記者林美芬/台北報導

近十年來,茂德機構鎖定大台北地區大量推案,採取塊狀造鎮式開發,每一區開發案都能跳高創造逾倍的房價上漲空間,茂德機構副總經理李明賢說出秘訣,就是勇敢搶在初升段,以風險換取利潤。

開發前 先看公建及交通

李明賢說,茂德主力推案區是新北市的新重劃區,選擇的重點就是公共建設先行的區域,尤其是交通到位的區域,又有產業進駐及就業人口,才會形成良好的循環,開發成功的機率才會大幅提升。

他指出,依照台灣人口及產業分佈,重點產業及人口都集中在北台灣,其中又以雙北市為重點區,而舊市區開發慢,新北市的重劃區就成為最核心推案思考區,再依交通動線及公共建設到位期程來劃分推案的進度。

依此邏輯,2002年台灣房市的谷底區,茂德進入泰山十八甲重劃區,逐一購地推案,算是最早的塊狀開發,房價從每坪11萬元一路往上,目前當地推案價上看20萬到30萬元,漲幅逾倍。

在2005年後,茂德機構逐步開發新莊歐洲村萬坪造鎮推案,房價同樣從一坪13萬多一路賣到40萬元結案,前後十期約有百億元推案量。

整個環境塑造成功,是最重要的核心要素;李明賢說,歐洲村開發案歐式風格強烈,連天王郭富城來台拍廣告都曾借用場景。而與歐洲村近在咫尺的新莊副都心新推案價格都已超過每坪60萬元,即使同是上新莊的個案,成交價也有50萬元以上。

最近一次大規模開發案在五股洲子洋重劃區,約是八期共約200億元案量,目前已經推到第7期,銷售價格從第一期每坪30萬元現在已漲到近40萬元。

初升段買屋 勿買成熟期

李明賢說,這已經不是洲子洋最高價,陸續進場的建商推案,在競價及基地有限的情況下,尤其有新莊副都心的比價效應,以及距離台北市區15分鐘車程距離,還有利基可期。

短期未來,茂德打算再投入的重劃區開發,一樣鎖定新北市,以快速開發不屯積土地為原則,正考慮中的有土城、板橋江翠北側、新店十四張、新莊溫仔圳等。

建商開發搶前面,但消費者購屋怎麼看?李明賢建議,買重劃區的建案,在經濟往上時,要搶在第一個跟中間段開發時進場,萬一經濟往下時,則要選擇最後進場,才會有利基。

李明賢不諱言,購買重劃區第一個或前幾個案子,當然是風險較大,但相對的是,價格最低,買在初升段,獲利也最大,但如果開發到成熟期如台北市,風險降低,但利基也相對有限,在成熟期,房價波動已經不會太大。

那在重劃區,如何判斷何時是成熟期?李明賢說,如果整個重劃區已經蓋了超過2/3,代表未來可能沒有地可以開發,就可以判定進入開發成熟期。

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