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　　【蘋果日報╱採訪潘姿羽】買房進入簽約階段，多數民眾面對密密麻麻的契約條文可能一個頭兩個大，雖然白紙黑字的契約文字生硬，民眾千萬不可一知半解，影響自身權益。專家建議，應善用「契約審閱期」詳閱契約，避免日後產生糾紛。

買房簽約階段 善用契約審閱期保權益

　　房屋買賣牽涉產權移轉、瑕疵擔保等責任，更是動輒數百、上千萬元的大金額交易，因此，民眾在簽定交易契約時更該審慎。住商不動產總部加盟行政處協理吳光華指出，透過仲介買賣房屋時，民眾與仲介簽署的合約，如斡旋單、要約書、委託銷售契約書等皆為定型化契約。

簽約注意事項 提供30天審閱期

　　由於定型化契約為單方製作，通常對立約者較有利，因此，《消費者保護法》第11條便規定企業經營者應提供消費者30日內的審閱期。買賣方透過仲介交易所簽訂的「委託銷售契約書」和「購屋要約委託書」，也具備至少3天的契約審閱期，民眾應善用審閱期了解契約內容和效力。

　　《消費者保護法》第11條也載明若企業經營者未提供契約審閱期，消費者事後可主張條款不構成契約內容，也就是該條款不成立。

　　但吳光華提醒，主張無效的條款必須是定型化契約內原有的制式條文，假如消費者在與仲介業者簽約時，另訂個別磋商條款，即代表消費者理解該條款含義，事後無法主張條款無效。

放棄審閱須證明

　　買方有時看到好的物件，會急著想要簽約購買。吳光華表示，消費者可以拋棄審閱期、立即簽約，但這種作法可能影響消費者權益。他建議消費者再怎麼心急，也應逐一確認有無需要修正的條款。

　　坊間也曾發生消費者簽約後，才提出有條款對自己不利而主張無效，因此部分仲介會請急著簽約的消費者簽具「放棄審閱期」的證明，以免日後發生爭端。

【其他樓層地下室 看屋不可漏】

　　為了確保居住品質，民眾買房前會到現場確認屋況是否良好，但部分屋主會透過裝潢遮掩漏水痕跡、牆壁裂痕，塑造屋況無瑕疵的假象。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民提醒，看屋時除了觀察物件本身，也要到社區其他樓層和地下室看看有無水泥塊掉落、牆壁斑駁的狀況，並在物件周邊晃晃了解環境。

實地走訪周邊區域

　　藉由實地走訪物件周邊區域，可了解生活機能，也可能發現隱而不顯的嫌惡設施。張欣民表示，每個人忌諱的嫌惡設施不同，有些人不喜歡夜市、小吃店，可能會造成噪音或空氣污染，有些人則忌諱殯葬業、福地或廟宇，這些唯有現場查看才能發現。

　　雖然成屋買賣中有《消費者保護法》、《公平交易法》等法規保障消費者權益，若買方看屋時不夠仔細，忽略牆壁龜裂、鋼筋外露等可直接觀察到的瑕疵，專家表示，從實務上來說，明顯未經遮掩的屋況非經賣方刻意隱瞞，若買方在成交事後才反悔想要終止契約，就可能形成單方面毀約，賣方有權沒收買方支付的定金。

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　　【蘋果日報／採訪潘姿羽】買屋陷阱，見招拆招，成屋交易多透過仲介與買賣雙方洽談，但民眾常因不了解契約對應的責任義務和看屋應注意的細節，容易與仲介或賣方產生交易糾紛。本期《好屋王》教你掌握從簽約到驗屋過程中趨吉避凶的秘訣，助你順利成為「有產階級」。

房屋漏水常見糾紛 簽約加註修繕責任自保

　　房是人生大事，民眾可能一邊看屋，一邊在腦海勾勒著裝潢藍圖，想像著一家人入住新屋後的溫馨場景。但專家提醒，買屋後很可能才是發現問題的開始，例如，房屋的結構問題常隱而不顯，實際住過才會發現。建議民眾看屋時除檢視採光、格局等基本條件，也要留意是否有施工瑕疵、漏水疑慮等問題。

