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　　【蔣小姐看房市／住展房屋網】由於消費金額龐大、手續繁雜，因此無論官方或民間調查統計皆顯示，購屋糾紛經常高居消費糾紛前幾位。近年官方修改定型化契約及推動資訊透明化等，都是希望藉此減少相關爭議；不過民眾的自我教育，仍是最佳預防之道。

充實基本知識 談免除購屋糾紛

　　無論有無購屋經驗，相信大多數人都知道，購屋乃是消費行為當中金額最高，相關法令、手續最龐雜的一項。然而即便如此，購屋糾紛依然常見。

　　台北市做為全國首善之區，理當是多數人最嚮往遷入的城市。就此來看，購屋糾紛發生機率與受注目程度顯然最高。而根據北市地政局資料，民國九十五年到一百年間購屋，糾紛累計超過一千八百件，而當中又以「隱瞞重要資訊」、「終止委售或買賣契約」及「房屋漏水」等三項為大宗。

業者應主動充分揭露

　　身為相關事務主管機關，台北市地政局長陳錫禎認為，一般民眾相關知識不足，當然是原因之一；不過台灣房市長期處在資訊不透明及不對等的狀態，因此陳局長仍認為，業者仍有義務主動、充分揭露相關重要資訊，不能因為急於促成交易，而無意或刻意忽略之。

　　當然，自今年八月開始的實價登錄新制，也是間接降低購屋糾紛發生機率的重點，地政局已列為未來重點工作項目，並考慮另行架設網站，分攤十月中開始開放外界查詢的內政部查價網站流量。此外，北市地政局還推出『健全不動產方案』，內容主要有以下三大方向。

　　首先，還是對業者進行積極查核。陳局長表示，不動產經紀業者是否符合執業規範，確認無廣告不實，未給予定型化契約或法定審閱期等情況，都是持續主動稽查的項目，第二項則是建構仲裁調解機制，提供消費者直接循法律途徑(直接提起訴訟)，或求助官方、民間團體(各縣市消費者服務中心或消基會)外，另一個排解相關爭議的管道。

教育宣導最積極有效

　　上述兩項，第一項是事前防弊，第二項是事後亡羊補牢；相較之下，協助民眾充實基本知識，也就是從教育宣導著手，其實仍是最積極、有效的作法，而這又可分為(北市地政)局內與對民眾兩部分。

　　內部方面，(地政局)同仁的講習活動大約每三季辦理一次，對外部份則是在各社區大學興辦相關課程，另更透過電台節目對民眾做相關宣導。北市地政局同時發行《台北市不動產交易安全手冊》，教育民眾自我保障購屋權益的重要性。

　　陳局長提醒，買賣房屋要秉持三方向：找對人、確認物及詳細事。要找對的不動產經紀業者及對的人簽約(私契)，簽約前要釐清物件產權，更別忘了一定要現場履勘。

　　確定購買、簽約前，應主動主張詳閱定型化契約、保障契約審閱期，及提供不動產說明書等，事前也一定要做足功課，那就是熟悉欲購房屋周邊行情及自我評估財務狀況等。如此一來，就能順利買到符合需求的房子，避免不必要的糾紛產生。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」

買屋契約應注意些什麼？

　　內政部於十月公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」，定明年四月上路，新制規定成屋買賣定型化契約應揭露，凶宅、海砂屋、政府管制山坡地等房屋現狀重要資訊外，在交易的過程中，為了避免業者藉故遲延交屋，還增列了「業者交屋遲延條款」，而且規定廣告不可使用「僅供參考」字樣等…

新制具有法律效力

　　內政部早於二○○一年即公告成屋買賣契約書「範本」，供消費者參考，但因該範本對建商並無強制約束力，建商違規情形仍然不斷發生，這次公告的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」，具有法律效力，新制於明年四月生效後，屆時建商如果違反規定，各地方政府可依消費者保護法規定科處建商六萬元以上一五○萬元以下罰鍰，並可連續罰，要求限期改善。

