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　　【蔣小姐看房市／住展房屋網】公寓大廈的住戶將自己的大坪數房屋分割為多間小套房出售(或出租)牟利的情形愈來愈多，按理說將自己的房子隔間，旁人無權干涉或反對，但最高法院認為，分割多間小套房如果危害到公寓大廈的居住品質及公共安全時，社區管理委員會就有權阻撓。

　　鄭姓及歐姓民眾於九十四年間購得台北市信義路的世青圓形大廈二戶房屋，原先各為約一○○坪左右之辦公室，因大樓屬於國立師大附中國中部學區，他們想將大坪數房屋分割為小套房，出售給有意在該學區設籍的家長，於是將二戶大坪數房屋分割為十四戶小套房 (即一戶分割成七間小套房)。

二戶分割為十四戶小套房

　　房子分割經過臺北市政府核准分戶，地政機關核准分割，戶政事務所同意設分戶的門牌，台電公司也設錶分電，但在向自來水事業處申請再增設水錶十二個，卻碰了個釘子。

　　原來是社區管委會去函自來水營業處表示反對，理由是公共管道間狹窄不宜加裝水管，且加裝水錶將會阻礙大廈屋頂急難逃生通道，公共安全堪慮，自來水營業處因此拒絕受理。鄭姓及歐姓民眾認為，管委會不能限制他們的飲水權及公共設施之使用權，因此向法院提起訴訟。

規約禁止一戶分割為數戶

　　大廈管理委員會反駁，大廈管理辦法規定「禁止單棟住戶將一區分所有權之專有部分分割變為數戶」，區分所有權人會議也通過決議，不同意加裝十四個水錶，管委會必須遵從大會的決議。目前這十四戶小套房仍使用分割前二戶原有水管接水分送至十四戶內使用，管委會並未妨害其權利行使。

　　最高法院認為，住戶應按其共有之應有部分比例，使用建築物的共用部分，大樓有十七樓層，每層一戶按其應有部分比例，只有十七分之一的管道間使用權。

　　但鄭姓及歐姓民眾任意將一戶分割為七戶，要求各再增設六支水管，管道間占用面積高達七／二十三，幾乎達管道間百分之三○．四三，已逾越他們所有權的應有部分比例。且加裝六支管線後，勢必影響舊有管線檢修，將影響其他住戶之權益。

不得影響公共安全

　　最高法院指出，一般住戶選擇居住環境最重視居住的安全，鄭姓及歐姓民眾分割小套房所能取得的私益，與其他全體住戶所受之損失及潛在之公共安全危險，比較衡量下，管委會遵從住戶大會的決議反對他們申請增設水管，並非權利濫用，判決鄭姓及歐姓民眾敗訴。

　　這個案例告訴我們，大坪數房屋的屋主想將房子分割為多間小套房，必須注意，不得危害到居住品質及公共安全，否則，管委會可以出面制止。

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月租貴1倍　白鐵廚房充當酒吧

　　【蘋果日報/謝昇璁╱新北報導】新北市淡水區五星級學生出租套房「淡江大富翁」，去年九月開放承租學生入住，月租金高達九千五百元，將近是附近套房平均租金五千元的兩倍，但遭學生控訴先前說好的電影院、酒吧及健身房全打折，門禁卡等了近四個月才好，信箱沒鑰匙可鎖，號稱有morning call叫床服務，但房內卻無電話，痛罵：「唬爛大富翁，超掉漆！」

　　永慶房屋業務尤先生說，淡江大富翁主打商務飯店式管理的高級學生宿舍，屬投資套房的新成屋建案，共有兩百零六戶，每戶含二到四間學生套房，每間套房約六坪大，鄰近淡江、真理大學，套房月租九千五百元，是當地最貴的學生宿舍。

　　淡江大學林同學日前向《蘋果》控訴，去年暑假淡江大富翁出租宣傳，強打宿舍有電影院、lounge bar（酒吧）、健身房。但九月開學後入住，宿舍竟未完全完工，電影院等設施無法用，連門禁卡拖到上月底才拿到。

