目前日期文章:201312 (49)

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中國時報【唐玉麟╱台北報導】

美國量化寬鬆貨幣政策將縮減規模,財長張盛和公開指出台灣房市已達泡沬化指標,但不動產仲介經紀公會聯合會理事長李同榮認為,明年全省房價緩升,平均漲幅在5%上下,預期新的一年台灣房市不會泡沬化,只是市場風險度將拉到最高點。

李同榮表示,明年台北市各區稀有豪宅有機會續創新高,每坪300萬豪宅不是夢,甚至2年內珍貴、稀有豪宅有機會上看坪350萬元。

至於房價究竟會漲至何時?李同榮認為,2015年到2016年是房價最有可能調整的年度。

房市達人Sway認為,新的一年房價漲難跌易,不過,若是為了選舉,候選人硬要提出一些振興房市的蠢政策,房市就可能續漲下去。

有房仲業者透露,2015年7月內政部將對全台實施容積率管制,明年預售屋將掀起搶建潮,目前北部推案量大的新北市淡水、泰山、五股與桃園新埔等地,賣壓沉重,生活機能較差等個案,房價有下修空間。

住商企研室主任徐佳馨指出,明年房市不會泡沬化,上半年溫熱,下半年冷卻,主要是明年下半年有利率緩步上揚壓力、選前觀望,甚至國稅局積極查稅,投資客將退場等利空,預估明年大台北整體中古屋房價持平,但部分個案恐下修3%至5%。

「明年全台房市交易量較今年萎縮約1成,雙北市衝量機會不大!」信義房屋企研室經理蘇啟榮說,桃園以南,每坪房價2字頭,交易表現可望比雙北市佳,全台整體房價持平。但他認為,台中市、台南市與高雄市,因低基期等因素,新的一年會有上漲機會。

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年輕人買不起房子該怎麼辦?財政部長張盛和昨日表示,將研究「只租不售」的社會住宅政策,讓年輕人只需繳租金就能有安身之所,並強調內政部若需國有地來興建社會住宅,財政部將全力配合。

立法院財委會昨天審議「國有土地以設定地上權方式開發之政策及相關制度」檢討專業報告,邀請財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗、內政部長李鴻源列席報告並備詢。

立委費鴻泰、李貴敏關注年輕人的買房問題,詢問財政部、內政部對此有何解決之道? 張盛和表示,社會住宅應仿效國外範例,只租不售,讓年輕人不必存頭期款,不必負擔房貸就有屋可住,而且租金由政府控制,不會連年上漲,讓青年可有安身立命之處。

他說,日前看電視介紹德國、瑞士和新加坡的社會住宅政策,非常認同由政府廣建社會住宅,而且「只租不售」,財政部將研究如何在財政、稅政和國有地管理等措施上,如何配合推動,將提出具體建議。

李鴻源在答詢時表示,將從多方面增加房屋供給,除了社會住宅之外,也希望能從缺乏學生來源的學校著手,研究改建中小學校教室,變身為舒適安全的生活空間,讓年輕人入住。他並強調,目前房屋政策方向為「只租不蓋」,先由政府機關的閒置空間活化著手。

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財政部長張盛和表示,出租社會住宅是好方向,他將建議朝這個方向推動,解決年輕人居住需求問題。

立法院財政委員會今天進行「國有土地以設定地上權方式開發之政策及相關制度檢討」專案報告。

會中休息時,張盛和表示,他看了電視節目介紹有關瑞士、德國和新加坡的社會住宅政策後,非常認同「只租不售」的社會住宅。

張盛和說,新加坡、瑞士、德國這類的租屋政策很值得參考。在這樣的政策下,年輕人完全付租金,不用買房,連自備款都不用。

內政部長李鴻源表示,希望可以建立一個空餘屋媒合平台。尤其大台北地區有很多空屋,但是目前空屋持有成本太低,所以很多人不願出租,這部分需要和財政部配合。

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中國時報【謝幸恩╱新北報導】

全台房產供過於求,但房價仍居高不下,在市場難以消化下,恐加速房市泡沫化。學者則認為,隨著景氣反轉、潛在賣壓等因素,可能重現民國80年代的房產崩盤,建商不「砍價」,只能苦等市場價格的自然修正。

民國80年代,台灣出口外銷大增,間接帶動房地產價格上揚,但政府亦採取若干影響房產的政策,隨著兩岸情勢日漸緊繃,價格更明顯的往下跌,每年跌幅約4%至8%間,其次,台商資金流入對岸,同樣對房產造成負面衝擊。

直到10年後,台灣經濟結構略作調整,才讓房價逐年攀升,卻也造成超額供給、高空屋率等問題。淡江大學產經系副教授莊孟翰說,現今新一代的無殼族,無法面對高房價的現實,多選擇租屋、住老家等管道。

莊孟翰也說,光看全國人口最多的新北市,淡水、林口的交通題材未完成,但戶籍人口卻年年增加,空屋數也成正比,其實,多數投資客購屋後,為避免政府徵收1年15%的奢侈稅,會綁在手邊約2年時間才會脫手。

