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　　【中時房地產／台北訊】台灣地狹人稠，都市地區房價一路攀升，人們無不絞盡腦汁、想方設法，讓一坪的面積能有兩坪的享受，因此頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等物件特別受人青睞，有一定的消費市場，然而，這些違章建築是否存在著不為人知的陷阱呢？

　　太平洋房屋表示，違章建築第一個陷阱是「新違建vs.舊違建」。依地方自治條例，各縣市政府所訂定之建築管理條例不盡相同，台北市政府以民國84年1月1日為分界，在此之前的為「既存違建」，列入分類分期處理，在此之後產生之「新違建」，依【臺北市違章建築處理要點】規定應查報拆除。因此，目前只是礙於政府的人力不足，無法進行全面的拆除，但只要有人舉報，台北市，無論是84年以前或以後的新舊違建，都有可能面臨被拆除的命運。

　　第二個陷阱即在於內政部將修正【違章建築處理辦法】，以按次計罰的方式進行罰鍰，直到恢復原狀為止，藉此減低違建的發生。因此，未來違建的部分，即使不會被拆除，但仍會有被罰鍰的疑慮，增加投資人的成本。

　　另外，在進行都更時，違建部分的容積獎勵規定也不同，以台北市為例，依照【都市更新建築容積獎勵辦法】及【臺北市都市更新自治條例】規定，必須要同時符合：（1）占有他人土地，也就是屋主要與地主不同人；（2）在民國77年8月1日以前興建完成的違章建築。所以，並非所有的違建部分，在都更時皆可獲得容積獎勵。

　　太平洋房屋表示，無論是做夾層、在頂樓上加蓋、把陽台外推，皆是為了使寸土寸金的房屋發揮最大效益，但這些房屋除了有被舉發拆遷的危機外，未來進行都更時，所得之容積獎勵也有限，還有可能與其他非頂樓住戶產生糾紛，讓彼此產生嫌隙，因此在購買這種房地產時，要事先做好考量評估，以免多花錢卻沒享用到應有的價值，反陷入官司及被拆除的地步，讓原有的高投報率美夢破碎，賠了夫人又折兵，所以買房時，委託專業、且有通過政府認證的房仲公司來服務自己，相信應可避免以上困擾。 

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　　【中時房地產／鄭閔聲／台北報導】高齡化社會來臨，內政部將在今年十一月試辦「以房養老」計畫。內政部長李鴻源昨天表示，該計畫是讓六十五歲以上的單身老人，得以藉由抵押不動產，每月支領定額就養金，最長可領卅年；初步規劃以雙北、台中、高雄等直轄市為主要試辦地，其他縣市也可視需要加入，名額以一百人為限。

　　以房養老的基本精神為「反向抵押貸款」，在歐美及日本已行之有年。銀髮族將房地產以一定金額抵押給金融機構，換取金融機構每月支付定額「貸款」，做為養老金，銀行則在屋主身故後取得房產所有權。

　　李鴻源昨天赴立法院就「高齡社會對策」進行專題報告時指出，台灣已於民國八十二年邁入高齡化社會，去年底統計國內老年人口已超過二百五十二萬人，占總人口近十一％；民國一一四年老年人口更可能超過總人口廿％，成為超高齡社會，為保障老年人經濟安全，內政部將推動俗稱以房養老的不動產逆向抵押貸款制度。

　　李鴻源指出，以房養老計畫試辦期間，將由政府出資，採公益形式，預計交由土地銀行承辦；適用對象為六十五歲以上、擁有不動產且無繼承人，但因不動產價值超過《社會救助法》規定，而無法享有社會救助的單身老人；養老金採按月給付，支付年限最高可達卅年，但當事人得隨時變更或延長支付年限。

　　李鴻源表示，內政部傾向在各直轄市優先試辦這項計畫，若其他縣市有意參與，也能加入計畫，但名額以一百人為限，年底前就會啟動計畫。內政部次長曾中明則表示，「以房養老」預計在今年十一月起試辦。

