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工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

全台最大的公園、高雄都會公園，占地高達30萬坪，環繞都會公園的楠梓區和橋頭區，又各有經濟部楠梓加工出口區以及橋頭新市鎮一、二期開發的利多，成為京城建設、隆大建設、以及鼎宇建設等南部大型建商購地布局、搶進推案的熱門區域。

推案重心原本鎖定高雄美術館特區、農16特區的京城建設，在睽違多年之後，也於最近在高雄都會公園，推出第一排的公園住宅「水森林」。京城建設經理周敬恆說，該住宅大樓建案總銷售約24億元，每坪售價介於18萬∼23萬元，創楠梓區大樓新高價。

周敬恆指出，楠梓近來已經成為建商推案的重心區域之一，而「水森林」在景觀的最大賣點則是面對30萬坪的高雄都會公園，更重要的是，走路12分鐘，就可以抵達高雄捷運紅線楠梓加工區站。因此，平價路線除了訴求首購族，也是2條馬路之隔的楠梓加工出口區內，超過4萬名員工和主管的最佳選擇。

在高雄中高價位的所謂豪宅，去化出現走緩跡象的階段，隆大建設也首度進軍高雄都會公園房地產市場。

隆大建設董事長陳武聰說，他非常看好橋頭新市鎮未來的發展潛力，除了擁有龐大面積的都會休閒公園之外，也是中央政府和地方政府攜手，積極推動的新市鎮開發，使得橋頭新市鎮，以及淡水新市鎮，成為南北各一的新市鎮開發代表作。

橋頭新市鎮位於高雄都會公園的北緣，他說，去年標得台糖3,000多坪的合建分售案「鳳凰時代」，預定在5月要動工興建、進場，每戶售價介於600萬∼700萬元，每坪售價大約17萬∼19萬元，首購和首換是主攻對象。

也因為看好橋頭新市鎮的未來潛力，並且以中低價位為推案主軸，因此，隆大建設今年1月底加碼購地，向內政部標得的橋頭4,441.6坪土地，每坪只有12.23萬元，總價約5.43億元，將成為隆大在明年的推案重點之一。

至於橋頭新市鎮的大地主鼎宇建設，在取得建築執照之後，已預定在未來2個月，在面對高雄都會公園第一排的基地3,600坪土地上，動工興建大樓住宅。

鼎宇建設董事長張調表示，此一高雄都會公園案，將是近期該區的最高大樓，達24樓層，規畫住戶約350戶，總銷金額50億元左右，主力坪數介於55坪∼110坪。

張調表示，由於該案將不會採取預售，因此，尚未有最後的訂價，不過，每坪估計在20萬∼26萬元。

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記者葉思含／專題報導、攝影

茂德機構、中德建設於汐止推出的預售案「隱馥玉」，位於汐止最熱鬧的中興路麥當勞商圈，規劃1~3房、15~38坪，每坪開價58~65萬元，小宅的規劃設計吸引購屋族目光。

「隱馥玉」位於新北市汐止區中興路171號旁，現場專案經理廖大維表示，中興路麥當勞生活圈為汐止區最精華的商業區段，包含好樂迪、屈臣氏、燦坤等知名連鎖店家都群聚在此，擁有成熟而完備的生活機能，未來又有捷運加持，富有重大建設利多，後續發展可期。

「隱馥玉」總銷40億元，基地近千坪，規劃A、B雙棟地上15樓、地下5樓建築，A棟規劃單層9戶、B棟規劃單層7戶，總共236戶，每戶1~3房、15~38坪。其中1房規劃15坪，總價1090~1150萬元；2房20、22、25坪，總價1420~1630萬元；3房30、38坪，總價1865~2300萬元。休閒設施有交誼廳、健身房、677坪的開放空間。

廖大維說，近來許多大型建商陸續開發汐止區，讓汐止再次受到矚目，然而都屬於大坪數規劃，「隱馥玉」為汐止難得的小坪數產品，並擁有高坪效的空間利用，結合符合世界潮流的綠建築，富有增值潛力。

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記者葉思含／專題報導、賴元凱／攝影

富有人情味的永和區，擁有完整豐富的生活機能，1站即抵台北市中心，近來推出歷年來最大開發案「吉美一品花園」，原址為永和中信百貨、太平洋百貨，總銷達123億元，將成為周邊最指標的地標豪宅建築，規劃2間樣品屋，分別為帶入歷史建築語彙的新古典和帶點禪風味道的自然風格。

「吉美一品花園」規劃64~82坪，每坪開價77~89萬元，總價5000萬元起，將興建地上高達29層樓，為永和最高新地標豪宅建築，接待中心氣勢自然也高雅貴氣，整體以Art deco走向為主，擁有許多旋轉幾何外觀造型和裝置藝術，並規劃相當大器的廚藝區，氣勢十足。

黑白金元素 時尚貴氣

負責66坪樣品屋的設計師為永鉅國際室內裝修設計有限公司設計總監王建智，以新古典的方式呈現居家空間，家具的陳列延續古典線條，並將歷史文化建築語彙帶入家中，全室採黑、白為主色系，佐以金色做為點綴，帶出時尚貴氣。一進門，玄關便擺放自行繪圖訂製、黑色鑲金的酒檯，並以結合同色系的拼花地圖，彩度、深度相互呼應。

客廳空間擺放羅馬式拱門古典建築風格茶几，以線條簡化的古典家具，帶出新古典溫暖味道，白色系沙發以黑絨布跳出視覺重點，大地色系的地毯，巧妙的柔和融入地坪，屏風設計帶出層次，並兼具掛置衣物的功能。主牆掛畫為不做視覺焦點的裝置藝術，突顯客廳空間主角地位，不喧賓奪主，恰如其分的陪襯，溫柔又活潑了寧靜的牆面。