電影院如視廳教室

　　林同學怒說：「很像住在工地，管銷中心都推給建商，也不讓我們和房東聯絡，實在是忍無可忍了。」

　　《蘋果》記者實際觀察，發現除健身房已完工能使用外，沒開放的電影院如學校視聽教室，酒吧只是白鐵廚房加小吧台，與建商強調的五星級設備有落差。

「入住就要能使用」

　　負責管理的宏峰資產管理公司表示，大部分公設已能使用，其餘建商仍在處理，強調只負責管銷，至於morning call叫床服務，學生須提供各人手機號碼到警衛室登記起床時間，會有一位專任秘書來執行該項業務。

　　基會榮譽董事李鳳翱指出，依法學生入住當天就要能使用先前廣告登載的所有設施，建議學生先搜集廣告不實證據，確定出租方身分後，與當地消保單位投訴。

五星宿舍唬爛表

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　　【蔣小姐看房市】住宅法施行，實施四十五年的國宅條例走入歷史，政府將不再興建國宅，現存國宅餘屋一百卅六戶，多為商店住宅，有的是黃金店面，內政部有信心完全銷售出去。

　　營建署表示，國宅條例「落日」後，仍有一百一十三公頃的國宅用地，分布在新北市林口選手村、桃園縣等八、九個縣市，營建署已依內政部長李鴻源指示，評估興建社會住宅。

　　由於台北市將在二○一七年舉辦世界大學運動會，擬將選手村蓋在新北市林口運動公園現址，因林口當地居民強烈反對，台北市政府在行政院協助下，決定在國宅條例落日之前，以國宅條例的法源，興建三千四百戶「國宅」做為選手村。

　　營建署副署長許文龍表示，這可能是以國宅名義興建的最後一批國宅。【聯合報／記者李順德／台北報導】

空喊社會住宅 34萬坪國宅地任閒置

　　實施四十五年的國宅條例走入歷史，，但全國卻仍有高達一一三公頃（換算約三十四．二五萬坪）的國宅用地閒置。

　　學者批評，政府先是任這些國宅用地閒置，雖口說評估興建社會住宅，結果卻是讓價值最高，且交通便捷、生活機能等最適合發展社會住宅的林口國宅用地，拿去蓋世大運選手村，未來還擬賣斷，根本是心口不一。

　　根據國宅用地統計資料，當初使用國宅基金取得的全國國宅用地的原始成本約三十．九一億元，如今光是一○一年度公告現值的價值便高達二二五．五八億元，若是以市價計算將更高。

　　其中以新北市林口國宅用地最值錢，今年公告現值便高達一一八．九一億元，這塊國宅用地也是學者口中具備交通便捷、生活機能等社會住宅條件地點，但卻被選為世大運的選手村，未來更擬以賣斷方式處分。

　　五都中，除台北市外，其餘四都均有閒置國宅用地。新北市主要分布在林口、三峽、淡水及中和四個行政區，取得時間均相當早，其中以林口部分國宅土地取得時間最早，大約是一九八○年八月，其餘均是一九九一年以後取得，閒置時間均超過二十年。

　　這四區合計土地面積約八萬六四○二坪，除中和國宅土地較小，僅一三三．六九坪外，其餘地區均相當大，林口約有七萬一二九八坪、三峽約八八七二坪、淡水約六○九六坪。政治大學地政系教授張金鶚認為，只要配合區域交通建設，這些地均具備社會住宅的條件，也可彌補社會住宅嚴重短缺問題。

　　日前內政部長李鴻源已指示，要求相關部門針對現行國宅用地選出適合興建社會住宅地點，但新北市國宅用地似乎已各有用途，要轉做社會住宅的難度相當高。

林口國宅用地蓋世大運選手村 未來恐被賣斷

　　根據相關部門已訂定的活化計畫評估，林口國宅用地研擬做為二○一七年的世大運選手村，等到世大運結束後，經過整理再以賣斷方式處分；淡水國宅土地早在二○一○年已將使用分區變更為遊憩用地，並配合新北市政府以合作方式開發休閒遊憩園區；三峽國宅用地研擬朝高密度住宅開發或住商混合方式，並採取ＢＯＴ或地上權開發。