莊孟翰也提到,值得注意的是,新北市轄內的部分區域如新莊、淡水、林口,議價空間仍大,主要為建商不鬆綁價格「削價出售」,雖可等到市場自然修正「下修價格」,卻恐形成「有人賣沒人買」的困境,房市加速泡沫化、崩盤,是必然的結果。

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台北市捷運局公開標售,兩戶捷運南京三民站的共構宅,結果全數脫標,而且每坪價格衝高到97萬元,堪稱最貴的捷運共構宅社區,而這一標售也引來民眾抨擊,說是政府帶頭炒房。

台北市南京東路五段上,挖土機沒停過,旁邊還有好多工人在做工,為的就是拼松山線在103年底通車,不過,捷運南京三民站,上頭兩戶共構宅,公開標售,結果每坪單價高達97萬,是史上捷運共構宅最貴價格。

台北市政府捷運局標售的這兩戶共構宅都是在14樓高樓層,坪數超過70坪,四房一廳兩衛含車位,因為面臨大馬路,車流量多有噪音干擾,10月一拍流標,現在捲土重來,共有四封標單競標,最後以超過7400萬的價格標出,溢價率3%,但這麼貴的共購宅,到底是自住還是投資?

就是因為松山線有明年通車的利多,加上附近有大巨蛋開發案、台鐵機廠開發題材,也讓區域房價跟著水漲船高,而政府公開標售的共構宅,儘管價格符合當地行情,也難免會有帶頭炒房的負面觀感。

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〔自由時報記者徐義平/台北報導〕房價高漲,民眾買不起房,加上薪資倒退,生活愈來愈困難,造成申請租金補貼戶數年年增加,今年申請戶數逾六.六二萬戶,僅二.五萬戶可獲補貼,預估核准比率不到四成。

2015年將先增至3.5萬戶

有鑒於此,內政部計畫二○一五年時,將租金補貼從現行的二.五萬戶,一口氣增加到三.五萬戶;之後更逐年增加補貼名額,二○二三年預計達到五萬戶目標,較目前倍增。

營建署自二○○七年開辦「住宅補貼」,分為租金補貼、購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息等三類;其中租金補貼從最初的每戶每月補助三千六百元,二○一二年調高到四千元,補助期限維持一年。

至於補貼對象,租金補貼為無自有住宅的家庭;購置住宅貸款利息補貼則是針對無自有住宅家庭、或二年內購屋,已辦理其他住宅貸款者。補貼採評點制,以申請人的家庭年所得為主,另參酌家庭成員人數、具備弱勢資格狀況等,決定補貼的先後順序。

對於近幾年申請租金補貼人數暴增,學者認為,此現象顯示房價高漲,買不起房子的民眾愈來愈多,政府應規劃更詳盡的住宅政策,才能解決民眾住的問題。

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記者徐義平/台北報導

房仲調查今年1~10月的家戶購屋比,六都中以桃園縣購屋氣氛最為熱絡,平均1千戶家庭便有60戶買房,家戶購屋比約6%,其次是新竹縣市,約5.8%、台中市居第三高,約4.8%。

新竹台中次之

房仲表示,近幾年桃園交通、重大建設利多持續發酵,加上全區平均房價維持一字頭,除在地民眾買進外,也吸引雙北市民眾往此區購屋。

信義房屋指出,家戶購屋比為各縣市買賣移轉棟數除以各縣市家戶數,其中以桃園縣買氣最強,約6%;台南市買氣最弱,約2.9%。

信義房屋桃二區協理陳世曜表示,買氣最強的桃園,因房價相對較親民,距離雙北市較近,因此吸引不少雙北市民眾來此購屋。

以「北北桃」通勤生活圈,新北市平均房價為台北市的1/2,桃園房價為新北市的1/2,更僅是台北市的1/4,近幾年受惠於捷運機場線、升格以及航空城等題材,5年來上漲幅度高達7成,不過整體房價仍維持在一字頭。

其中房價較高的區域主要集中在北桃園的南崁及藝文特區,新成屋價格每坪30~35萬元,預售屋則有每坪站上5字頭個案出現。至於桃園縣的平價區則要屬平鎮與中壢,大樓新案每坪約20萬元左右,總價500~800萬可買3房加車位,對首購族形成誘因。

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記者徐義平/台北報導

挾帶生活機能、交通便捷的精華區捷運宅,單價已趨向豪宅價格,根據實價資訊,信義線東門站捷運宅「京華苑」每坪單價突破160萬元,為目前最高單價的捷運宅,相較近期剛加入單價200萬豪宅俱樂部成員之一的信義計畫區豪宅「信義帝寶」,每坪價差不到40萬元。

共構宅豪宅化

根據信義房屋統計內政部實價網上捷運宅的實價資訊,目前單價突破百萬元的捷運宅分別有信義線東門站的「京華苑」,以及松山線南京三民站「台北摩根」、「藏富」、松江南京站的「新東京宅」等4案,高樓層均出現單價突破百萬元的實價紀錄。

其中以「京華苑」目前成交單價最高,每坪約162.6萬元,第二高則是「新東京宅」,目前最高成交單價約121.1萬元,第三、四高依序是「藏富」、「台北摩根」,目前每坪最高成交單價約107.4萬、103.8萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,目前最高單價的捷運宅「京華苑」,主力坪數規劃50坪左右的住家,2009年捷運局標售,每坪標脫單價70~80萬元,而根據實價資訊則顯示,今年4月高樓層14樓,拆算車位後,每坪約162.6萬元的交易紀錄。