方形的餐廳空間，擺放了適合空間動線的圓桌，王建智表示，選擇低調帶一點金的燈具，和以黑配米的餐桌椅，與客廳色系對話，開放式的書房以木皮佐以鍍鈦鐵件，瀰漫新化氛圍。先經過左右雙側的衣櫃空間，再進入主臥的飯店式風格富巧思，並將床頭板拉高，象徵著氣度的提升，並以襯托家具的香檳金銀箔作為背板，佐以馬鞍皮木梳妝台，跳出精品味道。

木隔柵&大面採光 添質感

82坪的樣品屋全室空間以木隔柵帶點禪風，呈現自然風格，負責著手規劃的凱艷室內設計有限公司設計師吳進凱說，客廳空間擁有大面採光，地板、牆面、電視牆以實木與石材為主，綠金色絨布沙發帶出灰系亮感，主人休閒椅使用透氣小牛皮加金屬角，搭配整塊實木小茶几，主桌玩出高低落差，以橡木淺刻紋搭配米色皮革，增添空間趣味性，讓視覺生動起來。

牆壁壁面使用夾板包覆進口壁紙，分割的線條更顯鮮明，踢腳板搭配同色系木化石，蘊藏質感。客廳電視牆採實木塊，呈現厚實感，背牆施作穿透玻璃連結書房空間，開放式的優雅書房帶點禪風，書櫃隔柵木條瀰漫輕鬆復古味道，書桌與地板的牛皮地毯增添奢華層次。

餐廳後方為輕食區，吳進凱以金屬不鏽鋼鍍鈦層板點綴貴氣，分割三片玻璃反射空間視覺，亦形成餐廳另一面主牆，廚房和次臥之間靈活運用作為紅酒櫃，方便主人收藏品味。主臥風格的橫隔柵讓空間輕鬆不拘束，ㄇ字型半高床頭背板，皮革表面延伸餐椅色系，趣味玻璃吊燈點亮空間視覺，駝色地毯與植栽營造自然氛圍。

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財經中心／綜合報導

台北市區房價高漲，許多購屋人為了降低購屋壓力，寧可選擇與台北市只有一橋之隔或相鄰的新北市第一環區域，然而這麼做究竟能夠有效換取多少的價差呢？根據專業市場研究單位《住展雜誌》於2012年7月26日發布的統計，一橋之隔的價差，在15％至45%之間。若此經驗值為依據，找出新北市第一環目前價差尚低於這個區間值的區域，就有極大的機會取得房價補漲空間，為自己的未來吃下一顆定心丸。

數字會說話汐止房價嚴重被低估

新北市第一環與台北市相通者包括三重、永和、中和、新店、板橋及汐止，其中板橋的房價反而高過相鄰的台北市萬華，中和也高於萬華，源於萬華為老舊開發區，都更不易，環境質感短期內欠缺大幅提升的空間，更缺乏公共建設等利多加持；新店則與文山區差不多，房價已來到每坪八字頭；對購屋人而言，尚能取得價差明顯優勢者包括三重、永和及汐止，前兩者目前房價也來到每坪六字頭，購屋負擔相當高，縱觀新北市第一環，只有汐止還停留在最高五字頭的低檔區。

與汐止相鄰的台北市行政區包括內湖及南港，根據《住展房屋網》的資料，內湖與南港這兩個區域，預售案與新成屋個案每坪超過100萬元者比比皆是，目前開價最高者，內湖達135萬元（個案為「長虹天璽」、「基泰御峰」），南港達120萬元（個案為「立樺忠孝無極」）。

若根據前述15％至45%的價差經驗值推估，分別以每坪100萬元及135萬元為範圍值，45%視為低標，汐止目前的價位每坪55萬元左右是可被接受的，即使每坪賣到74.25萬元亦不為過；如果以高標15%來計算，則汐止房價更不得了，每坪有85萬元至114.75萬元的潛力。也就是說，汐止的房價不但嚴重被低估，在優勢的交通條件、就業機會、民間投資與公共建設等諸項利多的加持下，更有超乎想像的雄厚補漲空間；難怪汐止有業者打出「房地產市場，必須還給汐止公道」的訴求，並不是沒有依據的，一切讓數字來說話。

三大理由支撐房價未來持續上漲

更何況，根據目前「美國QE不退、資金充裕」、「利率仍低」、「建地取得愈來愈困難，小型建商無法支撐高價土地成本」等三大理由，房價未來還會持續上漲。房價未來還會持續上漲的第一個理由：美國QE不退、資金充裕。美國新任聯準會主席葉倫將延續前任主席柏南克的路線，力保支撐經濟的寬鬆貨幣措施，因此資金將持續充裕。利率仍低、利率仍將維持低檔，對房市發展是有利條件。然而購屋人還是要留意利率的變化，一旦超過4%，將會是一個壓力區。

房價未來還會持續上漲的第三個理由：建地取得愈來愈困難，建商的成本愈來愈高。台北市中心早已出現一地難求的情況，這樣的情況也延燒到新北市，最明顯的例子就是大批上市櫃建商到中南部獵地，反映了雙北市取得好區位可供開發土地的困境。依據市場供需法則，供給面緊縮，需求面持續不退，則價格會愈來愈高，建商的成本當然也會變高。

在地客應轉換思維補漲之前還有機會賺增值

面對房價在這10年來即使政府打房也止不住的飆漲現象，業者都有一個共同的經驗，那就是在地購屋客對房價的印象還停留在當年購屋的水準，很難接受自己住了幾十年的地方，房價一下子漲上一倍甚至好幾倍，因而百般後悔自己在幾年前沒有出手購屋，眼睜睜看著價格一直上漲，面對眼前已水漲船高的價位更難下決定：「兩年前的價位我都沒有買了，怎麼可能來買現在比那時還要貴的價格？」其實，人生如果一直回頭看過去的後悔，就會看不見未來的機會；只要選對未來有補漲空間的地段先行卡位，還是能夠賺到增值，反敗為勝。

