簽約時檢視契約內容 規範雙方同意即成立

　　【蘋果日報／顏嘉瑩／台北報導】有些房東會在合約上註明，若遲繳房租須另繳交「滯納金」，但究竟滯納金該繳多少才算合理，專家表示，滯納金也就等同於違約金，只要在簽約時雙方均無異議就算成立，並具有法律效力，通常滯納金的金額以當月租金的1~2%較為合理，建議雙方在簽約時，務必看清楚合約內容，以免吃虧。

　　台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪表示，「滯納金」是公法上的用語，在私法上並不會用「滯納金」，而是以「違約金」代替，通常在契約中都會約定違約金，以確保契約履行，當承租人沒如期繳租金，除租金外，還要再另付房東懲罰性違約金。

滯納金等同違約金

　　21世紀不動產法務經理邱創智指出，法律中並沒有明定究竟多少滯納金才算合理，但《民法》第250條規定第1項中，提到「規定當事人得約定債務人於債務不履時，應支付違約金」；另外，如果房客認為違約金不合理，或過高可依《民法》第252條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，交由法院裁定。
　　另外，崔媽媽基金會義務律師李岳洋透露，目前實務上，比較少在房屋租賃契約中約定滯納金的條款，不過根據私法自治原則，只要契約不違反善良風俗或法律強制規定，滯納金的規範只要雙方均同意即成立。

成立後具法律效力

　　不過也曾有房東直接將滯納金從押金裡扣除，造成房客的不滿，如果當初雙方在合約中有約定，房東就可以依約從押金裡扣除；但如果租賃契約沒有相關規定，就必須與房東協調滯納金的相關規範。
房客與房東簽定租賃契約時，應該要檢視契約內容，如果對內容有疑問，或是認為有不合理條款時，要馬上與房東提出，並且適當修改，才是自保的最佳辦法。

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雙方負責費用以交屋日分算 先打聽有無積欠費用 免吃悶虧

　　【蘋果日報／葉思含／台北報導】買房除在挑選房屋時須下一番功夫外，交屋時也應該要注意相關細節，如幫前屋主繳納積欠的管理費、水電費等，買方自認倒楣吃虧的事件屢見不鮮，因此在交屋時，和前屋主交接的項目應宜於不動產買賣契約書明列清楚，以免事後引起糾紛。

　　交屋時，稅費、保險費、水電費等許多龐雜的費用支出，買方與賣方皆有規定負責的款項，21世紀不動產總部法務經理邱創智表示，交屋時的稅費包括契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費等，都應由買方負擔；而土地增值稅、設定塗銷費、地價稅、房屋稅、水電、管理費等，則應由賣方負擔，並以交屋日為分算日。

影印最近帳單備份

　　買方可要求賣方影印最近一次繳清的管理費、水電費、瓦斯費、房屋契稅、地價稅等相關帳單做備份，確認無賒欠的款項，以免搬入後才因積欠費用未繳而起糾紛。
東森房屋法務部經理周秉瀛表示，雙方可在交屋日抄下水費、瓦斯費使用度數，然後至行政單位要求結清予以分算，並可至管理室查詢該戶是否有積欠的管理費，另外水、電、瓦斯於交屋後，最好去辦理用戶更名登記，以免後續問題發生。
　　有不少民眾交屋時過於匆促，事後才發現前屋主多項帳款未繳納，人影消失無蹤，最後只好自認倒楣，繳清剩餘欠款。其實，前任屋主積欠管理費屬法律性質的債權，而依債權相對性原則，除非新屋主同意清償，否則並不能要求新任屋主繳納。

附屬設備應先拍照

　　其中關於欠繳社區管理費部份，邱創智指出，如已將房屋過戶他人，除過戶後的新屋主已參照《民法》第300條或第301條規定，訂定債物承擔契約，願為原屋主清償所欠之公共基金外，否則依《公寓大廈管理條例》第21條規定辦理，管委會不得向新屋主請求負責繳款。
　　周秉瀛補充，參臺北地院九十二年度北小字第六四八號判決，根據《公寓大廈管理條例》第24條規定，若大樓管委會規約訂定新屋主必須繼受規約，新屋主就必須先繳納前屋主積欠的管理費，再自行向前屋主請求返還不當得利。
　　永慶房屋法務部經理吳宜學表示，由於社區管理費無特定法律條文規定，因此建議民眾在交屋前即確認是否有積欠管理費再進行交屋，如果是小錢就罷了，若為龐大的修繕費用，真的是相當大的悶虧。
另外，前屋主先前留下的附屬設備、家具，簽約時就應於不動產買賣契約書註明清楚是否附贈，交屋時也要注意附贈設備廠牌是否與契約簽訂相同、確定是否有故障情形，最好能拍照存證，避免未來糾紛。

專家提醒 戶口遷移時間宜書面約定

　　與前任屋主交接時，戶口遷移問題也需要注意，如果前屋主因尚未買、租賃新住處，而暫時無法將戶口遷出，為避免衍生諸多問題，可以事前與前屋主以書面約定戶口遷出之時間及違約責任，若未履行，得訴請法院判決後強制執行。