　　買屋契約應注意些什麼？首先應注意簽約人是否為買賣當事人，賣方與權狀所有權人是否為同一人，如非當事人，應檢具授權書以確認是否有代理權，否則將來真正屋主不承認有此買賣，將造成契約是否對本人有效之糾紛，衍生價金給付等問題。

契約載明房屋現狀

　　其次，依新制規定，在契約中應記載現狀確認說明書，要說明建物現況格局（以交易當時實際之現況格局為準）及建物型態（例如公寓、透天厝、店面、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型態）。

　　房屋現狀的「重要資訊」也應在契約中詳細列出來，包括：房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋檢測、海砂屋檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為政府列管之山坡地住宅社區等等。另外，房屋有無增建情形，於簽訂買賣契約時，也要一併載明。購屋者要看清楚這些事項是否都列入契約中，萬一將來有爭執時，可以作為依據。

　　交屋通常以「現況交屋」為原則，賣方附送的傢具或家電用品，裝潢等，於簽約時要寫清楚品牌，數量或照相存證，以防賣方在成交後反悔，將贈送之物品取走或替換次級品。購屋者並應事先檢查房屋本身狀況，如發現瑕疵，可以在簽訂買賣契約時，約定修繕事項之責任歸屬，避免事後發生爭議。

面積有誤差要找補

　　目前的買屋契約中規定「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，但新制修正為「有誤差就互相找補」。主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限，如果土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方還可以解除契約。

　　這項修正很明顯對購屋者有利(坪數不足，建商要全部找補，坪數超過，買方只找補百分之二為限)，當你向建商購屋時，千萬要注意契約中有關「面積有誤差如何找補」的約定。

　　為避免業者借故遲延交屋，導致消費糾紛，新制特別增列遲延交屋條款，如果業者未依約定日期交付成屋者，消費者得請求業者自「應交付日」起至「依約交付日」止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算作為賠償金額。

　　舉例來說，買屋契約約定十月一日交屋，十月一日是「應交付日」，但建商拖到十一月一日才交屋，十一月一日是「依約交付日」，建商遲延交屋一個月，購屋者可以依遲延交屋條款請求建商賠償。

禁用字句應該刪除

　　此外，建商在廣告宣傳上禁止使用「廣告僅供參考」字詞，而且不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。購屋者可留意，今後在買屋契約中有無再出現此類的禁用字句，如果契約上出現「廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，買賣雙方同意不視為本約之一部份。」或是用「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞，務必堅持要求建商刪除。

　　還有一點要特別注意，成屋買賣契約修正版規範的對象為建商，消費者若透過房仲業者向一般的屋主(非建商)購屋，因一般屋主不受新制約束，為免困擾，消費者可請房仲業者以此新制的版本內容擬定買屋契約，供買、賣雙方交易使用，這樣，如果發生糾紛要打官司時，可根據契約內容向法院主張權利。

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　　【自由時報／記者花孟璟／花蓮報導】國立東華大學六期宿舍本月「滿周歲」，由於曾因違規送電、消防安檢等問題被監察院糾正，最近校方要追繳住宿生電費，引發學生認為「計費不公」！東華學生在臉書上發起連署，要求校方在改正缺失且驗收完畢前，不僅住宿費應打八折，更不該追繳額外電費，學校主秘則強調，設備安全無虞，只是需要程序補件，至於學生電費的計費問題也開放學生複查，並沒有不公開。

　　【蔣小姐看房市】房市氣氛差，賣方心態軟，不少自住客趁亂進場撿便宜。房仲業表示，市場上確實有很多物件降價出售，但也有不少爛房子「混水摸魚」，想趁此時出清，業者提醒民眾小心，別掉進便宜屋陷阱。