小坪數低總價最易入手輕鬆卡位進入贏者圈

在房價高漲的年代，小坪數低總價的產品門檻相對低，宜自用、宜投資，自用者如對單身貴族、雙薪家庭及空巢期的退休族而言，都是最佳選擇；投資置產者選擇小坪數產品既可當包租公包租婆，選對地段還能產生抗跌保值效應，因為人不會天天過年，要懂得把錢守住，小坪數產品讓人晉身資產階級，是輕鬆進入贏者圈的王道。

軸線向東＋雙軌並進汐止補漲動能強勁可期

汐止補漲第一大動能：交通。汐止本來就擁有國道一（中山高）、三（北二高）、五號（北宜高）的優異交通條件，在汐五高架道路與環東快速道路通車後，到內科上班或信義計劃區都很方便。而台鐵捷運化政策在汐止與南港之間設置的汐科站及樟樹灣站，能快速將人潮轉進台北市，以汐科站為例，到台北車站的車程只要17分鐘。而預計在民國103年先期動工的捷運民生汐止線，使得汐止擁有兩條現代城市必備的軌道通勤系統，帶動城市價值上揚一定是可以期待的。

汐止補漲第二大動能：就業人口。南港經貿園區（南軟及南港展覽館）被視為第二個信義計劃區，松山火車站與南港火車站採雙子星的更新開發模式，更確立了台北市軸線往東的趨勢；台北市內湖科學園區、南港軟體園區，以及新北市主導整合的大汐止經貿園區，將新北市產業黃金走廊與北市科技廊帶串連，形成全台最完整的現代化產業聚落；其中大汐止經貿園區預估將引進8萬以上就業人口，南港軟體園區就業人口據2010年統計有1萬8千餘人，內湖科學園區就業人口約10萬人，而對購屋人及首購雙薪家庭而言，汐止的房價是三者中最具吸引力的，人口帶來的住房需求，更是房價與租賃市場成長的最佳動能。

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工商時報【記者方明╱台北報導】

新北市三重區中正南路與集美商圈和北市僅隔一座忠孝橋，近年來因雙捷運題材，帶動該區域房價出現不小漲幅，5年內新成屋單價已衝上5字頭。

因區域生活環境較佳、巷道整齊，仍吸引北市買方進駐，但該區域物件釋出量較少，房價具相當支撐力道。

中正南路生活圈與集美商圈涵蓋中正南路、重新路四段、集美街及重安街等，區內有雙語的集美國小、重安街光明市場，重新路則有中和新蘆線捷運菜寮站及雙捷運站點（新蘆線、機場捷運線）的三重站，生活、交通機能完善。

全國不動產三重捷運加盟店店長汪孝文表示，中正南路生活圈至台北車站僅需5分鐘車程，在比價效應下，台北輕移民客群成為買方主流，當地看屋人潮台北客即占6成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪約45∼50萬元。

汪孝文指出，「麗寶之星T1」是當指標建案，該案樓高37樓、鋼骨結構，4、5年前每坪僅30多萬元，目前標準3房產品，低樓層每坪已突破40萬元，高樓層有景觀每坪更近60萬元，總價約1,800∼2,300萬元左右。

中正南路與集美街以公寓、華廈、大樓產品為主，目前30年以上公寓每坪均價約28∼35萬元、15年以上華廈每坪逾40萬元，中正南路上5年內新成屋每坪約45∼50萬元。

台灣房屋三重菜寮特許加盟店店長林庚翰指出，集美商圈有雙捷運題材，三重運動休閒中心也預計今年底啟用，加上集美雙語國小，使該區域生活環境完善，也使得物件釋出量不大，即使有釋出也會很快成交。

其中指標個案的「翔譽A+」去年上半年推出預售，以18∼25坪小坪數為主，不到半年就完銷，當時每坪成交價近54萬元，近期有住戶出售，以每坪近60萬元成交。

另外，「翔譽雙子星」去年11月開始陸續交屋，當時每坪約33∼35萬元，總價約1,600∼1,700萬元，而投資客換約價每坪已逾40萬元。

林庚翰表示，另一指標案「星光藝術館」離捷運菜寮站走路約3∼5分鐘，市場指名度很高，為5年內新成屋，有住戶每坪開價60萬元，且沒有50萬元以上不賣。

至於，中正南路上的「台北之心」，鄰近忠孝橋，車程5分鐘可達台北車站，也鄰近捷運菜寮站，目前每坪開價約近50萬元，實際成交每坪約42∼46萬元。

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記者朱語蕎／專題報導、攝影

新莊副都心重大建設之一，合署辦公大樓12月16號正式啟用，讓此區更添人氣，預售新案「皇翔富豪」，位中原路旁，近國家電影文化中心，距離機場線副都心站約700公尺，產品規劃24、35、57坪2~3房住家，每坪開價65~70萬元，訴求飯店式住家和豐富公設。

「皇翔富豪」是皇翔建設於副都心重劃區第一個建案，接待中心搭在中原路和中華路口，基地面積1072坪，為商業用地，規劃獨棟地上19樓、地下5樓住商混合大樓，1~3樓登記為一般零售店面，4~10樓登記為一般事務所，11~18樓為住家，19樓規劃整層公設，設備多元。

現場專案經理龔志忠表示，之前副都心建案多規劃60~70坪中大坪數，但現在小坪數當道，2房產品搶手，遂改變產品坪數，以2~3房為主力，24坪1+1房加車位，總價約1600萬元。社區公設規劃在19樓和屋突1、2樓，19樓有健身房、閱覽室、瑜珈室、宴會廳、輕食吧台、ktv、電子推桿區、烤箱區等，由於所處樓層高，不論是運動或宴客，都能享有絕佳視野。