　　根據內政部eHouse不動產交易服務網所作「100-101年房地產消費糾紛原因統計年報表」，「房屋漏水問題」在高雄市佔22%，在台北市、台中市也都有約11%的比例，是成屋買賣市場中最常見的消費糾紛。但漏水問題不見得一眼就能看出來，民眾除看屋時觀察細節，簽約時也可加註「一定期限內若有漏水情況，賣方(或仲介)應負修繕責任」，以保障自身權益。

購買成屋時，應先觀察廚房、浴室的天花板有無滲水痕跡。

陽台外推 影響結構

　　崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍表示，民眾看屋時，可以注意天花板4個角落有無變色、水漬，浴室、廚房等管線經過的地方有無潮濕痕跡，這些都是判斷房屋有無漏水疑慮的指標。

　　另外，部分建商會二次施工將陽台外推，因此可能影響原本的出水口結構導致漏水。有時候遇到樓上住戶進行室內裝修更換地坪磁磚，也可能打破防水層影響下方住戶。

　　向建商購買的新成屋有保固期，保固期內若房屋有漏水、結構或建材等問題，可向建商要求修繕，民間的成屋買賣則依契約訂定而有不同的處理方式。

　　信義房屋客法部執行協理劉韋德表示，信義房屋提供成交起算後6個月的「漏水保固保障制度」，若成交物件有漏水問題，公司會協助屋主處理。他也建議民眾簽約時，向仲介或賣方要求負擔入住半年至1年內的修繕責任。

隱瞞屋況 犯詐欺罪

　　除了漏水問題，「施工瑕疵」、「隱瞞重要資訊」也是常見的交易糾紛。劉韋德指出，依《民法》第354條規定，賣方應保證標的物移轉時具有合理品質，沒有其他會減少其價值的瑕疵，也就是「瑕疵擔保責任」。

　　若賣方已知道房屋有瑕疵，卻為圖利隱瞞屋況出售，將構成《刑法》第339條詐欺罪，因此賣方有義務主動將瑕疵狀況告知買方；據此買方可依《民法》第359、360條向賣方請求解除契約或減少價金。

　　多數購屋糾紛是買方交屋後才發現瑕疵，為避免爭議，劉韋德提醒買方應詳閱「不動產說明書」，瞭解物件資訊，事前多作功課，才能保障日後的居住品質。

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　　【蘋果日報／周承諺╱台北報導】銷業者建議，民眾可協同設計師看屋，或請代銷業者出示平面圖，確保貨真價實。

買屋防虛坪 設計師陪看屋精算坪數 可實際丈量 比對平面圖 樣品屋

　　一般而言客廳、餐廳、臥房、廚房等室內空間為「主建物」，「附屬建物」則是與主建物相連的陽台、雨遮等設施。

　　公設則分為大、小公設，「大公」是指所有住戶共同使用的區域，像是健身房、游泳池等所有社區住戶可共用的設施，「小公」則指「當層住戶」共同使用的梯廳、樓梯間等區域，範圍較小。

留意小公納入室內

　　民眾最忌諱買到室內坪數短少的預售屋，最常見的是業者將公設面積，灌入主建物面積，形成坪數虛胖。創意家行銷副總經理何志正表示，少數不肖業者會將「小公」坪數，直接加入室內面積。此舉將導致室內虛坪大，實際室內面積較小，等到民眾買屋入住後，就會發現居住空間大幅縮水。

　　東森房屋南門加盟店店長呂奕德表示，為避免掉入銷售陷阱，可用下列方法判斷。第一，民眾可協同專業的設計師一起參觀樣品屋，由於設計師對於屋內長、寬度較為敏銳，看屋時可協助買方判斷。

　　另一種方式可請代銷人員出示平面圖，並詳細問出長、寬度，加以精算，還可以詢問代銷業者「小公」部分是否採額外登記，若業者回答閃爍不定，民眾就須提高警覺。

樣品屋隔間有玄機

　　民眾還可以從樣品屋的格局端倪，舉例來說，一般20坪以下房屋無法隔間成3房，若民眾看樣品屋時發現採開放式空間設計、沒有實際隔間，就該注意此產品實際坪數可能無法真的隔成3房格局，室內坪數極可能被灌入公設虛坪。

