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日租套房搶客「沒什麼搞頭」

　　【蘋果日報／邱煜婷╱台北報導】過去看準兩岸、國際商務人士來台商機，不少建商推出標榜飯店式管理、專人代管的高報酬酒店式公寓；但隨著經濟情勢變化，外籍商務客數量減少，不少酒店式公寓在建商代管服務年限到期後，報酬率打回原形，與一般租屋無太大差別；目前北市僅有「安家T HOUSE」標榜酒店式公寓產品，稱報酬率4~5.8%。

　　北市知名酒店式公寓多位於中山區，目前行情每坪65~120萬元，月租金3~12萬元，投資報酬率2~3%，若在建商包租代管年限內，投資報酬率可達3.5%，如「基泰國際」、「六福居」仍在建商的代管服務年限內，因此報酬率保證3~3.5%，但「基泰之星」去年8月包租2年服務結束後，不再享建商保證報酬率，報酬率立刻從3%降到約2.5%。  

商務客減收益降

　　松信住宅不動產經理吳懿倫表示，建商代管服務、保證報酬年限到期後，屋主或社區自行管理不一定能維持原本的住房狀況，且租金雖有4、5萬元，但扣掉物管公司的人事成本、網路、第4台等相關費用後，報酬率並未比一般租屋高。

　　曾投資中山區酒店式公寓的Andrea說，這1、2年競爭太過激烈，投資酒店式公寓「沒什麼搞頭」，當初認為可租給國際商務旅客，但實際上「哪有這麼多外國人」，而且又有較便宜的日租型套房競爭，因此當建商代管服務結束後，就轉手賣掉了。

新案打免管理費

　　因酒店式公寓報酬率不如想像中高，近年北市相關推案也減少許多，目前僅有中山區「安家T HOUSE」推出，該案標榜前2年免管理費；萬華區則有「台北晶麒」將在月底推出，坪數規劃為15~35坪，預估每坪開價85~95萬元。

每坪售120萬元

　　「安家T HOUSE」現場專案經理王圳強表示，因為每戶22~28坪，每坪開價約115~120萬元，總價約3000萬元，若與推薦的物管公司合作，評估每月可收取10萬元的租金，報酬率4~5.8%，目前已售7成，不少買方為投資客。

　　遠雄企業團總管理處公共事務室副總經理蔡宗易認為，因為這2~3年國際商務旅客來台數量有變少，且酒店式公寓多出現在市中心、商務機能較強的地方，但這些地區土地稀有，推案量自然較少；另外，現在許多大樓的物管都比以前好，因此也較少建案會打著酒店式公寓的名號銷售。

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　　【蘋果日報／鄭詠翰╱台北報導】基於風水習俗，許多年底購屋族多半希望能在春節前入住新厝。專家提醒，時間緊迫，民眾須先向建商確認正確交屋期程、推算裝潢期、搬家整理期與適宜入厝的日期，以免誤了「築巢」計劃。新屋交屋期程包含事前初驗、缺失改善、復驗點交等，所需耗費的時間較難確定，可能為民眾的入厝規劃增添變數。

交屋前須測試水電

　　中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮表示，實際坪數與水電測試仍需於交屋前再行確認，必親自丈量，確認實際坪數是否為誤差範圍內。再者，樓高、公設坪數換算等，都須比對其數值的真實性。

　　水電設施的優劣不僅影響日後的居住品質，更關係到裝潢是否能如期進行。李同榮表示，點交前必須再次檢視房屋四周牆壁、窗沿是否有滲水或漏水的現象；各出水龍頭水壓、水質是否正常，馬桶有無倒灌情形，插座電壓電流運行是否正常及地、磁磚的紮實度等。

　　在交屋完成後，如有裝潢需求，則須確認是否能於年前完工入住。房產專家Sway表示，通常於裝潢前，需繳付部分裝修保證金給建商或管委會，並填寫裝修期程，便於後續推算搬家、整理清潔、居家布置與入厝所需的時間及日期。

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　　【蔣小姐看房市】對於有能力在短期間清償房貸的房貸族，銀行業者建議，應選擇利率「前低後高」的指數型房貸，只要在綁約期間過後，就可清償房貸或轉貸。另外，前期還款能力較有限的新婚族或社會新鮮人，也可選擇前低後高的指數型房貸。