別掉進陷阱！ 賣的太便宜可能是

　　住商不動產表示，有問題的便宜屋大致可分三類型，一是產權有問題，二是屋況有狀況，第三則是周邊環境不理想。

　　在產權方面，常見的問題有三種。一是房子是遺產，很多人共同持分，當中如有人想出售，就會開出低價，但其實只賣持分。這種房子以別墅或透天厝較常見，出售者常常是現有住戶，消費者買了這樣房子，後續麻煩不少。

　　第二是房子未登記或有重大債權問題，有些房子建物確是屋主的，但土地所有權有糾紛、無法登記，因此會賣比較便宜；另外一些瀕臨法拍的房子，往往也會在最後階段賤價殺出，想撿這種便宜，最好先洽詢專業人員。

　　第三則是房子只有地上權，沒有所有權，這樣的房子，目前大多以市場行情7折來計算。

　　屋況部份，便宜貨中除了有些因屋齡太高、漏水嚴重等屋況問題外，也有可能是海砂屋、輻射屋或是凶宅，想要撿便宜之前一定要先了解清楚。

　　在周邊環境方面，常見的便宜屋陷阱，包括房子位於官方公告的危險山坡地、有嫌惡設施 (如高壓電塔、福地、殯儀館、加油站、風化區等)，或面高架橋、區域生活機能差等。

　　住商不動產企研室表示，上述便宜屋並非完全不能碰，如果對墳墓沒什麼感覺或禁忌，近福地的房子確實便宜不少；但前提是事先得充份了解所有情況，再考慮是否出手。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

避免損失及糾紛，廉價求售各項原因，以供您購屋之參考：

一、法拍屋：所謂法拍屋，其因往往由於債務人之欠債、欠稅…等情事，導致債權人按鈴申告，而由法院判定拍賣其不動產，其中應注意法拍屋之所以低於市價且拍賣多次的原因為何，是否隱藏著問題，諸如交通不便、區位較差、設計不良或產權不清等，其中又以不予點交之問題最為嚴重。

二、風水地理：中國人向來講究地理風水一事，對於風水位置不良的產品向來都是乏人問津，深怕搬進去後會發生事故，甚或不聚財或是有礙健康等。
例如門牌、樓層數字不佳或位於路衝的房屋等，便是一般所忌諱的，故往往須壓低價格來求售。

三、曾發生事故：發生過事故的房屋，通常不受喜愛。如曾經發生過火災、跳樓自殺、刑事案件等情事，都會令屋主不得不降價求售。購屋時最好事先打聽清楚這類房屋過去的底細，以便瞭解是否有這些事故存在，通常可從雜貨店、大樓管理員、社區警衛或左鄰右舍問出個端倪。

四、餘屋出清：餘屋的產生可能是因不景氣所致，而建方常會將餘屋重新整修裝潢後再行銷售，不過也有產品的規劃設計在當初就不能滿足購屋者的需求，故藉價格的差距來吸引資金不足的顧客，因此不管是「真」餘屋，還是易名再售的「假」餘屋，其價格較低是事實，因此小家庭、第一次購屋者都可考慮選購，不過還是要小心選擇。

五、公共工程影響：因為政府公共工程的興建而使得居家環境品質帶來負面影響，如高架道路、鐵路、捷運等鄰近的區域，常困噪音、空氣污染、交通不便或心理因素等障礙的干擾而降低房屋的價值，故必須以價格來彌補外在環境的缺失，購屋時請先考慮這些狀況之後再作決定。

六、區位不佳：房屋所處的位置差，本身就是個大致命傷。在現階段時間就是金錢的時代，對外交通的便捷更是重要，何況選購房屋時區位常是購買者的第一考慮條件，故處於區位差的產品就常會因消費者之排斥而不得不降價求售。

七、施工品質差：由於生活水準與所得的提高，一般人已逐漸講究及要求產品的品質，尤其是對於高價位房屋之要求上更是如此，於今施工品質差的房屋已鮮為人所接受，既無法滿足現代人求新求變的口味，也不符實際使用的需要。【台灣房屋】

