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購屋糾紛逐年增加，全台去年度的購屋糾紛案件，達到近2,000件，是7年來新高紀錄。而隨著房市買氣增溫，應更加注重購屋應有的權益，以免花大錢買房子，日後卻要一直面對惱人的糾紛，專家提出六大心法，保障自身權益、遠離購屋糾紛：

一、斡旋金可否撤回，應詳細載明：近期中古屋的購屋糾紛案例中，以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。

買方付斡後，一旦屋主同意該價格出售，買方的「斡旋金」便轉為「定金」，表示交易完成，若此時反悔、不履行簽約，不但會沒收定金，甚至要付出成交價2％的仲介服務費。

許多人付了斡旋金、簽署「買賣議價委託書」之後，覺得只是「向屋主問問看」而已，誤以為沒有法律效力，其實雙方簽署「買賣議價委託書」，委由房仲向屋主議價成功、屋主願意售出時，這筆交易便算成功，必須依規定完成購屋簽約流程，否則就認定為違約，不但要沒收斡旋金且仍須支付2％仲介服務費。

二、房屋漏水銹蝕，應確實檢視：「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛」榜首，幾乎是每5件糾紛，就有一件是因漏水引起。因此建議，購屋人選擇中古屋或新成屋時，都應優先檢視滲漏水問題。

引用民法第354條的規定，條文中指出，賣方必須無條件擔保其所出賣之物，沒有交易上的瑕疵，也不得刻意隱瞞，但第355條同時也規定，若買方於簽訂契約時，賣方已清楚告知該物有瑕疵，則買方必須自行承擔責任。

除了要在雨天過後或雨季期間勤看屋，透過房仲買屋，對於買方較有保障，買方在交屋前，可向屋主要求瑕疵擔保責任，例如房屋漏水，原屋主便應負責解決房子的漏水問題，而在交屋後，若發現屋內滲漏水，也可於半年保固期內委由房仲處理。

至於買預售屋者，則應在驗屋階段看仔細，建商在交屋之前，會寄發通知、告知買方在接到通知後的2個禮拜內，相約時間來驗屋。

「驗屋」是最重要的步驟，一定要審慎檢視。驗屋時，民眾若發現瑕疵，應當場提出，建商也應當場向買方承諾，將會花費多久時間修復。

三、有無增建、改建，應具體說明：頂樓加蓋、公共空間增建等，已是台灣中古屋的常見型態，畢竟仍有拆除風險，因此屋主應具實以告，且清楚記載於標的現況說明書中。

四、請領最新謄本後再簽約：房仲業者提醒，買方簽約前，應先請領最新謄本，才可了解屋主的債務問題，可委由仲介代辦，以免簽約後才發現屋主欠下龐大債務，房子早已被查封，買方卻不知情。

五、賣方債務過高，應交付「價金履約保證」較有保障：若屋主債務過高，或擔心屋主取走將購屋款項，除了要請屋主簽立債務確認單，也可交付「買賣價金信託履約保證」，保障買方在交屋前，所支付的款項控管於履約專戶，直到過戶後，屋主才可拿回賣屋價金。

六、如有租客，應事先溝通：買方可向屋主詢問租約到期日，買方應先與屋主談妥，由屋主將租客排除、再交屋給買方，或是由買方按原租約承接租客，所有談判條件都應明載於契約中。

來源: 中時電子報

房地產買氣暢旺，市場豐沛資金湧入投資市場，不少人摩拳擦掌、搶當包租公，房地產業者發現，有半數比例是未曾見過的生面孔進場投資，對於收益型不動產市場的新兵來說，掌握各類產品的特性，精挑適合的區域，從中獲利並不難，專家針對市場中正夯的三項投資產品，提出三大撇步：

一、投資套房，可尋找外宿率高的學區：學生套房的投報率表現一向都不錯，而想要投資套房，首先必須掌握學生外宿率，依此評估住宿需求。

根據教育部統計，淡水地區的學生外宿率居北縣之冠，該區包括淡江大學、真理大學、聖約翰大學及海洋大學淡水校區等，共有四所大專院校。

四所院校所提供的宿舍，僅約5,417個床位而已，但是光是淡江大學就超過2.5萬名學生，顯示出淡水地區有4萬名學生有外宿的需求，外宿比例高達8成9。

客戶花450萬元買屋並改裝為5個套房，每個房間每學期可收租金3.5萬元，年收益35萬元，投報率高達7.7％，可見淡水套房火熱，今年第一季的成交量，較去年第四季增加逾二成。