至於屬於小宅規劃的「台北摩根」、「新東京宅」,近年高樓層住家也出現單坪百萬元以上的交易紀錄,其中前者目前出現每坪最高單價為15樓其中一戶,每坪單價約103.8萬元;後者則為18樓其中一戶,每坪單價約121.1萬元。4個單價突破百萬元的捷運宅,其中有3案便位於捷運松山線上,台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,近來許多自住或投資客陸續搶進松山線,期望能夠享受捷運通車前的增值利多,也是松山線上單價百萬捷運宅較多原因。

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2013年已到了尾聲,回顧今年台灣房地產市場,在居高思危的氛圍下,價格仍緩步走揚,成交量也回升;除價量走勢持穩外,市場另有四大特色,分別是「合理總價導引買氣、實價揭露成常態、建商獵地擴及全台、地上權接受度提高」。展望來年,多數專家都認為市況應會開出平盤。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,從今年前11月房價表現來看,全台主要都會區房價仍呈現上漲,其中,以台北市及台中市房價漲幅相對較低,幅度都在10%以下,其他都會區房價漲幅在10%以上,新竹、台南及桃園今年房價漲幅是七大主要都會區中最高,約17~18%,顯示今年房價仍穩定上揚。

全年交易量上看36.6萬件

在量的方面,從今年前11月成交量來看,全台各主要都會區成交量較去年同期均成長,其中,新北市交易量較去年同期增幅達16.5%最高,其次是台中13.4%;台北市則敬陪末座,交易量較去年同期僅增1.7%,為各主要都會區中增幅最低。葉凌棋分析,回顧今年房市表現,市場呈現「價漲、量回升」。

中信房屋副總經理劉天仁補充,回顧2012年的買賣移轉件數僅32.97萬件,主因為2011年奢侈稅後,投資買盤陸續退場,加上2012年初總統大選藍綠激戰,導致買盤觀望,而2012下半年又有實價登錄上路,造成買盤短期觀望。

劉天仁說,在2013年初,市場對成交量預期並不樂觀,原本眾人研判會有兩大利空,所幸至今並未發酵。其一是延續實價登錄的政策利空,原以為價格上有比低不比高的效應,買盤會持續觀望;其二是今年5月底奢侈稅閉鎖期解禁,預期市場將會有大量的拋售潮並未發生。所以在低利、游資仍多、交通建設陸續到位等利多支持下,2013年買賣移轉件數逆勢成長逾1成,估有36.6萬件。

總價為王 實價揭露成常態

分析房市買盤,代銷公會榮譽理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱說,今年度交易最旺的,是總價控制在1500萬元左右的物件,吸引不少首購族跟置產客出手,不若往年以大坪數、高總價的產品較好賣,主因目前房市的支撐以剛性買盤為主,這樣的趨勢可望延續到來年。

實價登錄跟實價揭露也在今年逐漸普及、利空鈍化,曹瑞濱說,實價登錄跟實價揭露是讓「真實價格」呈現,與房價是否下跌無正相關,價格仍靠供需決定,目前台北的家戶數大於住宅數,仍是供不應求。

他分析,實價登錄政策會讓新建案的開價更符合消費者期待、更為友善,但真實的成交價格則取決於經濟成長率。

建商大獵地 遠雄最猛破百億

就供給面來看,今年建商推案雖看似保守,卻持續獵地腳步。據第一太平戴維斯統計,今年3億元以上的大型土地交易、累計至12月20日為止,已達1308億元,逼近去年全年1353億元水位,也超過前年的888億元;其中,建商占比超過7成,比去年的占比63%增加,顯見出手之積極。

獵地王寶座由遠雄奪下,購地金額逾100億元,範圍遍及新竹、台中、台南,一反過往聚焦北台灣的策略;第二名則是南霸天京城建設,購地總額近95億元;興富發、長虹、華固等A咖建商緊追在後。

第一太平戴維斯總經理高銘頂分析,今年度房市景氣雖不如去年,但因土地是房地產產業最重要的原料,建商們多持續評估,遇到有開發價值的標的仍會買進,致使全年度交易總額處於高水位。今年建商獵地焦點也從雙北市擴及全台,高銘頂表示,原因有三,第一是台北市可開發素地已少、供給不足自然交易量少;第二是建商為分散經營風險,到房價相對較低的區域發展;第三則是台北購屋客近年來逐步擴散至桃、竹甚至中、高等區域,買盤頗旺自然建商也願布局。高銘頂認為,明年土地市場交投仍會頗旺,並將持續遍地開花的趨勢。

地上權市場也在今年快速增溫,目前標脫量已有334億元,包括皇翔、吉美、冠德、華固、寶路、志嘉、潤泰等業者都跨足。高銘頂說,如今公部門已不直接出售國有地,改以地上權方式釋出,而大家對地上權概念也逐步能接受,在供需到位的情況下,地上權市場漸成氣候,甚至已有民間企業考慮以此方式活化資產,預期後續將有越來越多地上權案登場。

