為市場資金充裕,要房價下跌,哪有可能?形同舉手投降。

  馬政府上台5周年,2008第一年就喊出「青年有房住」,期間還推出各種打房政策,舉凡選擇性信用管制、豪宅稅、奢侈稅等。如今奢侈稅又屆滿兩周年了,但房價卻仍是節節攀升,購屋痛苦指數更高達近30年不吃不喝才買得起台北的房子。東森新聞甚至以「政府打房無方」來加以形容。

  但令人氣餒的是,財政部長張盛和近日卻在鉅亨網表示,因為市場資金充裕,要房價下跌,哪有可能?儼然已經對高房價舉白旗投降。不過,張盛和也嘗試自圓其說,強調奢侈稅至少達到量縮、價穩、沒有飆漲的效果;雖然不能說是藥到病除的特效藥,但至少也是一帖緩解病情的良藥。

  至於張盛和提到市場資金充裕,是房價不可能下跌的原因;此言似有暗示主管貨幣政策的中央銀行,有過度寬鬆貨幣之嫌,因此央行總裁彭淮南是否會以升息作為回應?市場也拭目以待。

 

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257  

(中央社記者韋樞台北電)

奢侈稅實施以來,確實發揮「量急縮、價止漲」效果,但房仲業者指出,單靠奢侈稅還不夠,還要從增加供給、稅賦改革等方面著手。

另外,也要引導國內資金往其他投資管道,如此才能達到健全房市效果。

金融海嘯後,各國紛紛推出量化寬鬆政策,房地產出現一波資金行情,為平穩房市,政府2年前推出奢侈稅政策因應。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,奢侈稅實施前一年,主要都會區平均房價上漲10%到19%不等,漲勢快又猛。

奢侈稅上路後,初期對平穩房市相當顯著,雙北市建物買賣移轉棟數急縮三成多,主要都會區房價幾乎凍漲。

  不過,曾敬德指出,單靠奢侈稅的力道有限,仍未實質改善整體供需條件,在低利率、市場資金充沛等情形下,自住需求仍推升主要都會區房價續漲。

  他說,以分區來看,受奢侈稅影響最大的是雙北市,奢侈稅實施後,房屋移轉量比奢侈稅上路前少了3成,但桃園、新竹、高雄市等區,房屋移轉量已回到奢侈稅上路前水準;除了新竹,其餘近一年平均房價漲幅都在1成以上。

  信義房屋於今年3月25日到4月15日進行第2季購屋意向調查顯示,近半潛在買方認為,奢侈稅檢討應從嚴,僅18%認為應放寬,顯見多數買方認為現階段奢侈稅不宜放寬。

  綜合觀察,曾敬德指出,光靠奢侈稅要穩定房市並不夠,還要從增加供給、稅賦改革等制度著手;另外,也要引導國內資金往其他投資管道,如此才能達到健全房市效果。

 

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

  奢侈稅將屆滿兩年,不少學者專家預測許多投資客手上物件「關禁閉」兩年後,紛紛解禁釋出,恐在部分地區造成賣壓,不過,有巢氏房屋調查,兩年閉鎖期過後,雖近六成四民眾預期會有大量物件釋出,卻只有近二成六的屋主傾向兩年期滿立即出售物件。

  有巢氏房屋「奢侈稅滿兩年房市民調」中,有高達63.7%民眾預期,部分屋主手中持有的物件,屆滿奢侈稅期限後,將會大量釋出;且六月奢侈稅期滿後,約有35.4%民眾表示買房意願將提高。但問卷中,也針對持有未滿兩年物件的屋主詢問,其中25.9%屋主認為奢侈稅滿兩年後,一有機會就打算售出物件;50.7%屋主則表示不一定會售出物件,另有23.4%的屋主不打算在奢侈稅後立刻售出。

  信義房屋第二季購屋意向調查資料則顯示,有將近一半的潛在買方認為,奢侈稅滿二年檢討應該從嚴,僅有18%認為應該放寬,顯見多數買方認為現階段奢侈稅仍不宜放寬。

  信義房屋統計奢侈稅前後房市表現變化發現,奢侈稅剛發酵後的一年期間,對房市影響是「顯著有效」,房市呈現「量急縮、價止漲」,雖然奢侈稅達到以量制價效果,但光靠奢侈稅並未能逆轉市場上的供需結構,資金、低利與穩定的就業市場仍有利房市,即使在奢侈稅架構下,少了短期投資需求的帶動,房市隨後仍呈現上揚走勢,但在大台北都會區中,至今奢侈稅對交易量影響仍相當大。

