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好房ＮＥＷＳ記者蔡佩蓉／採訪報導

　　新竹市去年受到「紅單」轉讓炒得沸沸揚揚，今年卻出現退訂潮，加上新竹最被看好發展的竹北高鐵周邊，新案每坪開價挑戰50萬元，隨著大坪數產品退燒、置產客轉趨保守，反而新竹市光埔重劃區距離竹科更近，且每坪開價30~40萬元，實際成交還有2字頭，成為竹科人的「平價新選擇」。

　　今年農曆年以來全台建案買氣會溫，去年題材較少的新竹，近期也陸續有業者動起來，刺激市場買氣。其中，位於新竹市東區的光埔重劃區慈雲路、埔頂路一帶，原本在竹北的強勢推案及高鐵題材之下，近4~5年一直都是建商追捧推案的地段，不過受到周邊房價墊高，顯得「高處不勝寒」，買氣轉弱。

　　建商也隨之改變推案版圖，豐邑機構今年最大推案「FB計劃」總銷金額130億元，每坪開價35~40萬元，基地面積3380坪，屬商業用地，就位於Costco商場斜對面，主力產品為3房，規劃45~48坪。豐邑機構總經理邱崇?點出新竹市場的變化，他說，「新竹主力購屋族是竹科工程師，過去新竹市價格高於竹北的時候，民眾往竹北購屋，現在竹北房價高漲，於是客群就來到光埔重劃區。」

　　其次，邱崇?認為，竹北至竹科的道路，上下班尖峰時刻塞車嚴重，交通動線也致使竹科人想留在新竹市，加上台鐵直達竹科大門，增加新竹東區的交通便捷性。

　　對於新竹房市買氣，他說，今年科技業有復甦跡象，也會讓民眾購屋動機提高，以竹科市場來說，大多年輕族群工作3年開始，就會想購屋，因此需求量仍持續成長。萬閣廣告專案經理楊定民則說，建案地點如果不錯且建商品牌加持，是目前建案的重要競爭力，未來也比較具有保值性。
 

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好房News記者胡智凱／新竹報導

　　2012年來央行打房動作頻頻，主要採用地區信用管制措施；但資金就像漣漪一樣，央行每對一個地區投入打房措施的大石頭，資金潮水就往四周蔓延，反而激起鄰近區域房價飆漲。像近來央行對台北、新北投入最多關注，就讓資金湧向鄰近的桃園，讓桃園房價飆升。最近媒體盛傳央行又可能要對桃園出手；按漣漪效應預估，新竹恐是激起下一波資金漣漪的炒作熱點。

　　物理界有所謂的「物質不滅定律」，財經界則有所謂的「資金不滅定律」，意思是只要鈔票被印出來，他就只會在市場流動，不會消滅。而金融海嘯以來，各國採取印鈔救市，讓市場游資很多，使得房價、物價持續飆高。
　　
　　央行為了遏止部分地區的房價，採用「選擇性信用管制」的措施，試圖降低部分地區的房市熱度。但由於「資金不滅定律」的關係，反而資金被擠到鄰近地區炒作，就像對湖面投石一般，激起的漣漪不斷向外圍擴散，這也就是所謂的「資金漣漪效應」。

　　歷數央行前三波信用管制措施，第一波是針對台北市及新北市板橋、新莊等地，結果資金漣漪效應就波及所謂的「林、三、淡」，使這林口、三峽、淡水三區房價狂飆。後來央行第二波又新增「林、三、淡」三區，結果資金又湧向鄰近的「桃、五、泰」，也就是桃園、五股、泰山。

　　央行第三波信用管制則是針對總價8千萬以上的豪宅，結果卻使資金湧向中低價位的小宅，令最近房市大興小宅風。從以上三波管制措施的結果來看，雖然對銀行放貸風險是有所控制，但卻沒有讓針對的區域房價下跌，反而還造成資金漣漪效應，使鄰近房市飆漲起來，顯見資金漣漪效應確實存在，而且影響很大。

　　3月28日，央行即將召開一季一度的理監事會議，媒體不免俗地預測央行將有哪些新措施。許多媒體不約而同提到央行可能針對桃園進行第四波信用管制。

　　從過去幾波的經驗來看，如果確實針對桃園進行管制，資金下一個去處很可能就是鄰近的新竹。尤其新竹也有很多房市題材，如高鐵、竹科等等。近來關埔地區、竹北高鐵特區房價也蠢蠢欲動，依蘋果日報報導，更有新建案開出5字頭的房價，已直逼台北、新北部分地區。

　　而央行也深知資金漣漪效應，因此僅有前兩波信用管制是針對「地區」來做區分，到了第三波信用管制時，已經不再針對個別地區；因此第四波是否還是會走上老路，特別是針對桃園，其實是大有疑問的。

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好房News記者沈婉玉／台北報導

　　央行昨公布，今年二月台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等五大行庫新承作房貸金額為257.08億元，較元月大減196億元，創下5年以來新低；但房貸利率已連5升、逼近2％，創下逾4年新高。

　　央行經濟研究處副處長陳一端坦言，五大銀行新承做房貸利率，的確有「向上趨勢」，2月加權平均利率較1月增加0.022個百分點，來到1.969％。受央行管制的特定地區，房貸利率早已超過2％。

