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　　【蘋果日報／邱煜婷／台北報導】大學城房東漲租！根據租屋業者統計，一年來北部學生套房租金明顯成長，以桃園元智大學年漲7.87％最多，雙北以台北醫學大學5.23％最多。隨油電雙漲，租屋業者也發現，約3成房東開始調漲租金，不過擔心流失學生房客，每戶通常調整500~1000元。

　　根據好房網統計，近一年全台主要大學周邊租金以台北市、桃園縣漲幅最大，其中元智大學、中央大學漲幅6％以上，元智漲幅7.87％更冠居全台，比桃園縣行情1.12％高出許多。
永慶房屋內壢環中加盟店蔡坤如表示，元智大學所在的內壢地區，一年來房價約漲15％~20％，房東會將購屋成本轉嫁到租金，而油電雙漲、通膨等議題，也可能造成房東預期心理，醞釀漲租。
雙北市以台北醫學大學、輔仁大學、文化大學為漲幅最大前三名，其中台北醫學大學周邊租金年漲5.23％最多，漲幅也高於台北市平均漲幅3.91％。

多500至1000元

　　永慶房屋莊敬店蔡宗翰店長分析，2013年捷運世貿站將通車，北醫附近生活機能佳，也吸引上班族，空房頂多2、3天就租出去。

　　隨著油電與物價上揚，佳益資產管理經理侯建榮指出，租金內包電、天然瓦斯的套房，「漲租是趨勢，觀察到已有3成房東漲租，但房東也會擔心流失學生房客，因此不敢漲太多，通常每戶調整500元~1000元左右。」

房東凍漲減配備

　　有房東凍漲，以便宜租金吸引學生，但配備卻減少，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，第四台、電視最先被犧牲掉，「也有房東連一般套房附的家電、網路通通都沒有。」與其凍漲租金，什麼設備都不附，學生寧可選租金稍貴，但居住品質佳的套房。

居住品質是關鍵

　　就讀淡江大學研究所26歲研究生Miranda表示，為了環境與安全，寧願選擇有磁卡限制進出的套房，比其他套房貴500元到1000元也沒關係。

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　　【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】你知道替鄰居保管鑰匙開門看屋，或代友在網站上PO房屋銷售資訊都是違法的嗎？根據北市地政局的統計，98年至今年4月間，因違反不動產經紀業管理條例遭罰的案件就多達152件，其中又以「廣告與銷售內容事實不符，或廣告未註記經紀業名稱」與及「未經地政局許可即執行經紀業務者」分居一、二名。

　　北市地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示，不少業者擔心被同行搶生意，廣告內容上常只寫業者個人名稱、聯絡方式，卻省略寫上自己所屬公司，不僅民眾也無法從廣告內容上分辨何者是合法業者，也違反不動產經紀業管理條例的規定，可開罰6至30萬元。

　　蕭子慧表示，許多房仲業者為了業績，廣告因此誇大，像是大直大彎北段部分基地，屬特定商業區，無法當住宅使用，房仲業者卻可能當成住宅銷售；或謊稱該區已通過都更審議，希望拉抬銷售金額等。

　　以往常見的「距離捷運站僅XX分鐘」、「靠近XX學區」等廣告詞，她說，在地政局的強力宣導，現已很少接到類似的廣告投訴，房仲業者現在都改寫「近捷運站」，避免廣告不實被開罰。

　　蕭子慧指出，非法業者是違規裁罰案件的第2名，常見違規事項包括替左右鄰居或大樓住戶保管鑰匙開門看屋，或是幫友人在網站上代PO房屋銷售訊息等，都屬非法行為，可處10萬至30萬元罰鍰；若禁止無效，還可處1年以下有期徒刑、拘役或併科10至30萬元罰金。

　　她表示，為了保障民眾權益，一定要合法業者才可以協助代銷，不過自售房屋不在此限。

　　地政局也提醒，民眾買賣房屋時，一定要簽訂委託銷售契約書才有保障，許多民眾常事後才說，當時房仲業者口頭有答應，導致權益受損後求助無門。

　　民眾若有任何疑問，可上地政局網站http://www.land.taipei.gov.tw/查詢，或洽1999轉7522。  

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　　台灣地窄人稠，土地寸土寸金，如共有土地或建物所有權人間意見不同或利益衝突時，往往擱置數十年無法解決，嚴重影響到不動產之有效利用，與土地法立法意旨：「地盡其利」相違。
不動產糾紛調處機制 解除糾紛、減少訟源

　　新北市政府地政局表示，目前除共有人間協議分割或訴請法院裁判分割外，可藉由「不動產糾紛調處委員會」的協助來解決延宕已久的糾紛。目前受理案件包含：共有土地(建物)分割糾紛、變更共有型態為分別共有、房屋租用或租用基地建築房屋爭議等等。