奢稅修法&信義線通車 民眾有感

在民眾感受部分,台灣房屋智庫近日票選2013年民眾最有感10大房市新聞,結果顯示,有32%民眾認為「奢侈稅修法」影響最深,票選第二名為「信義線通車,人來了,商圈旺了」,第三名則是「利率不會永遠維持低檔,房貸族要有準備」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,今年6月奢侈稅政策2年閉鎖期到期,房市紛紛討論奢侈稅抑制房市的成效為何,直至11月中旬,奢侈稅政策朝向微調、不延長閉鎖期的方向修法,相關討論才暫歇;她強調,奢侈稅政策影響層面既深且廣,高資產族盤點手上資產汰弱換強,部分短期投資者因買賣成本提高而陸續退場,房市將逐漸回歸長期持有的狀態。

11月通車的捷運信義線,增加大台北地區通勤便利,也明顯促進商圈發展,並帶動周邊房價成長近1成,也是民眾最有感的房市新聞之一。而受到QE可能退場的影響,未來利率恐調升的擔憂,也讓房貸族感受到購屋成本提高的壓力,因此成為2013房市新聞第三名。

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台北市捷運局公開標售,兩戶捷運南京三民站的共構宅,結果全數脫標,而且每坪價格衝高到97萬元,堪稱最貴的捷運共構宅社區,而這一標售也引來民眾抨擊,說是政府帶頭炒房。
台北市南京東路五段上,挖土機沒停過,旁邊還有好多工人在做工,為的就是拼松山線在103年底通車,不過,捷運南京三民站,上頭兩戶共構宅,公開標售,結果每坪單價高達97萬,是史上捷運共構宅最貴價格。
台北市政府捷運局標售的這兩戶共構宅都是在14樓高樓層,坪數超過70坪,四房一廳兩衛含車位,因為面臨大馬路,車流量多有噪音干擾,10月一拍流標,現在捲土重來,共有四封標單競標,最後以超過7400萬的價格標出,溢價率3%,但這麼貴的共購宅,到底是自住還是投資?
就是因為松山線有明年通車的利多,加上附近有大巨蛋開發案、台鐵機廠開發題材,也讓區域房價跟著水漲船高,而政府公開標售的共構宅,儘管價格符合當地行情,也難免會有帶頭炒房的負面觀感。
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捷運局官員涉改鑑價 移送4人

〔自由時報記者林俊宏、吳亮儀、陳永吉/台北報導〕台北市政府捷運局和建商日勝生聯合開發的新店小碧潭捷運站「美河市」共構案,繼去年遭監察院糾正、彈劾,認為北市府棄守權益後;台北地檢署追查發現,有捷運局官員涉嫌竄改建物鑑價資料,低估土地成本九十二億、高估建商建物價值十二億,造成市府損失上百億元。

檢方昨指揮調查局台北市調處兵分五路搜索,約談當時的捷運局承辦人江國梁、前四課課長王銘藏、前聯開處長高嘉濃及前五課課長陳文欣等九人說明,全案朝偽造文書罪嫌偵辦,晚間江等四人移送檢方複訊,江國梁、陳文欣訊後列被告、十萬元交保,今晨一時許王銘藏聲押、高嘉濃漏夜偵訊中;其餘五人請回。

低估土地成本 分配比例違常情

檢調查出,雙子星聯合開發案,土地採設置地上權方式,北市府僅拿到五十五%的分配權,就被砲轟是弊案;新店機廠聯合開發案(即美河市案)更扯,北市府原持有超過九十九%土地,先是合建案的土地貢獻成本疑被低估價值,加上建物部分鑑價被竄改拉高十二億元,導致市府與廠商日勝生的分配比例竟是「三、七分配」,有違至少是常情的「五、五分配」。

另,此案原是北市府以新店機廠等交通設施為由,向民間強制徵收土地;後來卻轉為與建商合建十三棟超過二十層樓的住宅大樓出售,且每坪開價喊到約四十萬元。由於與當初徵收名義不符,其中是否圖利建商或涉及貪污,檢調還要再追。

檢調掌握,九十五、九十六年間旭洲公司提出的鑑價建物部分符合行情;但鑑價報告送到市府後,疑遭市府公務員竄改,相關土建、機電工程發包多增加十二億元,其中恐以不同名目灌水、抬高建商貢獻成本。

是否圖利建商或貪污 還要再追

檢調還發現,北市府疑低估合建案的土地貢獻成本,當時每坪僅估二十一萬餘元,導致壓低可取得的分配權值。若以七年前日勝生購入毗鄰的一四八坪土地、每坪市價六十萬元估算,市府當時持有的土地成本應超過一六八億元,但北市府卻僅估約七十六億元,兩者相差九十二億元。