屋突規劃無邊際露天泳池和會議平台，考量到冬天露天泳池無法使用，特別將牆面抬高120公分，形成流水瀑牆，即使未開放泳池，也是美麗端景。基地臨中原路退縮24米，加上中原路既有15米路寬，棟距寬敞，未來將種植3排路樹，近家門彷彿穿越樹海隧道。住家位11~18樓，單層12戶，單層樓高3.4米，配備活水系統、制震壁，住家配備林內牌廚具、TOTO免治馬桶、LAUFEN面盆、HANSA五金龍頭等，其餘樓層毛胚交屋，全案預計明年5月動工，2016年完工。

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中國時報【王玉樹╱台北報導】

永慶不動產大園中正店店長林財科指出，桃園航空城如果政府有決心推，絕對會使買方更有意願下手，當地房價估計會有小漲空間。

以目前大園市區大樓公寓式新成屋來說，每坪在21─23萬之間，中古屋在18─20萬左右。也就是30坪房子約莫700多萬，相較5到7年前已經漲了6─7成，透天厝每間900─1000萬，5年前不過600─700萬。

林財科表示，「桃園航空城題材，會使這個房價還有往上走的空間，但因目前房價已漲到高點，估計也不至於大漲。」

至於航空城周邊大園、蘆竹土地，目前每坪喊價約10萬元左右，政府這波宣示，可望使土地價格再往上走1成左右。

記者黃啟菱／專題報導、攝影

房市景氣多空不明，連帶使房仲市場面臨嚴峻挑戰，近來業界變動不小，除有市場新進者以低價策略搶市之外，既有業者則以多品牌手法力求拓展，房仲業儼然已進入戰國時期。

以建設事業起家的維多利亞集團，近日宣布成立「１%地產」，創新房仲營運模式，只收１%服務費，盼創造一個簡單平價的交易平台，為市場投下一顆震撼彈；住商機構則在成立滿35年的今年，宣佈旗下第二品牌「大家房屋」成立，並宣示年底住商不動產700家店、大家房屋100家店，住商機構兩岸總店數突破1600店的營業目標。

房市10年多頭 業界掀質變

台灣房地產市場走了10年多頭後，市場出現了質變與量變，以幾個指標觀察，台北市中古屋均價在10年增長170.1%，購屋壓力從10年前的5.2倍到如今的11.6倍，壓力明顯增加。可是利率不漲反跌，較10年前低。

除了民眾感知外，房產業也出現量變與質變，以不動產經紀業為例，2003年時，全台經紀業僅有1627家，大型連鎖品牌僅853家，僅占產業的52.4%；但10年後，經紀業增加至5918家，大型連鎖品牌達3707家，占比超過62.6%，成長可見一斑，住商不動產董事長吳耀焜表示，從趨勢來看，未來不動產經紀業將走向集團化、極大化發展。

吳耀焜表示，經過政策盤整，去年買賣移轉寫下近3年新高，也意味著民眾對於政策性恐慌逐漸排除，因此在此時間點成立第二品牌「大家房屋」，承襲了住商不動產「共好」的精神，盼發揮管理綜效，提升服務品質。

集團化、多品牌 後續大趨勢

住商不動產總經理陳錫琮指出，台灣不動產經紀業經過了多年發展，在數量上已經達到飽和，除了量的增加，更需要質的改變，過去住商不動產經營時，採取3~6萬元的高月費，吸引優質夥伴進駐，30多年來也做出相當成績，目前有563家簽約店。

新成立的「大家房屋」，在設立時就已經充分與住商全省加盟店東溝通，獲得超過9成以上的支持度，目前預約組數也高達50組；未來盼透過市占率的提高，對內集中採購、統合管理以降低成本，對外增加曝光度、加快流通速度，增加店營運效能。

新進業者 殺低佣金搶市

在此同時，新進業者選擇以低價搶市。維多利亞集團地產部總經理柯李興說，坊間仲介體系，買賣雙方都需給付佣金，一般賣方4%、買方2%，但買屋賣屋的情況很多，有辛苦一輩子賺錢買房子，或是遇到困難非得要賣房子，或是投資客大量買賣進出，2~4%的仲介費，也是一筆不小金額，許多人不願支付，選擇自己買賣，但繁瑣細節、談判技巧，或是買賣方背景不明等，也存在許多風險問題。相中此點，維多利亞將多角化經營版圖擴及房仲業，成立「１%地產」，只收１%服務費，盼創造一個簡單平價的交易平台。

記者林信男／台北報導

捷運環狀線第1期，預計2016年底通車，沿線房市發展備受期待。根據台灣房屋統計，在2013年沿線14個站點的周邊房價中，3鐵共構的板橋站，以每坪64.7萬元奪得第1；新埔民生站60萬元居次；新莊區的幸福站與中和區的橋和站，則以34.1萬元，成為環狀線的親民區。

捷運環狀線第1期的路線，是以高架方式從新店線大坪林站出發，途經中和、板橋及新莊3區，到達新北產業園區，並與桃園機場捷運線銜接。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，在板橋的站點部分，包括3鐵共構的板橋站，以及站外轉乘板南線新埔站的新埔民生站，都位於住宅密集、高樓林立的新板特區內，均價都已超越6字頭，距離板橋站不遠的板新站，周邊50.8萬元的均價，則相對親民。

至於設置了6個站點的中和區，洪佩君指出，連結南勢角線的景安站周邊均價，已來到每坪45.2萬元，但其餘站點均價，仍在每坪34至41萬元左右，未來還有很大的上漲空間；而新店區的14張重劃區，目前房價每坪48.4萬元，加上銜接捷運新店線的大坪林站商圈已相當成熟，房價來到每坪51.2萬元，保值性相當強。

洪佩君說，捷運環狀線第1期通車所帶來的效益，最許多民眾引頸期待，主要原因在於，環狀線1期沿線所經行政區的居住人口，在新北市名列前茅，有大量的通勤人口需要紓緩，尤其幅員廣大的中和區，目前只有永安市場站、景安站及南勢角站3個捷運站，大眾運輸仰賴客運公車，顯然不敷需求。

