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好房NEWS記者陳美玲／台北報導

　　奢侈稅5月底即將屆滿兩年，全國不動產董事長葉春智認為，在奢侈稅解禁物件陸續出籠下，預料第2季房市委賣量將增加逾二成；議價空間部分，東森房屋董事長王應傑表示，供給量大區域議價空間恐拉大至15%。

　　今年首季房市交易活絡，一掃去年市場量能低迷的窘境，葉春智表示，今年房市交易量能放大除了遞延買氣發酵、通膨壓力以及市場利空淡化外，也與奢侈稅滿兩年物件逐漸投入市場有關，首季市場委賣量在解禁物件出籠下，量能較去年同期增加一至二成。

　　住商不動產的統計也顯示，雙北市今年首季委售量，較去年同期增加5%至6%，其中北市部分以20坪以下套房產品增加9%最多，其次則是60坪以上中大坪數產品所增加的6%；新北市增加最多的委售產品，以60坪以上物件成長8%最多，其次則是40至60坪中坪數產品增加5%。

　　葉春智指出，奢侈稅實施至今，在主管機關已表明「修而不廢」的立場後，預期屆滿兩年、不受奢侈稅規範的物件，將於第2季紛紛出籠，物件委託量估計增幅將逾二成。

　　王應傑認為，市場供給量擴大後，部分區域原先量能供給就很大的區域如淡水等，殺價空間將從現行10%以內擴增至15%，建議當初以「投資」為主的買方，若有小幅獲利，最好獲利了結出場，見好就收、居高思危。

　　葉春智則認為，雖然第2季市場委託量估將增加二成以上，不過不影響房市目前市場上的開價、議價空間和平均成交價，主因實價登錄行情已揭露，市場上開價、成交價將會越來越靠攏實價登錄行情，價格差距將會越來越小。

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工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

　　壽險公司辦理自家建案房貸被盯上。相關人士透露，央行近來高度關注母集團有壽險公司的建商售屋動向，並已向金管會表達關切，嚴防建商透過人頭戶，向母集團旗下的壽險公司以「房貸」的名義套取資金，已成為兩大部會採取不動產放款管制措施的下一重點。

相關人士指出，未來壽險公司承作自家建案的房貸，央行和金管會兩大部會將更嚴格檢視借款人身分。

　　集團旗下有建設公司的壽險公司包括遠雄、台壽、宏泰、國壽、富邦、新壽等，特別是這些建商若有多項建案是位於三峽、淡水、林口等餘屋過剩或近半年房價高漲的桃園青埔等區，將成為重點觀察對象。

　　先前央行在理監事會議前向金管會表達關切，知情人士指出，央行除了關心利率問題，也憂心有壽險背景的建設公司透過自家壽險的房貸，甚至以公司職員作人頭戶，套出資金為自家賣不出去的房子「護價」，等於是用保戶的錢來助長建商哄抬房價。

　　相關人士指出，央行除緊盯包括桃園青埔、南崁、八德、中壢等地新建案是否有賣方喊價屢創新高的情況，對三峽、淡水、林口等地餘屋過剩情況嚴重，央行也已全面警戒，觀察是否有建商變相「倒貨」給同集團的壽險公司，一方面紓解財務壓力，還能藉由壽險公司接手替自家建案「護價」。

　　據現行法令，壽險公司要投資不動產，僅能以商用不動產為限，不可投資自用住宅，而且金管會去年已規定，投資報酬率最起碼得高於2.875％。

　　對此，資深國銀主管指出，壽險公司要「支援」同一集團的建設公司，雖然不能用「投資」方式直接接手，但可用「貸款」的方式變通，其中房貸就是最好用的方式。

　　國銀主管舉例，建設公司或集團可由職員作為借款人，再透過壽險房貸，取得8成甚至9成的資金接手這些尚未去化的餘屋，但這種方式雖可紓解建商財務壓力，另一方面也會讓壽險未來資產價值風險增加。
 

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（中央社記者林惠君台北）

　　捷運共構宅方便又穩賺？消基會今天提醒，欲購買捷運宅，應注意公共設施管理維護、噪音、大樓管理等問題；共構、分構細節多，不要輕信廣告，徒增困擾。

財團法人中華民國消費者文教基金會舉辦「利多？選購捷運宅前停‧看‧聽」記者會，提醒民眾在購買捷運共構宅前須注意事項。

　　消基會表示，捷運為消費者帶來交通便利性，但房地產業者藉捷運的便利性，讓消費者專注在交易金額，認為捷運住宅能穩賺不賠，輕忽對於捷運住宅機能與設施等其他條件的注意。

　　消基會表示，捷運聯合開發基地投資興建時，捷運局與投資建商的約定條款、投資建商第一次銷售房屋時與購屋者的約定條款等內容，日後有再轉售或購買時，皆應明確注意特殊管理規定。

消基會建議建設公司、仲介業者或賣方，應在銷售房屋不動產說明書列舉，給予消費者必要的提醒。

　　建設公司在建造前應規劃完善、了解捷運共構的一些相關設施配置，施工時善盡注意義務，過去已經發生不少實際案例，應引以為鑑；若已發生糾紛者，應積極與消費者妥善協商。

　　此外，消基會也呼籲捷運局，當住戶與建商間有爭議發生時，應積極協助消費者，請原來的建設公司出面處理，否則將協助消費者採取行動，或在業者未來申請聯合開發案時列為黑名單。
 