監察院去年針對此案,已彈劾北市府前捷運工程局長常岐德和高嘉濃(兩人均已退休),並糾正北市府;檢調不排除有公務員圖利廠商,近日將發動第二波約談,常岐德恐遭傳喚。

對檢調搜索捷運局,局長蔡輝昇僅表示,會全力配合調查。日勝生發言人周惠玉則說,還不了解事件的細節,暫不回應。

至於屢因美河市案遭監院糾彈,捷運局副局長鄭國雄昨表示,該局今年已開始重新鑑價,目前仍進行中;若鑑價金額超過日勝生已繳交的三十五.三億保證金,會要求業者補足。

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房價跟著捷運漲,捷運共構宅成為買屋重要選項。近期捷運局分別成功標售捷運松山南京線及文湖線捷運共構宅「藏富」及「信義18」,其中「藏富」以每坪單價97萬元售出,是捷運共構宅標售史上最貴的住宅社區。

  捷運工程局於今(2013)年10月1日未標脫的捷運共構宅「藏富」,位於捷運松山南京線三民站,為面南京東路五段的14樓,坪數分別為73.64坪、73.68坪,房型4房1廚1廳2衛,標售總底價7,235萬元與7,267萬元,底價每坪94萬元。

  今(24)日開標結果,共收到4封標單,2戶全數標脫,標脫率百分百,總價分別為7,454萬元與7,458萬元,平均每坪單價97萬元,溢價率為3.0%與2.6%,雖然加價幅度不大,但仍是捷運共構宅標售史上最貴的住宅社區。

  永慶房屋發展中心經理黃舒衛表示,由於南京東路車流量大,較有噪音干擾,因此第一次招標宣告流標。這次捲土重來,底價並未增加,加上松山線預計明(2014)年通車利多加持,吸引置產民眾進場。不過由於總價較高,非一般首購或換屋民眾可負擔,反而吸引置產族目光,因此出價相對精準許多。

  另一捷運位於文湖線木柵站的共構宅「信義18」,23日同樣成功脫標2戶、4房型住宅,分別為49.2坪與50.1坪,底價為2,794萬元與2,809萬元,總共吸引5件標封投標,標脫率同樣100%,平均標脫單價為每坪49.9萬元,平均得標價比底價約高出0.56%。

  從實價資訊來看,該社區平均成交單價以2房最高,每坪約60.5萬;3房平均單價每坪53.2萬、4房平均單價每坪54萬。黃舒衛分析,這次標脫價格低於前兩次平均標脫價約7.8%,主因為兩戶座向有部分會看到墓地,以及兩戶停車位皆為機械式且車位面積較小,買方出價心態相對保守。不過該社區目前市場上4房產品釋出量較少,位置離捷運站近在咫尺,公設完整,反而非常適合銀髮族做養生住宅居住。

 

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房貸利率將可能調升、購屋痛苦指數創新高等訊息不斷放送,對於買房決策的影響,上班族如何看待?《Cheers》雜誌特別規畫「上班族購屋意向大調查」,解析上班族對買房的憧憬、焦慮與行動力。

「要結婚了!想買一間房子和另一半及未來的小孩一起生活。」

「長輩都說房子是『不動產』,是最保值的資產,我是不是真的該存錢買房?」

這些購屋理由,是否就是你目前的心聲?買房子,一直是台灣上班族討論最熱烈的話題之一,不過,它卻也是難度最高的事情之一。

有「財」斯有「土」,已成現實

根據內政部9月公布2013年第二季住宅需求動向調查,全台灣平均「購屋痛苦指數」,即房價所得比(購屋總價÷家庭年所得),是8.4倍,各地區則以台北市最高,為12.4倍,相當於在台北得不吃不喝12.4年,才買得起房子。

《住展》雜誌進一步以預售屋、新成屋做出評估:台北市8月預售屋、新成屋行情每坪86.6萬元,等於一間40坪的預售屋或新成屋總價高達3,464萬元。對照政府公布的2012年家庭可支配所得調查,台灣30.34歲之受薪階層,可支配所得為48.3萬元,雙薪夫妻則約96.6萬元,結果發現台北小家庭買預售屋、新成屋的「購屋痛苦指數」竟來到35.8倍。

雖然35.8倍並未反映小家庭在收入上的成長性,卻也足以使人驚詫:「有土斯有財」的夢想或許還在你我心中,但現在,「有財斯有土」才是真正的購屋現實。

為了解在房價高漲的年代,上班族是否還對買房抱持「非買不可」的態度?以及買房的動機是自住、還是出租獲利?《Cheers》雜誌進行「2013上班族購屋意向大調查」,有以下3大發現。

發現1:房子=夢想,意義>價值

幾乎所有上班族都認為,買房子是人生目標中相當重要的項目,其中認為「非常重要」的比例高達41.2%,認為「重要」者則有49.2%,合計超過9成。

進一步了解買房動機則可發現,「自住」還是多數購屋者的主要目的。18.9%的填答者目前已買了房子,其中有超過8成都是為了自住。

至於沒買過房子的人,有高達92.4%曾想過要買房子。他們的理由相當感性,近四分之三的人都認同「一輩子一定要擁有自己的房子」,接下來才是「把房地產當做出租或投資的獲利工具」以及「不想再到處租房子了」。

本次調查也針對「買屋好、還是租屋好」向上班族詢問。結果超過7成都認為「繳房租不如繳房貸,住自己的房子最舒服」,而現在房價雖高,認同「購屋壓力太大,不如租房子住比較輕鬆」者比例卻還是很低。