洪佩君建議，捷運環狀線第1期通車前的房價漲幅，已經可以預見，購屋族不妨多觀察預定站點周邊的生活、學區及休閒機能，及早規劃，才能享受通車後的最大效益。

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記者朱語蕎／專題報導、攝影

馬年開春房市冷熱交加，今年農曆新年假期天氣溫暖，讓不少人選擇外出旅遊，加上年假僅6天，案場銷售狀況不如預期，但隨之而來的329檔期，據業者統計，全台有5千億元案量釋出，不少建商趕在上半年積極推案，避開年底七合一選舉，到底今年馬年房市如何變化？《宅富》為您整理今年國內外利空政策，一一破解箇中關鍵。

關 鍵 一 ：QE政策退場

去年底，美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場，讓各國資金湧回主要市場，新興市場貨幣貶值，股匯市相繼重挫，前幾年亞洲不動產熱絡，與QE政策關係頗大，多餘資金流向亞洲等新興國家，造就房市多頭局面，然而從去年開始，QE退場消息不斷傳出，去年底更開始逐步減碼，QE退場幾乎只是時間問題，效應也逐漸發酵。

經濟學者楊家彥指出，QE政策遲早退場，美國景氣緩步回升，資金將從新興市場回流美元資產，美元強勢走強下，其他貨幣、黃金和貴金屬價格將修正，由於其他金融商品風險增加，資金可能轉到相對穩定的不動產，預料全國打房政策將更積極，對台灣而言，政策性打房也是未來房市變化的關鍵。

另一派說法則認為，美元走強後，熱錢將從亞洲或新興國家抽回，轉往美元資產，造成新興國家資金短缺，不過，楊家彥認為，資金仍會避開高風險區域，朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為，QE退場主要影響購屋者心理層面，台灣資金充足，外資占比低，低利率環境預計延續到年底。

關 鍵 二 ：升息風潮再起

台灣的低利率環境，是造就房市多頭市場的主要因素，但隨著國際經濟局勢轉變，台灣也開始醞釀升息，去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能，雖未明確列出時間表，但已先預告升息勢在必行，對於房地產來說，升息是最直接影響的關鍵，買房購屋壓力增加，賣方也可能因還款金額增加，而選擇認賠殺出。

若房貸利率從2%調升到3%，以房貸1000萬元、20年本利攤還為例，利率2%的房貸每月是5萬590元，但若調升到3%，每月房貸隨即激增到5萬5460元，對於民眾而言，感受強烈，因而成為馬年房市變動的關鍵，部分銀行也開始調升房貸利率，合庫對非首購房貸調高至2.1%，台銀對漲幅較大區域嚴審成數，第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38%起，若民眾有意在今年購屋，可改選擇壽險公司房貸方案，較多固定型房貸可選擇，年限也較銀行長；若選擇指數型房貸，則建議選擇季調利率，若當月升息，會晚2~3個月反應在房貸上。

關 鍵 三 ：政策型打房加重

國內高房價成民怨之首，政府近年加重打房手段，從豪宅稅、奢侈稅到前年上路的實價登錄，期望將房價導回正軌，但效果不如預期，大台北房價依舊高漲，更因政策漏洞，讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地，為了對付亂象，去年政府重新檢討奢侈稅條文，將非都市工業用地納入，並加強稽核自用住宅事實。

而針對豪宅產品，財政部日前也宣布，新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易，沒有舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，豪宅稅將提高2~3成；台北市稅捐處更將豪宅課稅標準，以「棟」改為「戶」，最快7月實施。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示，政府已看到許多法條漏洞，尤其是預售屋買賣炒作部分，去年開始已加強查稅，像是以往常見的紅單交易，國稅局近期就展開大搜查，嚇退不少投資客，今年可能針對實價課稅再進行討論，雖然可能還需一段時間才會實施，但有機會先試試市場反應。

關 鍵 四 ：七合一選舉

今年適逢七合一選舉，五都首長之爭再起，對房地產市場來說，弊多於優，以目前狀況，候選人不可能再端出房市利多政策，多半以抑制房價為訴求，對房地產而言，自然是種利空，且為因應選舉，各資源勢必湧入選戰，買氣也將減少。花敬群表示，從今年329爆量來看，建商搶在上半年推案，對於下半年多有疑慮，執政黨勝利機率較小，可能影響到2016總統大選，都是政經情勢的潛在因素，而根據以往經驗，每逢選舉，推案量多半銳減，買房心態也轉為觀望，下半年房市交易肯定受到影響。

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【潘姿羽╱台北報導】

　　去年全台店面總銷突破千億元，其中台北市就佔23.2%，指標商圈店面成兵家必爭之地，總計實價登錄的店面租金行情也發現，北市去年店面租金總共達1247萬元。店租最火熱地點在就業人潮眾多的內湖區，總出租金額佔北市27.9%，單坪最貴店租則落在大安區仁愛路四段，每坪月租金要1萬元。
　　據實價登錄統計，內湖去年店面出租總額達347萬元，是北市租金總額最高的地區，其次為大安、信義，總出租金額約為363萬元與105萬元，分別佔北市22.1%及13.5%。

擁內科固定客群

　　永慶房屋高資產管理中心店長陳賜鴻說，內湖10年來人口數都是正成長，又有內湖科技園區上班族帶動商圈發展，房價每年穩健成長10%，店租金則約2年調漲5%，尤其內湖路一段、瑞光路的店面每坪月租金2500~5000元，總價則約4000~6000萬元，對房東或店家來說，有穩定的內科客群，門檻又遠低於一線商圈。
　　排名第2的大安區，有敦南、微風SOGO和福華飯店等商圈加持，店面租金還依業種區分等級。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，東區、微風SOGO商圈的逛街族群多、消費力強，經營服裝、小吃、特色餐廳的店家較多，租金每坪每月1~1.5萬元都有；仁愛路四段151巷地段精華有許多名人居住，店面多經營歐美名品，每坪月租金9000至1.2萬元不等；福華飯店周邊則屬一般住商混合商圈，每坪月租金7000至1萬元。
　　依實價網顯示，去年北市10大單坪最貴店面租金落在仁愛路四段151巷，8.13坪店面每月租金就要8.5萬元，換算每坪約1萬456元。

