法律是用來保護懂法律的人，房仲業提供5大包租公婆碰到惡房客時最常發生的狀況及解決之道，以掌握制勝關鍵。
1、不定期租約。按規定，當房屋租期屆滿，房東沒有表示不再續租或換約，即形成不定期租約。所謂「不定期租約」，就是沒有約定期限的租賃。對於不定期租約，法律有特別規定保護房客，除非房客有違反契約、法令等行為，房東可以此理由，對抗房客，否則房東法理情均站不住腳。
當租賃雙方不定期租約形成爭議時，解決的辦法就是協調，找出一筆雙方均能接受的搬遷費，由房東支付給房客，做為終止租賃契約的補償金。
2、房客拒付租金。面臨此種情況，房東可以從兩個角度來衡量解決的方式，倘若房客的確是財務上有困難，無法如期或一次給付租金，經溝通，若房客表現出解決的誠意，房東不妨給予適度的寬限期，否則只好採取法律途徑，即所謂的留置權救濟，留置權指房客積欠租金，房東可以要求房客將屋內的動產，作為抵扣租金使用，不過前提是房客要有搬離動產的跡象。
3、房客要求房東支付押金利息，否則不搬。包租公吳明將房子租給趙強，雙方約定每月租金為1萬5千元，另加兩個月租金作為押金，一年後房客趙強要求房東支付押金所滋生的利息。押金屬於擔保金的一種，目的是為了保障房東權益，預防房客拒繳租金或作為房屋損害賠償時抵扣使用。一般來說，除非契約書上加註特別約定，房東是可以拒絕房客給付利息的請求。
4、房客私做二房東。除非契約對於轉租有特別規定，否則轉租的行為在法律上是不被允許的。
5.房客擅改房間格局且拒絕還原。若契約未明載，房客有恢復原狀義務。
來源:中時電子報
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美國經濟及金融市場乍現生機，有些分析師認為最重要的房市應出現復甦跡象，但令人驚訝的是：因為失業率攀升及高檔屋價格下跌雙重夾擊之下，原本信用良好的美國屋主還不起貸款，導致房屋法拍案例有增無減，而且至少要延續到二○一○年。
美國「房貸銀行公會」五月廿八日發表報告表示，在新一波無力償還房貸案件中，以優級之固定利率房貸戶佔最多；今年第一季優級房貸戶違約遲繳或遭法拍的比例達近一三％，創下公會自一九七二年開始登錄此數據以來的紀錄。
美國《商業周刊》日前報導，目前法拍屋充斥，房市根本不可能有起色。美國「全國仲介業者公會」的研究指出，如依現今的銷售率與需求量計，市場上價值逾七十五萬美元的高檔成屋，其總數至少要四十幾個月才能消化，而供過於求率是整體房市的的四倍。高檔房屋賣不出去，屋主為了變現償債，只好更賤價求售。
失業率攀高，也讓高檔房市的問題惡化。美國有大學學士文憑或更高學歷者，其失業率在二○○九年四月達到四四％，比去年同期的二％高出一倍以上。許多原本高薪家庭規畫其財務時，是認為全職工作能長期保持下去；因此，只要夫妻有一人失去工作，可能就無力償還房貸。
優級信用屋主無力償還房貸的現象，何時才會達到高峰？據「美國住宅建商公會」首席經濟學家克勞威表示，他認為要到二○一一年才過高峰；無力償還貸款的高峰期，通常是在失業率的高峰期之後出現，克勞威認為失業率高峰期要到今年下旬才會出現。
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在捷運周邊買房子，雖能帶來不少便利性，但專家提醒，捷運也並非萬靈丹，必須注意若太緊鄰高架捷運，噪音和震動反而會擾亂住家寧靜，包括捷運木柵線、內湖線、淡水線的圓山站至淡水站之間，都採高架段行駛，位於第一排及第二排的高架捷運住宅，房價甚至可達15％的差距。
住在緊鄰高架段捷運旁，除了有噪音的缺點之外，隱私也被人群看光光，第一排的高架捷運住宅，2樓至5樓的住戶幾乎都會加裝窗簾，有些住戶怕吵雜，甚至加裝兩層氣密窗隔音，長期關窗的通風性較差，房價自然受到影響。
此外，根據房仲調查顯示，內湖線的噪音比木柵線嚴重，因為相較於木柵線，沿線復興南北路的路寬40米，且第一排住家和高架橋距離15米以上，然而，內湖線沿線除了北安路的路寬40米，內湖路一段、文德路、成功路四、五段等路寬30米，康寧路三段路寬更是縮到25米，第一排住家距離高架橋僅8米至10米寬而已，可見內湖線噪音恐比木柵線嚴重。
臨高架捷運站第一排的住宅價格，通常較鄰近的後排低10％至15％左右，而臨軌道旁第一排的房子，去化天數也確實較久。