房子的重要性也幾乎要凌駕工作之上。問上班族「會考慮遷就買房地點而換工作嗎?」結果出乎意料,竟有45.4%回答:「會考慮買得起房子的地區,而在附近找工作」,也就是說,高達4成5的上班族願為買房換工作。

發現2:月付2萬為房貸上限

儘管9成上班族都認為買房子重要,調查卻發現,有所行動的人並沒有相對的多。被問到是否已經為買房子或換房子展開儲蓄或財務規劃,僅54.4%的上班族回答「是」。對此,著有《美元圈套》等書的財經作家王伯達觀察,很可能的原因是許多人並沒有財務上的餘裕做規劃。

從上班族對於購屋時機的判斷,也可以來回答這個問題。有超過6成的人都認為「財務有餘裕,不影響生活品質時,才考慮買房」,顯示對於買房子的決定因素中,最關鍵的考量還是在於自身負不負擔得起,房價則是其次。

 

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工商時報【記者方明╱台北報導】

台北地院民事執行處今年以來順利拍出北市7筆國宅,其中,大安區正義國宅法拍單價67.4萬低於市價逾1成、價差最大;此外,松山區平安新村法拍最搶手,拍出單價達74.5萬元,為今年法拍國宅最高單價案,法拍價也與市價相去不遠。

台北地院民事執行處今年拍出北市包括大安區正義國宅、大安國宅,信義區忠駝國宅、松山區平安新村、延壽國宅以及文山區萬隆國宅、隆德天下等7筆國宅案。

其中,正義國宅5樓於今年7月進行2拍,權狀34.1坪,拍出2300萬,換算每坪單價67.4萬,低於市場行情13.59%,為今年與市價價差最大的法拍國宅。

另外,大安國宅也在5月拍出,首拍就吸引5封標單競標,最後以73.2萬出脫,低於市場行情約2.4%;信義區忠駝國宅則以每坪70.6萬拍出,低於行情7.11%。

值得注意的是,松山區的平安新村屋齡不到5年,因位於民生社區範圍內,3拍底價2,667萬、每坪不到50萬,吸引31個標封搶標,最後以總價4,240萬拍出,換算單價高達74.5萬,為今年最高單價的法拍國宅,法拍價也與市價相當。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,法拍屋最大的優點就是價格有機會比市場行情來得低,但卻有資訊無法完全透明的風險存在;此外,除了投標時要準備底價2成以上的押標金,若得標還必須在7天內付清尾款,此外後續的稅費、代書費等也要考慮在內。

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今年法拍市場還是撿便宜的好地方,根據實價揭露國宅社區交易均價顯示,今(102)年北市多處國宅,包括大安區正義國宅、大安國宅,信義區忠駝國宅等都有物件出脫。其中,正義國宅二拍一坪67.4萬出脫,單價低於市場均價13%;而屋齡較新的平安新村更在三拍上演31封標封搶標的盛況,顯見法拍市場仍吸引投資客關注。

今年7月23日正義國宅5樓,權狀34.1坪,二拍拍出2,300萬,換算每坪單價67.4萬,低於市場行情13.59%。另外,大安國宅的大樓區也在五月份拍出,首拍就吸引5封標單競標,最後以73.2萬出脫,低於市場行情約2.4%。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊表示,法拍市場的「一拍」價格通常是法院委託估價師依市價鑑價而定,「一拍」拍出的產品物件品質通常很不錯,因此大安國宅首拍就吸引5封標單競標,顯見法拍市場可撿到寶;到了「二拍」來到市價的8折左右,「價格」成為吸引投資客進場的關鍵,像正義國宅以低於市價13.59%出脫,足見法拍市場還是可以撿到便宜。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,大安及信義兩區的國宅因為地段優越、供給稀少,總價三千萬有找,對於關注大台北房市的民眾而言, 可說是投資自用兩相宜,若底價符合市場行情通常都是秒殺。

此外,松山區的平安新村屋齡不滿5年,不但位於民生社區範圍內公園林立、環境單純,生活機能也很好,三拍底價2667萬、每坪不到50萬,吸引31個標封搶標,最後以衝上拍4240萬拍出,比101年4月首拍流標時的底價4165萬還要高,顯示今年民眾對於國宅產品的接受度大幅提高,出價毫不手軟。

至於文山區的隆德國宅和萬隆國宅,因為步行距離捷運萬隆站都在10分鐘以內,附近也不乏學校、公園、市場,房市表現都相當穩定,成交單價多在每坪48-57萬左右。

彙整今年北院拍出的國宅低於市場行情,還有信義區忠駝國宅以每坪70.6萬拍出,低於行情7.11%、松山區的平安新村每坪拍出74.5萬,低於行情0.67%,以及文山區的隆德天下在5月份三拍一戶5樓產品,寫下單價「4」字頭的優惠價格。

邱太煊分析,法拍市場的確可撿到CP值高的物件,不過法拍市場若一旦拍下,除了2成保證金外,尾款必須以現金補足,一般向銀行代墊利息約6.3%及手續費,這些都是法拍衍生的成本,所以投標人還是要仔細精算,免得周轉困難