東區餐飲鑽巷弄

　　陳賜鴻透露，東區近年租金漲幅十分兇猛，租金調漲50%、100%時有所聞，部分店家無法承受過高租金只得黯然退場，除精品、高單價業種會進駐1樓店面外，餐飲或平價業種只能垂直化往2樓、地下室或巷弄發展。
不只北市商圈店面交易熱，新北市也有建商看好未來商業效益，建案店面惜售。

建商板橋開餐廳

　　富也泰建設於板橋區的成屋案「府中參御苑」去年完銷，1樓原先作為店面出售，現卻由建商自己開起餐廳；該案專案經理商巧霖說，看好府中站周邊商業效益，決定將店面留下，也把餐廳增加為公司事業體之一。

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【王筱君╱台北報導】

　　在北市東區看到包包、髮飾爬滿牆的奇景，可別再大驚小怪！統計去年實價登錄資訊，巷內店面租金前10貴，東區就包辦8間，有兩間金店面租金每坪單價衝破2萬元，最貴巷內店面位於敦化南路一段169巷內，4.99坪月租11.25萬元，顯示分割型小店正夯。

分租降低創業門檻

　　店面寸土寸金，不把坪效發揮到最高點，怎麼對得起新台幣？走進東區巷內，可發現不少分割型店面，最厲害的分成6間小店面，每間店面僅3~4坪，搜尋591店面租賃也有不少分租物件，每坪月租金價格約8000~10000元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，分割型店面房東可拉高租金收益，降低租金門檻也可提供創業機會。曾敬德認為東區商圈已有「香港化」趨勢，沿街店面吸引國際連鎖品牌進駐，精品化現象正發生。
店王話題雖夯，但不少「真店王」反而沒能曝光，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨推論，高價店面可能沒有透過房仲業者承租，故無需實價登錄，此外許多金店面租約未到期，形成「有價無店」狀況。 
 

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

　　全球知名豪宅業者蘇富比國際物業昨（26）日公布2013年全球前10大最高金額豪宅物業，其中，台灣台北市敦化南路二段的「敦峰」，去年以9.2億的成交總額一舉奪得第二名桂冠；前3名分別為：美國科羅拉多、台灣台北、澳洲雪梨。

　　值得一題的是，未來最具投資潛力的區域，台灣蘇富比國際物業顧問表示，首選為台北市陽明山、美國紐約及澳洲雪梨！台北市近年積極申辦國際活動，曾舉辦世大運、花博等國際活動，2016年申辦世界設計之都，因此一躍成為國際買家眼中的新明珠；統計2013年國際買家詢問度最高的區域，正是台北陽明山。

　　蘇富比國際物業最新統計指出，總計2013年10大成交物件金額高達2.64億美元，折合新台幣約79.68億元；令人驚豔的是，台灣摘下第2名寶座；這項物件是全坤建設去年4月時，以9.2億元易手的「敦峰」，為總坪數483坪的1、2樓店面。

　　至於全球豪宅榜首，則為美國科羅拉多州的斯諾馬斯村物件，成交金額4,400萬美元、約合新台幣13.33億元。斯諾馬斯村占地204公頃，擁有極緻美景，院落包含1幢主房、客房、穀倉、牧場，擁有廣闊的戶外空間，因此吸引頂級買家出手。

　　排名第3的豪宅物業，是澳洲雪梨的奢華別墅，交易金額新台幣7.72億元。坐擁649.46坪土地，可眺望北方海港美景，又有網球場、游泳池及可容納18輛汽車的車庫。

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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

       繼對高所得者加稅後，財政部長張盛和表示，不動產稅制列為國家財政健全方案的中長期計畫，最快明年開啟不動產稅制的總體檢。

　　據了解，財政部對不動產稅制的改革重點，將放在提高不動產持有稅，例如房屋稅、地價稅，並加強對高價房屋交易的查稅，主要原因在於房地分開計算、實價難以認定，現階段要推動實價課稅難度相當高，加上不動產稅制改革牽涉憲法等，修法工程將很浩大，因此採取漸進式改革。

　　國內資金泛濫，加上利率很低，造就房地產價格連年高漲，張盛和推出財政健全方案，以「取之於少數、用之於多數」的原則，對高所得者加稅，他並宣布，「明年稅改方向將更往租稅公平靠攏」，點名房地產稅制為未來改革目標。

　　財政部在今年初公布的個人售屋所得標準中，依照央行標準，新增雙北市房屋售價8千萬元以上、其他地區房屋售價5千萬元以上者，國稅局將依房地比算出房屋售價占比，推計售屋所得為房屋售價的15％。

　　張盛和表示，新公布的售屋所得標準增列「豪宅條款」，等於「踏出實價課稅的第一步」，而財政部也已發文給各地方政府，請地方訂定自住及非自住房屋稅的差別稅率，並調高房屋標準價格，否則將扣減中央補助款，以期能進一步健全房市。

　　台灣不動產稅制長期扭曲，尤其是不動產持有稅和交易利得稅的稅基，相較其他稅目偏低，不僅造成政府稅收流失，民間過剩資金流入房市，導致高房價問題，進而壓縮民眾的消費力、拉大貧富差距，因此外界迭有房地產應「實價課稅」的呼聲。

　　張盛和表示，在財政部推動不動產交易利得「房地合一」之前，實價課稅仍無法全面實施；不過，他強調，買賣房屋必須課徵所得稅，國稅局一直以來都是依核實課稅的原則，未來將加查核高價房屋的交易利得，以落實「有所得就要課稅」的稅法精神。 