　　五大行庫承做房貸比重，占全體銀行約4成，常被視為房市風向球。行庫主管認為，雖然市場上針對首購族的政策性貸款是1.72％起跳，但「房貸利率慢慢上漲已是趨勢」。

　　行庫主管指出，央行連續6季維持利率不變，且預期下周央行召開理監事會也不會調整利率，但在各行庫不動產放款額度接近滿水位，且金管會嚴控不動產放款風險權數下，各行庫只能採「以價制量」方式，慢慢拉高房貸利率。陳一端表示，為了使房市健全發展，央行持續密切觀察房市動向，提醒銀行注意風險控管。台北市及新北市今年前2月買賣棟數年增率分別為23.41％、48.83％。

　　在房價方面，陳一端指出，從統計去年第四季成屋價格的「信義房價指數」及新推案價格的「國泰房地產指數」季增率都有6％及2％小幅成長，但營建署公布的調查，房價則呈下滑趨勢，央行會密切注意各項統計資料，必要時提出新措施。

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好房News記者胡智凱／台北報導

　　央行、金管會、國銀聯手限縮房貸，繼去年豪宅「限貸令」，近日土地銀行董事長王耀興更下令各分行，對於小套房要以「不做為原則」，形同對小套房祭出「禁貸令」。對於小資一族來說，如果連小套房都借不到錢買，恐更加劇房市的貧富差距。

　　遠雄建設董事長趙藤雄日前表示，一個城市應該容許豪宅、高級住宅、合宜住宅以至於出租住宅等多元產品，如果政府一味打房，只會讓貧富差距更大。據聯合報指出，趙藤雄還以他自身的人生經歷來說明；趙藤雄說他當年來到台北打拼是從0.8坪的小房子開始住，然後再一路換屋，換到現在住100多坪。

　　但現在時代可不比當年。去年央行對豪宅祭出「限貸令」，已將豪宅市場的資金推向中低價位的物件，據中信房屋統計，8000萬以上豪宅產品成交比重衰退，但中價位產品成交比重則拉高。近來中價位產品價格也持續飆高，更逼使首購族、小資族只能選擇低價位產品甚至是小套房，也造成年初這波「低總價、低單價」的市場熱潮。

　　不過，小資一族的買房夢可能要夢碎了。蘋果日報指出，土地銀行董事長王耀興已開出第一槍，下令各分行，對於小套房要以「不做為原則」，形同對小套房祭出「禁貸令」。據了解，小套房為中小型投資客的炒作標的，因此是政府及官股銀行的打擊對象。

　　然而，許多投資客都懂得利用人頭戶的方式來隱藏身分，像知名投資客「勇哥」，就擁有高達36個人頭戶，令人咋舌。而銀行為了打擊投資客，而一竿子打翻一船人的結果，則恐讓小資一族更難循著買屋、換屋的途徑逐漸成家立業。

　　尤其在政府嚴打豪宅的情況下，豪宅資金又已湧向中價位產品，讓小資族若想跳過小套房，第一次就買中價位房屋，更是難上加難。也難怪遠雄建設董事長趙藤雄一再表示，政府一味打房，只會讓貧富差距越來越大。

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　　2010年起，央行陸續實施三波打房措施；前兩波是針對雙北祭出地區性信用管制措施，第三波是針對8千萬以上豪宅實施限貸令。然而三波打房措施下來，對房價並無明顯成效，直到最近央行才發現「漏網之魚」，壽險公司不是銀行，但竟舉辦「壽險房貸」，並以低利推銷給民眾，變相鑽央行的打房漏洞。

　　民眾覺得很奇怪，央行自己或許也搞不清楚，為什麼從2010陸續實施三波打房措施，但房價卻不降反升？市場炒作還是很嚴重，每個投資客手中銀彈好像永無止盡，口袋深得跟無底洞一樣。直到最近央行才發現，原來儘管銀行受到央行打房的控管，但壽險公司卻推出所謂的「壽險房貸」，給房市提供金援、添加柴火；難怪房價怎麼打都打不下來。

　　趁著銀行被政府緊盯，壽險公司則以超低利率搶占市場；工商時報指出，目前壽險業者的房地利率平均僅1.86%~1.88%，比銀行2%以上的平均利率還低了約1碼(0.25%)。依信義房屋估算，利率每調高1碼(0.25%)，以1千萬房貸為例，每個月支出會增加1200元，1年就會增加1萬4400元。換句話說，向國銀貸款1千萬，等於每年要多支出1萬4400；投資客當然要改向壽險公司貸款。

　　不過，目前壽險房貸的這個打房漏洞已經被央行發現了，近日央行與金管會召開聯繫會議，會中就在討論壽險業低利供給房貸的問題。據蘋果日報報導，央行擔心，壽險業「接力」成為房市資金主要提供者，會讓房價持續上漲。

　　金管會主委陳裕璋也注意到壽險業房貸利率偏低的問題；聯合報指出，陳裕璋在聯繫會議中表示，金管會承諾將對壽險業承做房貸做出新規範，未來將比照銀行業標準，「壽險房貸利率不得低於銀行水準」。

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