二、投資店面，都會型捷運商圈店面有賺頭：商用不動產兼具實用、增值的效益，是誘使投資人搶當包租公的重要原因。

以店面來看，台北都會型捷運商圈店面，近期成交狀況十分強勁，尤以內湖區最熱絡。4月初內湖直營店成交一間1億250萬元的店面物件，投資人就是著眼於捷運通車後的效益。此外，北縣板橋的店面產品也紛傳捷報，像這類都會型的捷運周邊店面，可藉由人潮聚集錢潮，因此買氣熱絡。

三、投資商辦，掌握「747」原則：近期不乏口袋較深、社會歷練較久的投資新兵，進軍商辦市場，他們多半認同商辦價格相對便宜且報酬率優於住宅，因此嘗試投資商辦。

投資人應掌握「747」原則，也就是標的平均空置率低於7％、租金報酬率4％以上、銀行貸款7成的原則，便屬於良好投資價值標的，可獲穩定租金收益。

來源: 中時電子報

租屋市場競爭激烈，包租重現激殺潮，房仲業者建議，掌握所在區位好、捷運公車近、生活機能強、門禁安全佳、裝潢氣氛優五大包租心法，包租將易突圍而出。

銀行定存利率創下歷史新低，迫使為數不少的定存資金流入市場。其中房地產由於保值、投資方式相對單純與安全，深受保守型投資者喜愛，但隨著大量資金進入房地產市場，選擇包租獲益的屋主越來越多，市場競爭相對激烈，多年來表現穩定的住宅租金也出現了鬆動現象。

這個現象顯示租屋市場確實因為越來越多的長期投資者進入，造成租屋供給面擴大，為了競爭有限的租客，租金降低也是必然的現象。

定存利率創新低，加上房價漲租金多年不漲的情況，壓縮到包租公的投資報酬率，目前市場上除了特殊的產品之外，幾乎很少見到年投資報酬率超過3％的產品。

但即使如此，比銀行定存高的投資報酬率，加上房地產相對安全保值，仍是許多資金擁有者的最愛。不過因為進入這市場的人越來越多，房東還得面對房屋空置率不斷提高的問題，許多房東等租客，一等就等半年以上，除了空置物件看得心煩，資金壓力也成為不小的負擔。

市場上想當房東的人很多，房屋好不好出租，其實在買屋時就已經註定了，買屋出租需要注意5個部分，有這5大特色的房子，只要租金不太離譜，一般都算好租。

1、所在區位好：一般以選擇在人口密集，商業活動頻繁或大學學區，對將來出租會有較大的保障。

2、捷運公車近：是否鄰近捷運或者有其他的大眾運輸系統，抑或有接駁車可通往捷運站等都是租屋者考慮的重點。

3、生活機能強：附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等，有助生活機能的設施，對於轉手與出租都有很大的幫助。

4、門禁安全佳：門禁安全及清潔品質都相當注重的產品，租金也有加分。

5、裝潢氣氛優：房東願意將內部稍加裝潢，營造出溫馨氣氛，也將有助於出租率與租金的提升。

　　頭路越來越難找、薪水越變越薄，為了省租金，出外打拼的租屋族也開始出現遷徙現象，轉往市郊轉租較低價的物件，除了搬家，專家也建議，租屋族不妨也可以選擇以簽固定約的方式來壓低房價，節省租金。

■　捨大樓選公寓簽長約爭取低價

　　房仲業者表示，台北市的電梯大樓、擁有管理功能的套房，平均租金約在1.2萬，不僅水、瓦斯等費用須另計，還需額外支付管理費。相較於大樓的套房，租屋族不妨考慮選擇由三房二廳格局的公寓改裝成獨立套房的物件，租金大概落在1萬元上下，且租金可能還內含水、瓦斯、第四台、網路等支出，這樣換算下來，每個月至少可以省下3000~4000元的支出。

　　此外，若房子的屋況良好、周邊生活機能佳，房客也可向房東表達，願簽1年以上的長約，房東不必擔心空巢期，而在租金方面，就可能有議價的空間，比如說酌減3000、5000元，對荷包來說，也不無小補。

■　不景氣省租金租屋族大舉外移

　　根據房仲業者的調查指出，目前市中心捷運站周邊的租金貴2成，荷包緊縮的租屋族，因無法負擔而退居外圍租屋，使得目前市中心的租屋市況最糟，反而是捷運線末端站點，租金較低，出租率較佳。

　　許多租屋族為了省租金，從市中心往外圍擴散，房仲業者分析，以月租1萬元的獨立套房來說，多坐一個捷運站，租金可省近千元，因此，租屋族以最常搭乘的捷運線為主軸，開始呈放射狀遷徙，其中大台北的各捷運站點中，又以南港區的昆陽站、北縣的永寧和南勢角等站，是最受租屋族青睞的區塊。