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【王筱君╱台北報導】

       市價7折買大安區安和路華廈，你心動了嗎？《蘋果》蒐集近期全台法拍物件，部分第2、3拍待拍戶價格低於區域行情2~3成，買房預算有限的民眾，可考慮轉向法拍市場撿便宜。

       位於北市精華區的安和路華廈，3月12日將在台北地方法院執行第3拍，總面積65.14坪，底價4741萬元，屋齡34年，屬點交物件。
寬頻房訊表示，換算安和路華廈每坪約72萬元，參考實價登錄資訊，周邊行情每坪約85~95萬元，該物件地段好，又位屬仁愛學區內，推測會有多組人競標，「不排除得標價將與市價相去無幾。」

「從點交物找起」

        新北市新莊區也有2件7折法拍屋。其中位於中信街63巷2弄8號5樓公寓總面積45.93坪，3拍底價552萬元，3月6日在板橋地方法院執行法拍。寬頻房訊指出，待拍戶位於幸福路商圈，周邊有區域型佳瑪百貨，生活機能佳，地段則介於捷運站與新莊副都心之間。
「一般民眾若沒法拍經驗，其實可先從點交物件找起。」104法拍屋總經理籃茂山分析，不點交物件原因複雜、難度高，多半須透過法律訴訟途徑，「交屋期可能會拖到超過半年。」
104法拍屋台中店副總經理聶學智以台中「皇城園邸」待拍戶為例，總坪數56.1坪，2拍底價685萬元，據法院筆錄顯示，建物查封時由第3人承租使用，租期自2011年8月20日至今，屬不點交物件。

買賣不影響租戶

        聶學智表示，因法令有「買賣不破租賃」原則，無論買賣或法拍過戶，後續接手人亦不得隨意叫承租戶搬遷，「投資人恐須負擔一筆訴訟或搬遷費。」
民眾若委託法拍業者處理上述不點交物件，得先透過法院查詢是否為假租約，再循法律訴訟途徑。聶學智舉台中為例，法院訴訟費用約為1成建物價格，加上律師費約5萬元，「皇城園邸案訴訟費約9萬元，若搬遷費價格低於訴訟費，消費者也可選後者較划算。」
因農曆年剛結束，近期北市法拍物件少，釋出物件中多為1拍，與市價差距有限，法拍業者建議，有興趣的民眾可先關注，耐心等到2、3拍再進場。

加價比去年保守

        而以往農曆年後法拍市場多有回溫趨勢，但觀察今年2月法拍市場，籃茂山認為，無論案量或投標人都比以往少3成，「民眾加價也較保守，不像去年那麼衝。」

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（中央社記者陳至中台北15日電）一項調查顯示，接近半數民眾贊成以加重課稅方式，抑制台灣的「炒房」問題，其中以豪宅稅、奢侈稅的政策滿意度最高。

草根影響力文教基金會委託醒吾科技大學民調中心，於民國102年11月28日至12月30日，針對20歲以上的一般民眾進行電話訪問，有效樣本1083位。在95%的信心水準下，抽樣誤差為正負3個百分點。

草根影響力基金會調查研究中心召集人陳松柏表示，調查顯示，49.49%的受訪民眾贊成以加重課稅的方式抑制炒房，28.9%不贊成，贊成的比例遠高於不贊成。

陳松柏表示，受訪民眾對政府抑制房價政策，認為最有效是豪宅稅，其次依序是實價課稅、實價登錄、奢侈稅、緊縮房貸、囤房稅。

醒吾科大副校長陳義文表示，台灣的房地產集中在少數人手中，調查中近6成的受訪者，名下沒有登記房地產。

陳義文表示，近年多項抑制炒房的政策被提出，例如奢侈稅，房價一時有停住，但後來還是效果有限，關鍵是華人社會根深蒂固的「有土斯有財」觀念。

台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝表示，奢侈稅有一定影響，投資客2年內「短進短出」的量急速減少，如果沒有奢侈稅，房價的漲幅會更高，「以稅制量，以量制價」還是有一定效果。

黃耀輝表示，台灣房價上漲主要是資金行情，美國猛印鈔票造成資金氾濫，持有房屋的稅賦太低，甚至比汽車交的稅太少，聰明的人就會去囤房囤地。對症下藥，必須調高房屋稅、地價稅的額度。

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中國時報【唐玉麟╱台北報導】

近年來各地方政府大幅調高公告現值標準，衝擊土地持份大產品，房仲業統計實價登錄自民國101年與102年7到11月透天移轉量後發現，雙北市透天產品移轉量均大幅增加，其中北市增加48.59％，新北市增加32.72％。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，土地公告現值飆漲，以2014年來說，新北市調升幅度為17.44％、台北市為13.23％，牽動土增稅增加，對土地持份大的透天屋主最為不利，這也許是不少屋主選擇出脫重要因素。

她說，位處市區透天產品普遍屋齡較大，屋況較不佳，總價又高，加上許多透天產品還「糾纏」著複雜的繼承或是佔用問題，讓這塊市場交易相對稀少。

不過，近年來北市公告現值大幅調整，加上不少建商放棄都更整合，寧找透天產品改建，台北市內透天產品買氣加溫，其中以萬華與士林成交量最大，另有中山、大同與北投表現也亮麗。反觀，大安、中正與松山，因不少透天仍有店面效益，加上地價不俗，屋主反而惜售。

至於新北市透天產品，包括汐止、林口、新店等區域，建商規劃透天別墅產品，具有空間大、價格相對親民特色，吸引不少換屋客戶。綜觀未來，徐佳馨認為，公告現值逐年調升，對土地持份較大的透天產品深具殺傷力，但也加速老透天移轉，可謂是「另類都更」。