  以分區來看,受奢侈稅影響程度最大的是在雙北市,信義房屋指出,奢侈稅上路後兩年的時間,移轉量仍比奢侈稅上路前少了三成,平均房價漲幅也比不上大台北以外區域,至於桃園、新竹、高雄市等區域,幾乎是奢侈稅的無感區域,移轉量已經回到奢侈稅上路前的水準,除了新竹地區外,上述區域最近一年的房價平均房價漲幅也都在一成以上。

  有巢氏房屋總經理孫寶國說,比較奢侈稅前(100年5月)至實施將滿兩年(102年4月)房價及成交狀況發現,過去北部出現的購屋輕移民現象,中南部房價在近期補漲後,也出現類似移民狀況,購屋版圖由市中心向外環潛力增值區移動;反觀北部則向內回流,由桃園價格飆升,預售屋喊到一坪4、50萬元,許多民眾經比價後,決定回流台北市市郊或新北市市中心區,如內湖、文山、板橋、中永和等地。
 

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好房News記者胡智凱/綜合報導

  很多人都夢想成為包租公、包租婆,坐擁房產,每月穩定收租;但現在房價高漲,大家根本買不起房,想要成為包租公根本是難如登天。不過,現在有一個更簡便的方法,就是投資REITs;業者表示,透過REITs,就像出租房地產、定期收租一樣,是投資不動產最輕鬆的方式之一。

  當今房價高漲,大家根本買不起房,想要成為包租公根本是難如登天。住展雜誌還曾經發布「購屋痛苦指數」市調報告,顯示台北市的購屋痛苦指數達28.8;換句話說,要不吃不喝將近29年才能在北市買房,遑論要當包租公,更是難上加難。

  群益投信在工商時報指出,透過REITs(不動產投資信託)是投資不動產最輕鬆的方式之一,對投資人而言,就像出租房地產、定期收租一樣,相當容易,具有以下三大優點:

1.進入成本低

  買房動輒上千萬,還得承擔稅金、利息成本,每個月被壓得喘不過去來;但投資REITs就像買基金、買股票一樣,有多少錢就投資多少,讓投資人可以「量力而為、量入為出」。更重要的是,人生難免有急需用錢的時候,但房子周轉不易,尤其高總價的房屋往往需要好幾個月才賣得掉,反觀REITs則具有變現容易的優勢。

2.租金報酬率誘人

  台北市房價高漲,但租金卻不漲,導致租屋報酬率普遍偏低;永慶房產集團統計,台北市住宅市場的租金投資報酬率已不到2%水準。但據工商時報引述UBS最新資料,4月底美國REITs股息率約3.23%、澳洲REITs股息率約5.18%、新加坡、香港REITs股息率也分別達4.94%、4.32%,相當誘人。

3.省時省力

  當真正的包租公得替房客服務,三不五時哪裡損壞了就得負責整修;有時還得面臨租屋空窗期,沒人來租時,損失就大了。投資REITs,可完全省卻這些麻煩。

 

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好房News記者姚姿岑/台北報導

  房產一向自住、投資兩相宜,更不少人拿來送禮!而現在投資房產除了保值,更要求增值獲利,就像投資股票一樣。但什麼時候進場是個學問,什麼時機賣出轉手才能大大獲利,更是個艱深的學問!

  各國持續採取寬鬆貨幣政策,市場熱錢爆量,以往極具話題的黃金大跌、不再保值,民眾轉向投入房地產,能夠保值也避免突然且龐大的虧損,而自住客亦紛紛趕在房價高不可攀前搶進市場。

  但當投資或自住想要轉手獲利、轉現金時,可就得好好做功課了!什麼時候要出脫,怎樣判斷市場的多空,都是一門學問。根據國泰金控最新「國民經濟信心」調查指出,民眾賣屋意願上升至近兩年新高,可見不少屋主察覺經濟漸漸回升,是一個值得把握賣屋的好時機。

  據網路賣屋平台統計,光台北、桃園兩地,在4月還沒結束前,兩地總價破億元的待售物件就達到2千件左右,新刊登待售數量也創2年新高。但如果沒有把握一些原則,房屋遲遲轉手不了,想要獲利也都只是空談了。

  首先,絕對不要太過投機,房產並非購入就會持續飆漲不停,如同其他投資方式,都會隨著景氣循環而波動,所以要隨時注意大環境的經濟狀況,看準時機就賣屋求獲利,以免一個拐彎,來個突發的惡劣環境。