　　不動產糾紛調處委員會之設置乃提供平台讓當事人雙方充分表達意見，並透過委員會成員－地政、營建及法律等專業人士就雙方陳述及現況分析下，提供調處建議及相關法令說明，如仍無法獲致協議則由委員會予以裁處，倘當事人不服調處結果，應於接獲調處結果通知15日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴者，登記機關可依調處結果辦理。

　　地政局長康秋桂進一步表示，自2001年4月迄今，共受理317件不動產糾紛調處案，其中以申請共有土地分割占大宗(比例為72％)，次為公同共有土地變更共有型態為分別共有案件(比例為12％)，而不服調處結果續行訴訟僅48件(比例為15％)，由此顯見透過專業、客觀、公正的調處委員會，運用專業知識與溝通技巧協助當事人尋求雙贏之道，確能達成減少訟源之效。 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

　
不動產糾紛調處 受理方式

一、民眾申請

　　不動產糾紛案件，除第二條第二款、第三款、第八款至第十九款之不動產糾紛案件得由該管登記機關或直轄市、縣（市）政府主動移送調處外，當事人一造應具備下列文件向土地所在地之直轄市、縣（市）政府申請，並按對造及權利關係人人數，提出繕本。

1.申請書  
2.申請人之身分證明文件  
3.委託書（委託他人代為申請時檢附）
4.爭議要點及調處建議方案  
5.其他依法令規定應提出之文件

二、地政事務所移送

第二條第二款、第三款、第八款至第十九款之不動產糾紛案件得由該管登記機關或直轄市、縣（市）政府主動移送調處。

三、受理窗口

臺中市政府地政局地籍科

不動產糾紛調處效力

一、調處時，先由當事人試行協議，協議成立者，以其協議為調處結果，並作成書面紀錄，經當場朗讀後，由當事人及調處委員簽名或蓋章。

二、當事人試行協議未成立或任何一造經二次通知不到場者，本會應就有關資料及當事人陳述意見，予以裁處，作成調處結果。申請調處之案件，已向登記機關申請登記者，並應依調處結果，就申請登記案件為准駁之處分。

三、前項調處結果，應以書面通知當事人。當事人如不服調處結果，應於接到通知後十五日內，以對造人為被告，訴請司法機關處理，並應於訴請司法機關處理之日起三日內將訴狀繕本送本處，逾期不起訴者，依調處結果辦理。

不予調處之情形

申請調處案件如有下列各款情形之一者，應不予調處：

一、非屬第二條之不動產糾紛事件者。

二、調處事件不屬受理機關管轄者。

三、曾依本辦法申請調處並作成調處結果者。

四、已訴請法院審理或調處標的物為確定判決、調處或和解效力所及。

五、土地登記簿住址空白或不全，致權屬無法查明。

六、登記名義人死亡，其繼承人有無不明致無法通知。

七、申請人未於前條規定期限內補正或未依補正事項完全補正。

八、其他依法律規定不得辦理。  資料來源 台中市地政事務所

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　　不動產仲介業市場競爭激烈，有些房仲獲悉屋主有意售屋時，在還沒有跟屋主簽訂委託銷售契約前，就先要求帶客看屋，當客戶同意售價願意購屋後，房仲是否能以媒介買賣成功，向屋主收取服務費？法院的答案是「不行」。

　　法院認為，屋主如果未與房仲簽約，房仲仍願意積極帶客戶看屋，顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能，此為不動產買賣市場常有現象，充其量僅能視為促進契約成立之「要約引誘」，尚難以仲介業者一旦帶看房屋，即認為房仲已與賣方成立居間委託契約。

委託期限屆滿房子並未賣出

　　姜姓男子於九十九年四月間將自己的房屋以五千萬元委由合家歡公司代為銷售，並簽定委託銷售契約書，但委託期限屆滿後，房子並未賣出，原任職合家歡公司的廖姓房仲，後來轉至瑋豐不動產經紀公司任職，要求屋主允許他繼續帶客戶來看屋，但是雙方並沒有重新簽下委託契約，只由姜妻謝姓女子在不動產說明書上簽名。

　　廖姓房仲先後曾帶三組客人前往看房，其中一名劉姓男子雖有購屋需求，但因出價太低而未成交，後來姜姓屋主又於九十九年八月專任委託住商房屋捷運科技加盟店良柱不動產經紀公司，以總價四千七百三十萬元出售房子給陳姓女子，姜並給付良柱公司服務報酬七十萬元。

　　但廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司認為，劉曾出具不動產買賣斡旋契約書及給付報酬承諾書，約定若劉或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就房屋與賣方成交時，同意視為受託人完成居間仲介之義務，仍應給付服務報酬。

