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房市股市雙漲，商辦市場最近出現投資新兵，商仲業者不藏私傳授心法，只要掌握「七四七原
則」，即使生平第一次投資商辦，也能立刻上手。

■　3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品
從今年四月至今，股市狂飆帶動房市，根據央行統計，去年下半年以來，海外台資回流資金高達
170億美元，其中不少熱錢都湧入房地產，尤其看好陸企來台駐點，商辦店面成了這波投資標的。

位於台北市內湖成功路四段的店面物件，今年四月初以一億250萬元高價成交。

值得觀察的另一現象是，最近商辦市場出現不少生面孔買方，成了商仲業者口中的「商辦兵」，
佔了整體買方約五成比例。商仲業者觀察發現，近來這些生平第一次投資商辦的買方，大多是傳
統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師，也有不少是置產海外的僑胞或台商。這批商辦新手
偏愛總價三千至五千萬元，大約一百坪上下的物件，相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大
小。

■　七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數

第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。第一個
「七」是指物件的全年平均空置率，應該小於7%，計算公式很簡單：平均空置率=空置面積 / 樓
板總面積。所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 /
商辦購買總價 )。最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。

此外為了考量投資標的未來增值空間，房仲業者也提出三點建議：第一，商辦應座落於台北市主要
商圈；第二，距離捷運站五百公尺之內；第三，商辦大樓管理完善。

來源:網路地產王