依《戶籍法》申請

　　但若事前沒有訂定相關約定，前屋主遲遲不辦理遷出登記，可依《戶籍法》第50條第１項規定，以房屋所有權人身分，申請將其戶籍遷出。此項申請需備妥房屋所有權狀、房屋所有權人之國民身分證、印章、受委託人之國民身分證及印章（以上均為正本）等文件，至房屋所在地的戶政事務所申請。若知曉前屋主暫居地址可向戶政所催告遷至現住地，若不知道前屋主在哪哩，可由戶所逕為遷至戶政所。 

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　　中國時報【王莫昀╱台北報導】七、八年級新世代粉領族對生活品質要求特別講究，根據好房網日前，針對民國60年次到82年次出生（六到八年級生）的女性網友，進行「女性租屋心聲」調查，逾4成5的七、八年級小資女們，為了縮短通勤時間、享有較佳居住水平，願意支付3成以上薪資租屋，遠高於六年級的19.1％。

　　調查數據顯示，七、八年級女生可接受房屋租金占薪水比例，以3成至3成5以上最多達35.3％，其次是2成1至2成5的25.7％，加計3成6以上比例，七、八年級生約有45.7％以上比例，願支付3成以上薪資換取較輕鬆、自在的居住品質。

　　業者指出，除了六年級粉領族工作經歷較長、薪資水平較高，多少影響調查數據外，現代小資女對電視、網路等依賴性高，租屋時多選擇擁有相關配備物件，亦是主要原因之一。

　　好房網表示，整體而言，近捷運站、有附家電及傢俱的獨立套房最受女性喜愛，但每月昂貴的租金也讓心嚮往之的租屋族為之怯步，而從調查數據可看出，花錢住得舒服，已成為30歲以下年輕族群的普遍觀念。

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　　【TVBS】奢侈稅打房，現在賣房出現新招，有人推出「月繳萬元，房子送給你」的行銷手法，屋主將房子信託給銀行代管，民眾只要月繳萬元，20、30年後，房子就是你的了，概念就像分期付款買房，但錢不是給銀行而是給屋主。

　　儘管不用繳頭期款還能避奢侈稅，但消保官提醒，租賃關係長達數十年風險大，如果屋主片面違約，打官司還不一定拿得到房子。

　　民眾：「2房2衛？」屋主：「對，2房2衛。」民眾：「還不錯。」屋主：「超好的啊，都是綠景，只有國外才這樣子。」

　　民眾才剛踏進房子，屋主就開始推銷，稱讚房子隔間方正、視野佳，不過還有更吸引人的，直接在網頁上打出月繳1萬5，房子送給你，怎麼這麼好康的事？屋主：「不能過戶，這都信託在銀行底下。」

　　想買房但拿不出頭期款，屋主說沒關係，改用「租售」的方式，同樣分期付款，不過錢不是給銀行而是屋主，月繳3萬5，繳滿30年共1260萬，房子就是你的了，雖比市價多出50萬，但不需頭期款，還能避掉奢侈稅。屋主：「我這邊跟銀行做貸款，所以是登記我的名字，所以債權是我們這邊在承擔的。」

　　屋主還推薦名下不能有財產的人，最適合租售方式，但消保官提醒不是沒有風險。新北市消保官李大鵬：「長達20、30年，或是10幾、20年之間，不確定因素比較多，很多賣方或是屋主常常因為某種原因，沒辦法給付房子，這種情況下，消費者假如負擔的租金相當於分期付款的金額，高於市場行情的話，那很可能他的損失就滿大的。」

　　信託賣房的方式其實雙方都有風險，房價跌，買家可能慘賠，還得擔心賣方違約，片面中止信託，恐怕打官司還不一定拿得到房子，而賣方得承擔通貨膨脹及房價暴漲等情況，說穿了月付萬元送房子，只是行銷賣房手法，民眾得多繳錢還得承擔風險，畢竟天下沒白吃的午餐。

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　　【民視】2011年7月份奢侈稅上路，房地產買氣下滑，手頭上還有餘屋的投資客，不想因為在2年內房屋轉手，繳交10~15%的高額稅金，因此寧可先把房子租出去來避風頭，也間接造成資產委託公司的業務量大增，詢問度增加了50%。

　　不只窗台有風景可以看，這間挑高3.6米、15坪的小套房，雖然只有一房、一廳和一衛，但是全新裝潢、附家具，而且位在捷運出口，當初投資客以一坪34萬元買下，如今已經飆到一坪50~55萬元，房客看了很喜歡，不過房東卻只租不賣，因為2011年7月奢侈稅上路，到現在也不過7個多月，這間15坪小套房，如果以目前市價825萬元轉手，就得繳123萬的稅金，因此投資客寧可把房子租出去，以一個月租金1.8萬元來說，2年內就有43。2萬元收入，投資報酬率達4.2%，也意外讓房屋代租業者的生意夯起來。

　　代租業者統計，目前手上投資客委託的案件，多半集中在台北市的中山和中正區，以及新北市的永和、中和、板橋和淡水，而且幾乎都是坪數小、交通便利，還兼具生活機能。

　　只是房子一旦出租，未來要出售，價格勢必下修，加上房價渾沌不明，2年後，投資客是不是還能賣到好價錢，還是很難說得準。

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