指數型房貸 短打有利

　　據了解，目前多數銀行都有階梯式房貸專案，利率以3段式為主，前半年約1.8%~1.9%，第7個月升到2%以上 ，第3年則升到2.2%~2.3%以上。

　　市場上常見的指數型房貸，多採階梯式房貸，由「指標利率」及「加碼利率」搭配而成，因前2年利率較低，也被稱為是「先甘後苦」的房貸。

　　這種「前低後高」的房貸利率，適合前期還款能力有限的購屋人，因以一般情況來說，民眾的薪資收入會逐年成長，待第3年後房貸往上調後，薪水應也會往上增加。

　　但銀行業者建議，民眾應要留意每一階段的利率、預計還款年限，估算出每期平均須繳納的房貸金額，以及有無綁約期等。

　　此外，專家也建議，選擇指數型房貸的民眾，若有能力最好儘早還款，以免未來房貸利率走揚，可能面臨繳款壓力愈來愈沈重。【經濟日報／記者呂淑美】

指數型房貸 利率透明受青睞 計息方式公開 依個案「加碼」

　　指數型房貸ARMs（Adjustable Rate Mortgages）因利率公開透明、貼近市況，成為民眾最常選擇的房貸商品。其計算方式是根據國內主要行庫的「定期儲蓄利率指數」作為調整房貸利率的標準，再依個案「加碼」而定的房屋貸款利率。

　　玉山銀行指出，目前市場上銀行大都採用5~7家大型行庫一年期定期儲蓄存款利率平均值作為房貸利率之定價基礎，一般將此平均值稱為「定儲利率指數」。

　　定儲利率指數常見分為；一個月定儲利率指數、三個月定儲利率指數。民眾在申辦房貸時可諮詢受理銀行，並可選擇房貸利率為每月調整或每三個月調整。

可選擇每月調整

　　簡單說，指數型房貸利率為定儲利率指數加上固定加碼利率。其特點是「定儲利率指數」隨著市場利率變動，當定儲利率調降，房貸利率也會隨著調降，反之，利率調升時，指數型房貸也隨著利率調升，此時消費者須付出較高的利息成本。

　　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「固定加碼利率」會視擔保品所在的區域位置、申貸戶與銀行的資金往來情形，及申貸戶償還能力等條件有所增減。玉山銀行表示，若借款人可以提供個人名下的擔保品，如上市櫃股票、定存單及不動產等，就可爭取到較優惠的利率。

需留意市場走勢

　　劉怡蓉指出，指數型房貸的指標利率由市場決定，而非單一金融機構，所以個別銀行所提供的同質商品，利率差異小，是指數型房貸具公開、透明、客觀的商品優勢。

　　合作金庫銀行表示，民眾除比較銀行間利率的高低外，其實還要精算各項手續費，例如開辦費、徵信查詢費、代償費、每年帳戶管理費等，種種費用都會增加貸款成本。
【蘋果日報／黃怡樺╱台北報導】

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　　【奇摩新聞／中央社記者蔡和穎／台北6日電】房屋也要「健檢」！內政部將建立住宅性能評估機制，屋齡20至25年以上的老屋，最高可獲補助45%的評估費用。

　　內政部部務會報今天通過「住宅性能評估實施辦法」草案，將於近期內發布，配合住宅法同步施行。另將審核指定評估機構，由評估機構受理住宅性能評估的申請。

　　內政部表示，「住宅性能評估實施辦法」草案是依「住宅法」擬定，規劃建立住宅性能評估制度，鼓勵住宅興建者、所有權人或公寓大廈管理委員會申請評估。

　　為鼓勵民間參與住宅性能評估，草案明定，屋齡達一定年限的既有住宅申請住宅性能評估，主管機關將公告指定性能類別，補助一定比率的評估費用，補助上限為45%。

　　內政部營建署管理組組長劉田財表示，根據專家學者初步共識，擬將開放屋齡20年或25年以上住宅，最快自民國103年起申請評估補助，符合規定者最高可補助45%評估費用，上限為新台幣30萬元。

　　根據草案，住宅性能評估分為新建住宅及既有住宅兩部分，依結構安全、防火安全、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水、住宅維護等8種性能類別，分別評估性能等級。

　　草案規定，新建住宅需8種性能類別一併申請；既有住宅則由申請人視需求選擇，若申請人為公寓大廈管理委員會者，建議以結構安全、防火安全、無障礙環境、節能省水及住宅維護等5項評估類別為優先。

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