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政府近期持續以高頻率方式，提醒國內房價過高的問題，加上QE政策開始逐步縮減，民眾對房市價格的情緒，逐漸有轉向觀望猶豫的趨勢。根據房仲業者購屋意向調查，發現第一季看漲房價比例雖然維持24%，但看跌比例上升至33%，兩者差距多達9個百分點，且未來最看好的區域，新竹地區擊敗台北市成為第一名。

　　信義房屋今(14)日公布「2014年第一季購屋意向調查」，結果顯示有43%受訪者認為房價展望持平，可以感受到民眾因為外在情勢的變動，對於未來趨於觀望，但仍有4成受訪者覺得，居住地房價依舊在上漲，顯示相對多數民眾，仍期待住家附近的房價有漲勢。

　　在偏好的投資商品部分，民眾認為購屋置產比其他金融投資工具更為保險，因此除了持有現金以外，購置不動產仍是民眾認為較理想的資產配置選項之一。至於未來最看好區域則出現明顯變化，上次調查最被看好的台北市，這次調查以些微差距輸給新竹地區，一度最被看好的桃園地區，則滑落到第五名。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，新竹地區從金融海嘯以來，房價漲幅落後於六都地區，以過去新竹地區的房市表現來看，幾乎與竹科廠商的經營狀況畫上等號，去(2013)年以來一些產業已逐漸走出谷底，反應在房市上，民眾對於區域房市也相對樂觀。

　　同時，樂屋網調查結果發現，即便經濟不景氣、專家學者不斷提醒房市可能泡沫化，仍有48%民眾認為，房市不會在今(2014)年泡沫，但理想的購屋總價落在500萬元以下，看好中南部未來房市發展優於北部。

　　樂屋網統計，去年站上所有出售物件預約看屋的狀況，有高達42%看屋民眾，鎖定在500萬元以下的出售物件，其次則是500~800萬物件，占總數的30%，可見對於高總價物件願意買單的民眾越來越少，在房價看跌不跌的現在，等不及的消費者，只能以降低目標條件，才能加快腳步達成買屋的夢想。

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一份調查顯示，八成民眾認為房產買賣獲利與稅賦負擔不成比例，五成一贊成全面推動實價課稅，學者建議，內政部現行實價登錄資料「去識別化、去區段化」範圍應再縮小，去除路障，讓房價資訊透明化，才能落實實價課稅。（黃悅嬌報導）

國立台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝表示，房價飆漲，主要為金融海嘯後，各國印鈔資金氾濫，遠因則為稅制的不健全，房屋稅、地價稅等持有稅偏低，以台北市兩千萬房產為例，一年房屋稅加地價稅一萬元，還低於一千八百cc汽車牌照稅，不動產持有成本低，導致投資客囤房、囤地；再者，由於未實施實價課稅，不動產交易所得稅較一般所得課稅還低，則造成短進短出炒作現象。

學者指出，內政部實價登錄實施為推動實價課稅奠定基礎，但要具體落實實價課稅，須進一步清除路障。『實價登錄資料在配套完整前，不得做為實價課稅之依據，設了路障，我們認為非常不合理，利益團體壓力，我們認為內政部應將實價登錄去識別化及去區段化縮小。』

對於奢侈稅上路後，房價仍然持續上漲，政策效果遭到質疑，黃耀輝認為，奢侈稅已發揮抑制房價效果，若無奢侈稅，房價至少再漲百分之二十。

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記者顏真真／台北報導

受惠於中央合署辦公大樓啟用，近3500位公務人員陸續進駐，帶動區內商圈及生活機能發展，新莊副都心重劃區房市量能不墜。根據實價揭露以來，新莊副都心段一小段土地共有28筆交易，其中住宅及商業用地各半，總交易金額達114億元，且商業用地成交單價來到每坪280萬元，打破3年前新北市政府標售的每坪232萬元紀錄，至於住宅用地也在去年10月攀上200萬大關，顯示仍有許多投資人看好副都心房市後續發展。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，其實從2010年新北市政府開始公開標售副都心土地以來，每次都能吸引許多知名人壽及建設公司投標，其中副都心段一小段444地號在2010年的9月每坪飆上232.21萬元的高價最受到矚目，因為其靠近捷運機場線的副都心站，地理位置相當優越，當初吸引了12封標單搶標，多家建商、壽險公司參與競標，最後由史恩實業得標。

不過，根據最新實價登錄官網，有3筆在去年7、8、9月的副都心土地交易價格打破這個紀錄，每坪單價分別為240、250、280萬，其中副都心段一小段1~50地號單價280萬的土地，剛好位於2010年7月所標售地號19及435號周邊，當時成交單價為213萬，顯見經過3年多，該區域土地價格成長31.5%。

劉志雄指出，根據副都心計劃開發規定，第一、二種商業地其中住宅使用的樓地板面積最多50%，不能全部規劃為豪宅使用，但仍帶動副都心商業土地價格的攀升，主要原因為機場捷運原預計去年就可以完工並配合中央部會機關進駐等利多消息刺激，但隨著捷運延後至2015年通車，造成區域房價發展停滯，目前根據實價登錄資料顯示，副都心成交價格多在4字頭及5字頭區間。

副都心及頭前重劃區是新莊房市兩大火車頭，龐大的交易量帶動去年新莊買賣移轉棟數大幅成長32.19%，擠下板橋成為新北市房市交易第三名。劉志雄分析，雖然中央合署辦公大樓進駐帶動副都心人氣，但許多重大建設並未如期同步到位，交通的混亂及不便，勢必影響房市買氣，但隨著公務員適應周遭環境及考量通勤時間後，短期擇租，長期置產的房市需求大增，對於土地及房市交易又是一大支撐。

永慶房屋幸福店店長鄭仁凱也表示，未來機場捷運線副都心站、新北產業園區兩站，規劃都將通過新莊副都心，且今年有望提早完工，預計當地交通建設將更加完善；另外捷運副都心站未來將有商城、新北產業園區站周邊則有創新產業園區以及知識產業園區，當地房價、地價前景備受看好。

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