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工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

　　土銀全面通令分行，桃園四大區房貸將緊縮。據透露，銀行房貸龍頭土地銀行已在上周三發函旗下145家分行，桃園包括青埔、蘆竹、八德、以及桃園市藝文特區等4大區房貸將全面緊縮，除了利率全面從2.2％起跳、房貸最高7成，土銀並全面取消桃園4大區房貸寬限期。

　　土銀各分行陸續接到總行發文，這也是央行上月底召開理監事會議後，首度出手提出明確自律措施管控桃園地區房貸的指標大型行庫，由於土銀在房貸、土建融的承作量雙雙居全體國銀之冠，此時出手，布達央行政策的宣示意味濃厚，更具高度指標意義。

　　行庫主管指出，土銀此舉等於對外宣告，原先大台北13個限制區的範圍，實質上已對外擴散。據了解，央行業務局昨天下午也找行庫開會，近期不排除有其它大型行庫跟進祭出相關管制措施。

　　根據土銀發文內容，除了明文要求八德、青埔、蘆竹列入管制區之外，另一個尚未被外界注意的是位於桃園市中正路旁的藝文特區。行庫主管指出，桃園市藝文特區現在房價高居桃園市之冠，因此除了八德、青埔因為捷運、航空城被炒高房價而列管，藝文特區也一併納入管制區。

　　據悉，土銀內部先前已警戒到近半年來，桃園一帶土建融「爆衝」狀況，因此這回出手嚴控桃園四大區房貸，一方面是央行要求行庫自律的指令已非常明確，另一個主要目的是藉由「以價制量」的方式，來管制土建融之後的分戶房貸。

　　根據土銀的規定，上述4個地區，「尚未對保的新接個案，利率一律加半碼、成數一律減1成」，此外，還另外訂定利率下限及成數上限，利率最低得從2.2％起跳。

　　至於另一指標大行合庫，目前的房貸緊縮措施仍未解除，合庫高層指出，合計房貸及土建融，今年首季共減少300億元，而桃竹苗地區在今年初由於已濱臨土建融及房貸接近管控上限，因此現在幾乎已形同「停作」，新作案件的成數多半在6至7成，利率約2.2％。

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(Yahoo!奇摩房地產編輯部)

　　張金鶚出任北市副市長後，立院重啟都市更新修正條例審查；昨日執政黨立委黨團(先前報導稱是立委賴士葆)先邀張副座及內政部政次蕭家祺進行商討。而協商結果『不出意料』，癥結所在之待拆責任、仲裁協商機制及申請實施門檻等，兩邊依然無共識，且根據相關報導，未來可能將出現14個修正版本。由此看來，即便昨日郝龍斌親自與文林苑王家會面、展現平和解決該事件的誠意，都市更新政策要順利重新啟動，難度依然極高。

　　都市更新推動近乎停擺，導致的除了已見的投資客拋售老舊公寓、行情因而下跌外，根據住展企研室觀察，最近台北市房市出現的某個現象，其實也可歸咎到同一原因，那就是小基地及合建案件最近增多；其中某一案例，基地面積甚至不到20坪。

　　眾所皆知，都市更新和一般協議合建，差別在於，前者不一定要全數原住戶(地主)同意簽字，但對後者來說，全數同意是必要條件。就政策精神來看，都市更新之所以不用全員同意，主要是有促進公共或公眾利益的成分在內；但從近年案例，這部份精神並沒有真正落實，使得更新事業變成原住戶與建商之間的利益角力拉扯。據此，無論文林苑事件是否有民粹成分在內，一旦缺乏公共利益這要項，到最後，都市更新也不過就是原地改建，本質上和協議合建無異。

　　無論現況如此，但開發商還是要覓地，再加工賣屋才有獲利。因此他們退而求其次，尋找整合難度較低，如原住戶或地主數量少者，逕行推動協議合建，雖然需百分百原住戶簽字同意，但至少絕不會發生如文林苑這類的後續爭議。

　　或是，既然都更走不通，則手邊持有、可能正進行整合的基地，管他面積大小、畸零與否，先規劃推案再說。況且，小面積基地雖只能規劃小坪數產品，但最近北市正是小坪數、低總價產品賣得較好，只要貸款能找到願意配合的行庫，加上近期房市投資仍熱，要賣出獲利仍非難事。

　　總之，無論合建或小基地建案，繞過都市更新的結果，雖然沒有容積獎勵，獲利趴數可能稍低，但程序單純、相關風險小，回收也更快。只不過，這代表的其實也是，對開發商實務面而言，都市更新目前仍是死胡同一條。

　　而這樣的殘酷現實會持續多久？除了看即將登場的相關條例修法結果外，更重要的還在推動主事者的心態，是繼續拿都市更新當做刺激產業發展的薪柴？還是以促進都市風貌更新、建築安全提升等真正的公共利益為最主要依歸？

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