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好房News記者曾鈴雅/綜合報導

  黃金價格多空論戰未見分曉,不過全台房市倒是打得火熱,四月份5都建物買賣移轉棟數,就以8.7%的成長率交出亮眼成績;尤其像新莊頭前、淡水新市鎮、桃園青埔、台中十期、高雄文山等重劃區,更是房市投資大熱門。但買重劃區恐有「放牛吃草」-建設黃牛、跳票、生活機能差的隱憂,該怎麼買好呢?3大心法教你避開地雷,聰明入住重劃區。

  都會區寸土寸金,房價高、都更困難,使得住宅社區規劃完善、街廓整齊、房屋新穎、房價相對便宜的「重劃區」,成為近幾年的房市新寵。像新北房屋整體交易比3月增加了11.8%,銷售最亮眼的就在淡水新市鎮、新莊頭前、林口新市鎮、新板特區這幾個重劃熱區。而有航空城、機場捷運加持的桃園青埔,以及擁有都會森林、生活機能完善的高雄農十六特區,更是推升桃園、高雄房價上漲的關鍵指標。

  然而,如今北中南重劃區遍地開花,雖然政府及建商紛紛開出各項交通、建設規畫打造美好遠景,但重劃區周邊多半仍荒煙漫草、生活機能不佳,且開發施工期恐長?1、20年,導致建設膨風、跳票等「放牛吃草」情事層出不窮;稍不慎買錯時機、挑錯區域,就可能擲千金住「套房」。該怎麼買?房市專家表示,重劃區要從「荒地變黃金」,主要歷經「長草」、「長房子」、「長生活機能」3大階段及3大地雷區,民眾要先釐清買房需求及目的,才能掌握投資致勝的關鍵契機。

1.長草階段:「傳說」的建設勿輕信

  當重劃區才處於剛要推案的「長草階段」,房價通常較便宜,未來起漲增值效益大;像台北信義計畫區就是最好的例子。但由於此時區內多半仍雜草叢生、生活機能欠佳、建設施工期長,因此多為投資客進場。像桃園青埔房價已被炒高至5字頭,但被房市專家Sway嘲諷只有「墳跟田」,航空城開發也數次跳票;民眾若是考慮自住,則要有忍受長?1、20年建設黑暗期的心理準備。且重劃區的開發建設不見得能順利完成,所以「傳說中」的建設、設施,無論業者如何拍胸脯保證、政府的重大建設最好要等真的開工了、眼見為憑才能算數。

2.長房子階段:人口成長緩慢勿進場

  此時建商已大舉進場推案,房子也開始大量興建,房價也漲過一波了;民眾此時進場議價空間雖縮小,但只要後續還有建案,或挑選有商業地的重劃區,價格就會隨著商圈發展繼續往上,長期持有獲利機會仍大。

  不過此時建商容易仗著旺盛買氣,在營建工程上草率行事,所以民眾在購屋時別為了撿低價而忽略了建築品質。同時若理想中的重劃區周邊還有其他重劃區,或區域人口成長緩慢,人口增加速度趕不上新屋興建速度,供過於求容易減緩區域開發,也不適合進場。

3.長生活機能階段:在地居民接手意願低勿搶進

  此時重劃區社區已陸續完工交屋,住戶也陸續進駐,日常生活機能如超市、餐廳、百貨賣場也逐步齊聚,生活圈越來越完整。若早期已進場購屋,此時正是獲利了結時機;但若是到此階段才要進場,房價已高漲,套牢機會恐高於獲利,投資風險也變高。

  民眾不妨考慮購買重劃區外圍的中古屋,選擇步行即可享受重劃區內生活機能的物件,不僅可以壓低價格,長線也能跟著重劃區房價一起上漲。房產專家Sway建議,民眾可以先觀察夜間點燈率、多打聽在地買方的比重,避免投資客過多,導致未來拋售物件多,若居民少、在地客無意願接手,那將使轉賣脫手更不易。

 

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