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〔自由時報記者徐義平/台北報導〕近期又有北市名宅遭到法拍,分別為大安區「敦南藝術館」、信義區「台北高峰會」以及士林區「至善天下」的其中一戶,每戶底價均超過1億元,其中預計明年1月8日法拍的「台北高峰會」,為創造「開喜婆婆」角色而出名的廣告名人葉兩傳的住所。

台北高峰會 葉兩傳住所

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,3件名宅法拍物件均是北市名宅,其中「敦南藝術館」目前每坪行情170~180萬元,已傳出部分社區住戶打聽該戶法拍狀況,至於「台北高峰會」每坪行情約130萬元,「至善天下」則是早期的名宅,住戶中有不少藝文人士,住戶素質相當高,至今仍維持不錯的指名度。

敦南藝術館 單價曾最高

「敦南藝術館」屋齡約8年,為地上14樓、地下5樓住宅大樓,規劃一層兩戶,2003年年底推出預售,當時每坪開價76~85萬元,曾是當年度最高單價的預售案。根據寬頻房訊資料,遭到法拍的樓層是10樓,是兩戶打通,坪數約169.05坪(含3個車位),總價2.32億元,預計明年1月8日由台北地院執行第一次拍賣。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出,該名宅位於遠企購物中心旁,因地段精華,預期一拍時便會有業者出價競標。

因涉嫌侵吞價值上億元鑽石而被告的廣告人葉兩傳,其名下的信義區名宅「台北高峰會」8樓近日遭到台北地院公告法拍,該戶面積約146.53坪,總底價約1.65億元,預計明年1月8日執行法拍。

至善天下 住戶素質高出名

至於老牌名宅「至善天下」則以住戶素質高出名,遭到法拍的樓層為2樓,面積約244.29坪(含4個車位),總價約1.15億元,預計本月30日由士林地院執行第三次拍賣。

其實知名豪宅遭到法拍並非首見,包括曾被評選為亞洲十大豪宅的「帝寶」、信義計畫區「信義之星」等少數樓層,以及北市仁愛路首個單坪百萬的豪宅建案「致和園」皆曾流入法拍市場。

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記者林美芬/台北報導

近十年來,茂德機構鎖定大台北地區大量推案,採取塊狀造鎮式開發,每一區開發案都能跳高創造逾倍的房價上漲空間,茂德機構副總經理李明賢說出秘訣,就是勇敢搶在初升段,以風險換取利潤。

開發前 先看公建及交通

李明賢說,茂德主力推案區是新北市的新重劃區,選擇的重點就是公共建設先行的區域,尤其是交通到位的區域,又有產業進駐及就業人口,才會形成良好的循環,開發成功的機率才會大幅提升。

他指出,依照台灣人口及產業分佈,重點產業及人口都集中在北台灣,其中又以雙北市為重點區,而舊市區開發慢,新北市的重劃區就成為最核心推案思考區,再依交通動線及公共建設到位期程來劃分推案的進度。

依此邏輯,2002年台灣房市的谷底區,茂德進入泰山十八甲重劃區,逐一購地推案,算是最早的塊狀開發,房價從每坪11萬元一路往上,目前當地推案價上看20萬到30萬元,漲幅逾倍。

在2005年後,茂德機構逐步開發新莊歐洲村萬坪造鎮推案,房價同樣從一坪13萬多一路賣到40萬元結案,前後十期約有百億元推案量。

整個環境塑造成功,是最重要的核心要素;李明賢說,歐洲村開發案歐式風格強烈,連天王郭富城來台拍廣告都曾借用場景。而與歐洲村近在咫尺的新莊副都心新推案價格都已超過每坪60萬元,即使同是上新莊的個案,成交價也有50萬元以上。

最近一次大規模開發案在五股洲子洋重劃區,約是八期共約200億元案量,目前已經推到第7期,銷售價格從第一期每坪30萬元現在已漲到近40萬元。

初升段買屋 勿買成熟期

李明賢說,這已經不是洲子洋最高價,陸續進場的建商推案,在競價及基地有限的情況下,尤其有新莊副都心的比價效應,以及距離台北市區15分鐘車程距離,還有利基可期。

短期未來,茂德打算再投入的重劃區開發,一樣鎖定新北市,以快速開發不屯積土地為原則,正考慮中的有土城、板橋江翠北側、新店十四張、新莊溫仔圳等。

建商開發搶前面,但消費者購屋怎麼看?李明賢建議,買重劃區的建案,在經濟往上時,要搶在第一個跟中間段開發時進場,萬一經濟往下時,則要選擇最後進場,才會有利基。

李明賢不諱言,購買重劃區第一個或前幾個案子,當然是風險較大,但相對的是,價格最低,買在初升段,獲利也最大,但如果開發到成熟期如台北市,風險降低,但利基也相對有限,在成熟期,房價波動已經不會太大。

那在重劃區,如何判斷何時是成熟期?李明賢說,如果整個重劃區已經蓋了超過2/3,代表未來可能沒有地可以開發,就可以判定進入開發成熟期。

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台灣房價逐年升高,但租金行情卻停滯不前,租金投資報酬率甚至是亞太最低,加上政府祭出奢侈稅、屯房稅等打房政策,讓不少投資人把眼光投向海外,興起一股海外置產風潮,不過,到海外買賣不動產手續繁鎖,一般人難以操作,國內有房仲業者看準這波商機,增加海外業務,要來搶食大餅。