此外，住家景觀也會因高架捷運而受阻，詹凱全以內湖線文德站為例，文德站第一排單坪價格約27萬元至45萬元，而第二排的文德路171巷、麗山街等區塊，不但住家環境較安靜，更可看到碧湖景觀，單坪價格拉升到35萬元至55萬元，可見前後排房價差距達2成之多。
而捷運住宅雖是票房保證，應考量買在鄰近捷運「站」、而非捷運「線」，尤其是高架捷運住宅，若錯買在捷運線上，卻離捷運站點很遠，等於是忍受來回的噪音、卻無法享受交通便利。
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在購屋糾紛中，買到漏水屋這樣的狀況屢見不鮮，對此，有房仲業者指出，其實梅雨季節連續下好幾天的大雨，最能夠看出房屋是否有漏水的跡象，而屋主如果趁這個機會好好整修房屋的話，也能讓房子將來在轉手時，賣個好價錢。
梅雨季節來臨，有房仲業者指出，由於在購屋糾紛中，買到漏水屋佔的比例很高，因此，民眾如果可以選在雨天看屋，比較能夠觀察房屋是否有漏水、排水不良或是淹水的情況。而對屋主來說，房子漏水或滲水將會影響房屋的售價，因此，利用雨季檢視房屋、並且早點整修，將來也有機會可以賣到好價錢。屋主自己來檢查自己的房子是不是有漏水，因為在中古屋買賣交易當中，其實漏水這個部分其實是蠻困擾的，如果你趁這個機會把漏水檢查清楚，對於你之後轉手，也可以避免一些糾紛發生。
建議民眾最好是在連續下雨兩三天後再去看房子，她說，雖然有屋主用重新粉刷等方式，希望能掩飾不良屋況，但房子有沒有漏水，還是可以觀察房內的木製品、例如木製窗台有沒有因為漏水而損壞等情況來檢視。
如果您是租屋的民眾，因為連日來不停下雨、導致租屋處漏水、需要修繕，房仲業者也表示，依照民法規定，除非房客跟房東另有約定，否則房東應該負責修繕房屋，修繕房屋的費用也必須要由房東來支付。
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房市股市雙漲，商辦市場最近出現投資新兵，商仲業者不藏私傳授心法，只要掌握「七四七原
則」，即使生平第一次投資商辦，也能立刻上手。
■ 3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品
從今年四月至今，股市狂飆帶動房市，根據央行統計，去年下半年以來，海外台資回流資金高達
170億美元，其中不少熱錢都湧入房地產，尤其看好陸企來台駐點，商辦店面成了這波投資標的。
位於台北市內湖成功路四段的店面物件，今年四月初以一億250萬元高價成交。
值得觀察的另一現象是，最近商辦市場出現不少生面孔買方，成了商仲業者口中的「商辦兵」，
佔了整體買方約五成比例。商仲業者觀察發現，近來這些生平第一次投資商辦的買方，大多是傳
統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師，也有不少是置產海外的僑胞或台商。這批商辦新手
偏愛總價三千至五千萬元，大約一百坪上下的物件，相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大
小。
■ 七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數
第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。第一個
「七」是指物件的全年平均空置率，應該小於7%，計算公式很簡單：平均空置率=空置面積 / 樓
板總面積。所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 /
商辦購買總價 )。最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。
此外為了考量投資標的未來增值空間，房仲業者也提出三點建議：第一，商辦應座落於台北市主要
商圈；第二，距離捷運站五百公尺之內；第三，商辦大樓管理完善。
來源:網路地產王
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租屋問題解析 (1)