　　買賣停車也有可能遇到車位坪數不足的問題，有少數業者銷售預售屋時，會將車位坪數灌入「大公」面積。

　　由於車位折算坪價約為房屋單價的1/3，業者將車位坪數灌入大公，就使車位價格變成以房價計算，如此一來，房屋總價就被拉高。民眾在看屋時，可請業者將房價與車位價格拆算出來，才能檢視房價是否合理。

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　　【蔣小姐看房市】文林苑都更引發爭議，行政院會今天(29日)通過「都市更新條例」修正，不但提高住戶同意門檻、讓都更程序更透明，並規定要拆除釘子戶時須經調處和司法機關訴訟等程序，建商還必須要等到舊建築物全部都拆除之後，才能夠辦理預售，以保障住戶權益。

都更條例修正 提高同意門檻、拆完才能預售

　　行政院會29日通過「都市更新條例」修正，為了讓都更程序更透明，明訂都更相關通知一定要以雙掛號信件送達住戶，並透過網路、說明會等方式公布。修法並大幅提高都更成案同意門檻，草案規定，都更事業概要同意比例由現行1/10，提高到3/10或5/10；都更計畫同意比例由目前1/2到3/4不等，依劃定更新地區類別，分別提高到2/3至9/10。

　　為避免違憲，修法還刪除對於不同意「協議合建」者主管機關可強制徵收的規定。針對採「權利變換」者，則增訂政府機關拆遷釘子戶時，應先進行協調及調處，民眾不服調處結果，可採取行政訴訟機制以保障權益。

　　修法還規定，建商必須要等到舊建築物全部都拆除之後，才能夠辦理預售，違反者可按次處50至500萬元罰鍰。內政部次長林慈玲：『(原音)以這次文林苑的經驗，因此我們規定，如果採「權利變換」強制實施都更案的時候，一定必須在建築物全數拆除之後，才能夠辦理預售，如果沒有依照這個規定來辦理的話，還訂有處罰的規定。』

　　為進一步保障住戶權益，草案還修正「權利變換」機制，除原來由建商指定估價師對現有建物估價外，住戶也可指定估價師，並還可由政府機關委託估價師協助再次估價。

　　行政院長陳冲表示，都更條列修正後，對於資訊不對稱、相關通知未能送達、政府強制徵收及強制拆除的爭議，以及都更案的預售時機，公有土地遭私有土地以小吃大等現象，都可獲得適當的解決，將使都市更新機制更加健全、公平合理。【中央廣播電台】

政院提高都更門檻 建商：判都更死刑

　　行政院昨天通過「都市更新條例修正草案」，大幅提高都更門檻。營建商說，修正版本嚴重打擊建商參與都更意願，等於判了都更「死刑」。

　　但行政院長陳冲表示，社會關注的都更資訊不對稱、相關通知未能送達、政府強制徵收及強制拆除的爭議、都更案預售時機，及公地遭私地以小吃大等，未來完成修法後，都可獲適當解決。本案將送立法院審議，並列為優先審議法案。

　　根據草案規定，未來都更人數門檻將提高，允許地主撤回同意書，禁止建商拆除釘子戶，而且建商必須清除所有地上物、取得建照才能預售。

　　華固建設總經理洪嘉昇表示，文林苑事件後，「都更」變成洪水猛獸，許多民眾、住戶都不願意參與都更，很多做到一半的都更案只能「喊卡」。

　　行政院修正草案允許住戶撤回同意書，對建商來說，更難與住戶溝通，住戶也會因為利益關係，動輒以撤回威脅，新法形同懲罰建商。

　　他表示，同意人數門檻提高，加上必須清除所有地上物才能預售，使得建商參與都更的風險大幅提升，也更難整合住戶意見，尤其是老公寓、老大樓住戶無法直接切割、排除在都更範圍，只要其中一戶反對，都更案就會告吹，種種限制讓建商不願意參與都更，都更已經死路一條。

　　遠雄集團發言人蔡宗易說，修正案只限制建商整合過程，卻沒有限制住戶條件與義務，對建商來說都更風險極高，倘若投入大量資源，只要住戶一反對就前功盡棄，政府又無法落實公權力，對建商來說損失大，參與都更的意願一定會大幅下降。

　　東亞建築經理公司副總經理唐惠群表示，雖然人數門檻提高，整合困難度提升，不過新修正草案也讓都更過程更加透明化，未嘗不是件好事。【聯合報／記者江碩涵、楊湘鈞／台北報導】

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