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首購熱區特搜

　　【蘋果日報／採訪鄭詠翰】政府打房政策讓原先活躍的投資客紛紛走避，首購族群躍升房市主力。由於首購族購屋預算有限，多循線往房價相對較低的市郊選購，這使得許多外圍房市因此人口攀升，更帶動當地房價。尤其具有交通機能的區段，人氣居高不下。本期《好屋王》介紹北、中、南主要的首購族熱區，分析其優勢與買房注意事項。

封面故事

　　台北市中心每坪房價近百萬元價高驚人，不過，部分外圍地區如北投區和文山區，因幅員廣大，受限地形與市容老舊等因素，平均房價每坪仍處5字頭內；因此成為北市首購族尋屋熱門地區。 

　　北投區屬台北市最北端的行政區。台灣房屋石牌榮總特許加盟店店長林書淵表示，該區有捷運淡水線行經，還有商圈機能充裕等條件。

新北投便利機能足

　　首購族的熱門詢購區域為石牌、北投、新北投與關渡等地區，其中石牌與新北投商圈因鄰近捷運石牌站和新北投站，通勤便利且附近機能充裕，指名度最高。石牌商圈屋齡10年大樓，每坪成交行情50~55萬元，捷運新北投站周邊屋齡10年大樓，每坪成交行情為40~45萬元。

　　信義房屋北投店店長翁韶珮指出，北投區幅員廣大，各捷運站區因生活便利性優劣有別，地段價差明顯。以石牌與新北投為例，屋齡30~40年公寓，每坪成交行情有高達10萬元以上的落差。其中捷運淡水線自復興崗站後，成單線通車，而新北投又屬支線，往返市中心常須轉車，較不便利。另方面該區處溫泉區，居家管線易發生腐蝕等問題，民眾選購住家時要多加考慮。

　　林書淵表示，捷運復興崗站和忠義站周邊因社區老舊、生活機能略嫌不足，屋齡30~40年公寓，每坪成交行情僅30~35萬元，總價千萬元有機會可以成家。

沿新店線指名度高

　　另一個首購族熱區為文山區，屬台北市最南端的行政區，部分區段有捷運文湖線和新店線行經。信義房屋捷運辛亥店店長林孟緯指出，由於行車動線與運量的差異，新店線沿線指名度高於文湖線沿線。以屋齡10~15年大樓為例，新店線景美站周邊每坪成交行情50~55萬元，較文湖線行經的萬方醫院商圈高出約1成。

　　台灣房屋文山旗艦特許加盟店店長王柏祿表示，區內山坡住宅多較平地的同型物件每坪便宜5~8萬元，建議首購族在挑選產品時，應特別留意房屋所在的地質、屋況、建材和建商品牌，以確保日後住的安全。

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　　【蘋果日報／陳宥里╱綜合報導】為搶搭年底購屋潮，各案場紛推優惠活動，常見的促銷包含來店賞屋禮、買屋送裝潢或家電，更邀請財經名嘴舉辦講座，除分析經濟走勢，也置入建案資訊，專家建議，講座是取得資訊的良好管道，但實際內容最好多方比對查證。

　　面對多項簽約家電好禮，對購屋預算有限的民眾，頗具吸引力。淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，若贈品恰好符合需求，的確有其實用性，但「羊毛出在羊身上」，通常成本都會附加在總價內，而貨品本身也可能是將停產的型號或囤積已久的庫存，品質讓人存疑，民眾切勿被眼花撩亂的贈品沖昏頭。

講座內容應查證

　　買屋送裝潢也是常見促銷手法，網路地產王總經理陳韻如提醒，裝潢品質不易掌控，裝潢材料、施做區域等細節最好登記在合約內，避免屆時完工與預期落差太大。
對於建商提供的財經講座，陳韻如指出，座談會可視為獲得財經或區域發展資訊的管道，如建案基地近大型公共建設預定地，但最好會後再確認內容完整性，如建設規劃是否已定案，是否能如期開工等，多方確認，避免花大錢投資，到頭來卻是一場空。

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