竹北租屋法規 竹北租屋知識 竹北租屋手冊--頂樓加蓋的購屋爭議 買房須知  

  【蔣小姐看房市/中華徵信不動產估價師聯合事務所/薛心淳】屋頂平台為公寓大樓之共用部分,早期常見頂樓住戶私自於屋頂加蓋半層甚至一層之未登記建物獨自使用,該等建物即為一般交易上所稱之頂樓加蓋(俗稱「頂加」),且通常隨同頂樓一併買賣,加價之效果更可達15%~20%,惟常見的是產權移轉後,消費者面臨頂樓加蓋須拆除之狀況,未享受即遭損失,因而對簿公堂向出賣人索取賠償。

購買頂樓加蓋,先了解有拆除風險

  實務上,如此情形包括頂樓所有權人興建之頂加遭檢舉後須拆除,所有權人為避免房價下跌而快速脫手出售,惟房屋之承受人對於頂加將面臨拆除並不知情,仍以高於一般頂樓之房價買入,買入後頂加隨即遭除,而雖該等賠償責任歸屬仍應視契約內容而定,但在買賣含頂加之房屋前,亦可先了解頂加在法律上之正當性與當前政府對於拆除頂加與否之規定。

頂樓平台屬全體住戶所有

  而目前法院對於該類訴訟,通常認為頂樓平台屬全體住戶所有,頂樓住戶不得占用,除非先與全體住戶定有分管契約才屬合法,而所謂「社會一般交易習慣」亦非分管契約之默示意思表示,因此其他住戶長期不表示異議,並不等於分管契約已成立,若其他住戶提出異議且有影響公共安全者,縣市政府仍為受理並拆除。

拆除頂加違章,無法徹底執行

  然拆除頂加等違章建築,各縣市多礙於經費不足,無法徹底執行,因此內政部於2012年4月公告修訂「違章建築處理辦法」及「建築法」,對於擅自建造或拆除違章建築者,除分類分期拆除外,違建面積未超過750平方公尺者,處以40~20萬罰鍰,超過750平方公尺者,另加計建築物造價千分之五十。

  此外,各縣市對於頂加之該等違章建築,通常有其自定之自治條例或規範,以台北市為例,如頂加興建時間為84年1月1日前,則得暫緩拆除,緩拆部分並規定格局須在兩個房間以內(例如頂加隔為4間套房,經查報拆除內部隔牆為2間),另緩拆並非頂加合法化,若該頂加有違反公共安全之情形,市政府仍得拆除。

購買頂樓加蓋,先了解中央地方違章建築規定

  因此,消費者在購買頂樓加蓋等違章建築前,實應先了解當前中央及地方政府對於違章建築之拆除及處罰規定,避免在加價購買頂樓後,又須承受上述拆除及罰鍰等風險。

 

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