　　至於其他縣市國宅用地的處理方式，也不外乎採取ＢＯＴ、地上權方式，或是委由國產局標售土地，社會住宅規劃似乎不是選項之一。

　　學者批評，對照目前社會出現的籠民現象及房價高漲難題，政府應將國宅土地適度用在興建社會住宅，照顧社會上弱勢民眾，而非只是想要藉由變賣國宅土地，或是採取地目變更方式，將土地做為其他方式使用。【自由時報／記者徐義平／台北報導】

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　　【蔣小姐看房市】每到年底都會掀起一波結婚熱潮，有些父母會贈與房屋，作為子女新婚禮物，同時也能達到節稅的效用。專家表示，每人每年都有220萬元的「免稅贈與額」，若適逢婚嫁當年則夫妻各多出100萬元的「婚嫁贈與免稅額」，但婚嫁的贈與行為須在結婚的前後6個月內。

婚嫁贈與 免稅額度百萬 留意須在結婚前後半年內完成

　　根據《遺產及贈與稅法》規定，由贈與行為所產生的贈與稅，其計算方式為贈與價值扣除220萬元的免稅額後，再乘上10%的贈與稅率。漢堂地政士事務所所長柯玉秋表示，贈與標的物為現金、股票時，贈與價值依市場計算，若贈與標的物為房屋、土地時，贈與價值則依據土地公告現值和房屋評定現值計算，通常會比市價低。

每人年220萬免稅額

　　舉例說明，市值1000萬元的房屋，公告現值若為500萬元，先扣除220萬元免稅額，剩餘280萬元乘上10%的贈與稅率，贈與稅僅28萬元；若為1000萬元的現金贈與，扣除220萬元免稅額後，剩餘780萬元乘上10%，須付贈與稅78萬元。柯玉秋指出，不動產的贈與稅比贈與等值現金划算很多。

　　永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，每人每年僅220萬元的免稅額，超過此額度的贈與建物、土地面積可以切割持分的方式逐年移轉至子女名下。舉例來說，房屋公告現值為500萬元，但若將房屋分成2年贈與，原本的500萬元切割成1年250萬元，扣除220萬元的免稅額後，當年剩餘30萬元乘以10%，每年只要繳3萬元的贈與稅。

夫妻間贈與不課稅

　　而夫妻之間的贈與，暫不課徵贈與稅費。因此為贈與子女房屋，可將丈夫名下公告現值為500萬元的房屋，一半(250萬元)贈與妻子，2人再將持分的房屋贈與子女，當年即可扣除440萬元免稅額，剩餘60萬元乘以10%，須繳贈與稅費為6萬元。

　　柯玉秋表示，每人每年有220萬元的免稅額外，另有婚嫁贈與免稅額為100萬元。【蘋果日報／黃怡樺╱台北報導】

子女婚嫁贈與免稅額 不計贈與總額

　　子女婚嫁，父母贈與的聘金或嫁妝，要不要課稅？南區國稅局表示，雖然現行稅法規定，贈與免稅額已調高為每人每年新台幣220萬元，但若為父母在子女結婚時贈送的財物，免稅額仍為100萬元，但可不計入贈與總額課徵贈與稅。

　　遺產及贈與稅法修正後，不論是繼承遺產或獲得贈與，皆採單一稅率10%課稅。南區國稅局表示，贈與稅的免稅額度雖已調高為每人每年220萬元，也就是贈與人每人每年從1月1號到12月31號可享有贈與他人220萬元免課贈與稅的權利。但是父母在子女婚嫁時所贈與的財物免稅額仍為100萬元。

　　舉例來說，陳先生跟太太在100年度並無其他贈與行為，當年底兒子小華結婚，陳生生跟太太除了可利用當年度的贈與免稅額，夫妻兩人分別贈與小華220萬元外，另外，還可利用婚嫁額度，再各自贈與小華100萬元，小華在100年度接受來自雙親的贈與共640萬元，而陳先生跟太太不必繳納贈與稅。

　　國稅局提醒民眾，辦理贈與申報時，應注意相關規定，以維自身權益。【中廣新聞／黃悅嬌報導】

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