開放式的客廳廚房,一整片的落地窗,外頭還有滿滿綠地,網頁上這些海外房產物件,現在成為台灣投資客詢問度最高的投資標的。面對台灣高房價、低報酬,不少投資客紛紛將眼光轉向海外,就有房仲業者看準商機,要來搶食這塊大餅。

國內房價居高不下,加上奢侈稅修正後,售屋獲利還要併入個人所得申報,反觀美國、日本與東南亞國家,因房市、匯率政策及經濟成長快速,投報率相對台灣亮眼許多,不過,到海外買賣不動產手續繁鎖,加上各國對不動產取得、持有期間及出售等相關稅賦規定差異很大,至於要怎麼選擇,讓專家來告訴你。

投資海外不動產雖然熱門,但利潤都是伴隨風險而來,投資專家還是建議投資者,必須親自前往當地走一趟,再決定是否花錢投資,畢竟海外置產有資金安全,房屋管理等問題,投資客還是得先勤做功課,衡量成本及可能風險再出手。

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〔自由時報記者徐義平/台北報導〕日前被踢爆只用一%自備款便買下九戶帝寶(見圖,資料照)的頂新魏家,自二○○八年「鮭魚返鄉」後,就積極投入房地產;不但成立建設開發部門自己推案,更積極買進大台北房地,粗估這幾年已砸下近二五○億元,買進十六戶北市豪宅、九戶小坪頂豪宅、大台北近兩萬坪土地,以及台北一○一大樓三十七%股權,堪稱房地產的最大尾「鮭魚」。

根據地籍資料,頂新魏家自二○○五年開始買進帝寶,二○○九年更一次買進九戶,當時只用一%自備款、九十九%為銀行貸款,總計到目前為止擁有十四戶。

該集團投入房地產最大手筆的紀錄,要屬二○一○年七月,味全砸下一○一.六八億元從台灣金服拍下三重新燕約一.五八萬坪土地。但因當日僅味全一家出手,卻以高出底價二十七.七億元得標,一度引發外界揣測是否誤判情勢,甚至有建商開玩笑說,就當是新手付學費。

不過,二○一一年九月標售案則讓該集團扳回顏面,當時頂新集團旗下的頂禾開發以黑馬之姿,擊退資金雄厚的國壽、富邦人壽以及建商老手,以四十六.二八億元拿下北市敦化南路上的「中華票券大樓」,充分展現跨足房地產的決心。

除持續買進大台北精華區土地外,豪宅的布局也沒有停下腳步;除十四戶帝寶外,魏家近四年砸下近二十億元,陸續買進北市敦化南路上的豪宅「敦南苑」、仁愛路二段「仁愛築綠」各一戶,以及砸下逾十億元買進小坪頂九戶豪宅「南國天境」,總計持有的豪宅至少二十五戶。

此外,頂新集團旗下頂禾開發去年中已推出一層一戶的豪宅預售案,案名為「頂禾園」,基地坐落於北市臨沂街,據悉已在日前完銷。

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自由時報記者徐義平/台北報導〕因法拍屋價格通常相較市價便宜,成為多數預算有限民眾躋身有殼一族的淘房門路,不過,法拍屋產權也相對複雜,常不小心便誤觸地雷。法拍業者指出,掌握點交、租約、優先承買權、瑕疵及準備金等5大要點,便可避開多數地雷。

寬頻房訊表示,競拍法拍屋比購買一般中古屋來得複雜,首先要注意法院公告,查詢該法拍物件是否點交,如果「點交」,便是民眾出手拍得法拍物件後,法院會安排時間進行履勘或者強制執行,依規定將房屋交與得標民眾。倘若是「不點交」物件,得標民眾需自行與占用者協商交屋事宜,甚至可能要委託律師提出告訴,才能取得房屋。

再來則是需注意法拍物件是否帶有租約,如果帶有租約,即便民眾得標,仍需依循「買賣不破租賃」的規定,必須等到租約走完,若是碰到「不定期租約」則需透過協商方式,付出一筆費用才能解約。

注意優先購買權問題

法拍物件的產權經常由多人持有,或是法拍物件僅是持分產權,因此,這類法拍物件要注意是否有優先購買權的問題,以信義計畫區「最貴菜園」(D1街廓)為例,今年3月華固建設以22.94億元拍下該街廓475坪持分土地,最終富邦集團選擇以優先承買權照價買回,就可能出現白忙一場的情形。

至於法拍屋內部則要注意是否有瑕疵問題,因為法拍屋是遭到法院查封的房子,在拍定前無法入內查看屋況,須注意有沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題,如房屋漏水或管線阻塞等問題,法院皆不負責,必須由得標民眾自行承擔。

最後則是資金準備是否充足,一般來說,得標民眾除2成保證金外,還必須在決標後的7天內繳清尾款,如果無法繳清,2成保證金將會遭到法院暫時扣住,並將得標物件重新執行法拍,倘若第二次的拍定價格較第一次低,差額部分將從2成保證金扣抵。

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