  再者,絕對不要聽信讒言,賣屋開價要配合實際數據和景氣現況而定,切勿胡亂開價;第三、絕對不要以為砸大錢玩裝潢,就可以高價出售,反而老房卻有不會折舊的「好地」,才能夠抗跌、有增值空間。最後,則是絕對沒有賣不掉的房子,只要條件夠,鎖定對的目標,十之八九必有利有銷。

 

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好房News記者蔡佩蓉/採訪報導

  房市自2003年復甦以來,受到資金充沛、利率低、土增稅減半、遺贈稅降到10%,讓房市價量齊揚,即便近2年實行的奢侈稅導致成交量縮,但房價仍看跌不跌,不過專家仍建議,現在市場走多,房子似乎買哪都會增值,不過民眾一定要預設未來轉手性,才是最理性的選擇。

  大台北地區房價飆漲,去年中南部地區更上「補漲秀」,尤其高雄地區在建商大肆購地、土地價格創新高之下,房價也穩定上揚,許多行政區2、3環地帶,也在進行輪漲。不過,天時地利不動產總經理張欣民表示,首購族因過去沒有購屋經驗,現在認為房價高買不起時,可能往郊區移動,但切記一定要注意未來增值性。

  整體房價漲歸漲,但購屋是買區段、位置、生活機能及交通等等,假設要往郊區購屋自住,除非政府已經有大型建設規劃案,否則盡量別選冷門行政區、山坡宅、工業廠房及沒有捷運、沒有國道交流道的附近購屋。

  今年45歲的Amy說,20多年前房市大好,因在台中工作房子買在北屯區,沒想到經過921大地震房價腰斬,剩下每坪7、8萬元,即便現在房價已經回漲到當時價位,但因不想賠錢付房貸,10年前就直接賣掉了。

  住商不動產企研室主任徐佳馨建議,民眾購屋雖然要注意房市整體趨勢,但最重要的是看選擇的地點周邊是否有支撐房價的利多,一般來說,先觀察有沒有重大建設,如捷運線、交流道、鐵路改建或重劃區開發,再從中尋找小環境佳的區域,如面公園、緊鄰大學城、河濱公園等優質地段,這些條件就符合「增值屋」的概念,未來房價漲得快,即便市場面臨空頭也不易跌價。

 

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好房News記者馮牧群/採訪報導

  不管買方或是賣方,都想追求心中理想的房價,但是房價是否合理,往往沒有個準則,內政部提供的實價揭露資訊畢竟還是屬於落後指標,大家最好學會掌握以下的房價精算原則,買方才能判斷區域的合理價位,賣方也可定出一個不後悔的開價。

  首先是?能力評估法?,人人都喜歡住在市中心,但房價卻不盡討喜,所以買房時切記先評估自身能力,才選擇適合地點。專家指出,房價高漲時,市郊反而較有成交動能,市中心週邊區域的房產往往只須1/3的價格。像是剛入社會的新鮮人,在買屋本不夠多時,可從第二、三環區段找房子,等結婚後錢存夠了,夫妻再用換屋方式往市中心移動。

  其次是?市價比較法?,撇開專業的估價技巧不談,一般最適合民眾使用,且最簡便的方式,就是透過「知己知彼」判斷區域行情,找出合理房價。選擇多個相同區段、類似產品來相互比較,比方先找出附近屋齡相仿的物件,再篩選建材品質、生活機能、臨路大小等條件,最後再相互比價,須留意的是,條件差異大的物件,通常不具參考價值。

  另外,還有利用租金價格回推原本房價的?租金報酬還原法?,首先先上房仲網尋找物件租金行情,接著設定報酬率,住家通常為2.5~3%;舉例來說,假設35坪的電梯大樓月租金為2萬2000元,那就將租金乘以12換算年租金得26萬4000元,再將年租金分別除以報酬率2.5%及3%,所得到的1056萬元及880萬元,就代表該屋的合理房價範圍,業者提醒,這種算法可能因物件條件不同而影響租金,且每位房東設定的報酬率及財務條件不同,都可能影響計算結果。

  東森房屋副總黃淑苓認為,房價不像股價,在同一時間購買,大家的買價都相同,房價有很大的變數在於買賣雙方,只能說,能被市場認同的價就是好價格,當你期待的價格總是落空,那就應該改變策略了!

 

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