　　但姜劉二人因不願給付服務費用，竟偽稱房屋買賣價格不合致而未成交，卻私下協議由劉以其配偶陳女名義向姜購買房屋。因此，請求姜、劉各按委託成交價之四％及二％給付服務報酬二百二十萬八千元、八十六萬元。

雙方並無委託契約關係存在

　　台北地院審理後認為，姜姓屋主並沒有與廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司簽訂委託銷售契約，姜妻在不動產說明書上賣方欄位代行姜的簽名，並不代表雙方已簽委託契約，充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實，俾供廖姓房仲向潛在買方客戶解說房屋之產權及現況，雙方並無契約關係存在，自無給付服務費用之必要，判決廖姓房仲及瑋豐公司敗訴。

　　這個案例說明，房仲不能僅憑陪同客戶看屋之事，逕認與屋主間已經成立居間仲介契約，房仲仍應簽妥委託銷售契約，房子成交後才有權請求服務報酬。「住展房屋網」 

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達人教戰買屋殺價 省錢撇步

　　329檔期來臨，又進入購屋旺季，每一個買屋者最怕「買貴」，《地產王》請地產專家Sway與房市名嘴蔡玉真，分享殺價招數與省錢撇步，除了多做功課、查詢區域價格外，別忘記廣告戶是很好的開價依據，而釋出誠意、贈品折現、團體議價，都是不錯的撿便宜妙招。

Sway的殺價撇步 了解區域價位 從7折砍起

　　以一般來說，預售案開價不能高於周邊中古行情的4成，假設周邊行情50萬元，預售價格則不能超過70萬元。殺價基本原則為「先大力砍價，再慢慢往上加價」。

　　不過也不是漫天亂砍，民眾進到案場前，可先了解區域價位，若該建案與周邊開價相當，原則從7折砍起，若屬創高價、開天價類型產品，則可直接以6折喊價。

　　如何殺價殺到刀口上，就得從嫌到「對」的地方開始，例如調查建商風評，過去有哪些糾紛、瑕疵，只要有憑據便可做為殺價籌碼。

　　另外，千萬別被接待中心銷售話術沖昏頭，如近捷運、校園、公園，市面上建案幾乎都有如此條件，別輕易被說服。

　　除此之外，也可以用「假投資、真自住」方式談價，表示自己是投資客，或是假裝打電話給親朋好友，塑造多人談價形象，「我們很多人要買」，價格也就相對好談。

塑造多人談價形象

　　假設價格無法達到心中理想數字，大可帥氣轉頭離開，沒多久銷售人員自然會再撥電話過來，由於現在出價的人不多，即便最後無法購買，也別氣餒，因為還有很多建案可以挑選。

　　不少建案為促銷買氣，都有不少優惠活動，像是買房送汽車、車位等，民眾可等銷售人員主動表示市價值多少後，直接要求建商折現。不過，若是建商願附贈的標準建材配備，便不要貪小便宜要求折現，因建商一般建商可拿到市價的3~6.5折，而自己殺價頂多只能買到6~8折，所以，若不需要這些建材，之後還可用市價轉賣小賺一筆。

廣告戶當殺價依據

　　另外，廣告戶也可作為殺價依據，可要求以此價格購買其他樓層戶別，最後別忘記在車位補上一刀。或者也可找尋預售案完工後的餘屋，價格通常較低。

　　跟著名嘴買房也是撿便宜方式之一，透過演講、講座便能認識名嘴或知名投資客，並請這些名人介紹最近買的房子，就有機會能以名嘴的買價購入，但須確定他們的價格是否屬實。

　　房價沒有「一定漲」的道理，現在房市概況呈現「看屋人多、出價人少；郊區推案量大、市中心推案少」，雖然329檔期喊價多，但主要是建商想看銷售市場反應，以試水溫居多，因此建商目前都把好產品往後延，而預售屋原本就無立即居住需求，倘若民眾不急著購屋，或許可等待928檔期建案。

Sway小檔案　經歷：房地產網路始祖、暢銷作家、資深媒體人

代表作：黑心三部曲－《黑心建商的告白》

《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》

志向：房地產資訊透明化

殺價心法

◆ 一般建案從7折砍起，天價建案從6折殺

◆ 嫌對地方殺價，如建商風評，環境缺點

◆ 可找親朋好友作伴，塑造多人購買假象，砍低房價

◆ 優惠贈品可求折現，標準配備則不要退

◆ 跟著名嘴買房，有機會接近名嘴底價

資料來源：《蘋果》採訪整理

蔡玉真的殺價兵法 清楚建商底價 忌哀兵政策

　　殺價時不建議使用哀兵政策，建商與銷售人員與你非親非故，並不會同情任何人，買方必須表現出專業態度，讓對方了解「想唬我？不可能！」務必不要表現出「非這間房子不可」的態度，反而應該表現自己還在看其他案子，冷靜分析缺點、成本與利潤佔多少等，殺到業者痛處，讓對方知道「我很清楚你的底價」，逼使銷售人員主動讓步。

分析成本與利潤

　　買預售屋時要掌握一個要點：「了解建商底價。」從一些上市櫃建商如華固（股票代號：2548）、興富發（股票代號：2542）、長虹（股票代號：5534）等公司的財務報表可得知其毛利佔40%，因此若每坪40萬元價格的物件，其成本是每坪24~25萬元，再加上管銷、人力等費用，約增加10%，

　　因此，每坪合理底價就是30~31萬元，據此可做為與銷售人員談判籌碼，只要擺出「我會算底價，我不好騙，你無法佔我便宜」的態度，購屋就較難吃虧。

　　民眾到銷售案場時，都要了解該區所謂的表價與底價，如新莊副都心表價為每坪65~70萬元，但實際上底價是每坪50~52萬元，此時若堅持每坪48萬元的價格，便很難成交，

　　但若有其他民眾用每坪60萬元購買，則有機會讓銷售人員將其他客戶的溢價加上來，讓你以較低價格成交，但通常是在該建案急著完銷時才較有此機會，且多已剩下條件較差的戶別。

可先找建商下手

　　通常建商尚未將建案承交給代銷業者前，如果有門路直接向建商預定，就有機會優先選擇樓層與戶別，也較能夠接近底價，因此建議先找建商下手，當代銷進場銷售後，隨著景氣銷售情況，便會每月調漲開價，此時則可先向銷售人員談價格，最後透過關係，再找建商幫忙給最後優惠。

　　若民眾看成屋時，喜愛已裝潢完工的實品屋，由於其設計與施工費用皆已在代銷成本管控內，因此可要求實品屋裝潢以6、7折價格折價出售，而預售屋樣品屋同樣擺設不少家具、家電，也能要求現場人員以6、7折價位賣出，除了價格較便宜，即便自己未來新屋不需要，還能拿來裝潢舊屋。

　　現在市場多為自住客空間，投資客已逐漸出場，衡量有多少自備款後，再來推算能買哪些區域，中古屋與新成屋只要開價不要太離譜，表價的6~7成便足以考慮。買房子要有恆心與毅力，看100間房子總有一天會出現1間急缺錢的屋主急售，尤其目前市場供給量高，即便買不到最愛，仍舊會有其他選擇。

蔡玉真小檔案

經歷：財訊主編、今周刊主編、民眾日報社長、電視節目主持人

專長：房地產投資

學歷：廈門大學台灣研究院區域經濟系博士生

殺價心法：

◆ 精算建商底價，讓銷售人員騙不倒

◆ 案場快結案時有機會利用別人的溢價讓自己以比底價更低價格買進

◆ 建商未承交給代銷前可直接向建商預定，價格較優惠，也可優先挑選戶別；委由代銷後，先與代銷議價，再向建商找優惠

◆ 樣品屋與實品屋的建材可要求低價銷售

資料來源：《蘋果》採訪整理

代銷說法 查詢區域有無補漲利多　大安永康專案經理 孫宥勝

　　應先選定區域，由大至小篩選，依照學區、捷運、公園等購屋條件，逐漸鎖定理想地方，再了解周邊有哪些建案，確定議價範圍，並找出每個個案的開價，甚至網路都能取得相關資訊，另外也可請房仲協助，幫你比較各個產品價位。

請房仲協助比價

　　即便同一區域但建案價格仍有高低，最佳比較方式就是從A案詢問B案底價，再從B案問出A案行情。大台北建案建議從表價的8折砍起，但仍需要再評估平均行情，許多名嘴說5折實在太誇張，這樣出價永遠只是出價，根本無法成交。若擔心買貴，可多查詢並確定區域內有無補漲利多，或許可用日後增值甜頭彌補。

　　每個建案依照樓層視野等條件有不同價碼，廣告戶便是出價最好依據，不過廣告戶多為中低樓層，只要想要購買的樓層未相差太遠，其實價格都不會高出太多。

　　購買誠意相當重要，銷售人員本身權限有限，若買方釋出相當誠意，出價接近可成交價格，通常會願意用斡旋金方式，協助談價。

多到案場了解案子　案場銷售人員 X先生

　　如果一進門直接喊要5折，現場銷售人員容易感到不舒服，覺得沒有購買誠意而選擇不賣，因此建議要拿出誠懇態度，多次去案場了解案子，並蒐集好完整建案資料，才方便詳談。

　　當談到最後底價時，如果認為已是自己心中底價，不要立刻答應，可再要求打0.5折價格，釋出相當誠意表示此為最後出價，多數銷售人員都願意幫忙洽談並促成成交。但若2天內案場未回電，有可能選擇賣給其他客戶，所以2天後無回應，又很想要購買該戶，要記得回去再詢問。 蘋果日報【葉思含╱綜合報導】
 

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