　　對於這項計畫，朝野立委多表肯定，希望內政部能確實執行政策。但民進黨立委黃偉哲質疑，以房養老計畫僅集中在都會區實施，許多鄉村地區老人可能無法受惠。曾中明表示，內政部規劃政策前已先徵詢各縣市意見，調查結果以直轄市參與意願最高，因而決定優先在直轄市實施，但也未排除其他縣市；試辦以房養老計畫後，若各地反應良好，也可考慮以擴大辦理，或轉為商業形式。

　　親民黨立委張曉風質詢時表示，除了以房養老等政策外，內政部應正視老人遭詐騙問題，她建議內政部領銜修法，加重詐騙老人者刑責，詐騙六十歲以上的老人，刑責更應隨年齡累進。李鴻源則表示同意張曉風看法，惟部分細節非屬內政部權限，需與法務部等單位研究。 

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　　【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市民要注意了！房屋稅將開始課徵，在繳稅前，你也應該搞懂這個「房屋稅」是如何計算出來的，你有沒有多繳？

　　北市稅捐處表示，房屋稅是以房屋現值為稅基，乘以按實際使用情形所適用的稅率核課。而房屋現值係由稽徵機關依據各直轄市、縣(市)不動產評價委員會，每3年重新評定1次之房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率，以及房屋街路等級調整率等標準核計。計算公式如下：

房屋稅額＝房屋現值×稅率
房屋現值＝核定單價×(1－折舊年數×折舊率)×房屋街路等級調整率×房屋面積
核定單價＝房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高(偏低)率〕

　　北市稅捐處進一步說明，街路等級調整率，一般通稱路段率，是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準。所以，除不同的街路會有不同的路段率外，同一條街路也會因其各段落之商業交通繁榮及便利情形不同，分段評定不同的路段率。

　　北市稅捐處指出，由於台北市各地區，近幾年來的商業及交通發展程度各有不同，為反映各地區繁榮程度及公共建設利益，此次重行評定各街路等級調整率，係以全市觀點通盤檢視各道路之實際發展狀況，以調整各街路等級調整率，經台北市不動產評價委員會審議通過，並於2011年1月24日公告。

　　一般而言，如各項標準未調整，則房屋稅會因房屋折舊而逐年減少，但如路段率調升，則房屋稅將於扣減折舊後再按路段率調升的幅度增加，因此，稅額增加的幅度會較路段率調升幅度稍低。

舉例來說：

1.總樓層數5層之鋼筋混凝土造住家用公寓，房屋構造標準單價為每平方公尺2,450元，2001年興建，其中一屋的面積約40坪(120平方公尺)，2011年(折舊年數10年)路段率為120%，則其2011年房屋評定現值為317,500元，房屋稅額為3,810元。

2.若2012年路段率未調整，則2012年房屋現值【2450元×(1－1％×11)×120％×120㎡＝314,000元】會因折舊減少3,500元，稅額將減少42元，但如該屋路段率調升為140%【調升幅度(140－120)÷120＝16.6%】，則2012年房屋現值會調整為366,300元【2450元×(1－1％×11)×140％×120㎡＝366,300元】，房屋稅額為4,395元，稅額較去年增加585元，增加的幅度為15.35%(585÷3810)。

3.若總樓層數為12層之大廈，房屋構造標準單價為每平方公尺5,080元，則該屋2011年房屋評定現值為658,400元，房屋稅額為7,900元，如2012年路段率調升為140%，其2012年房屋評定現值為759,600元，房屋稅額為9,115元，稅額較2011年增加1,215元。

　　北市稅捐處已印製宣導單、宣傳海報，並運用報章雜誌網路等各式媒體管道，及拜訪里長等方式，動員總、分處人力加強宣導，讓市民充分了解房屋稅調整之相關資訊。而將於4月下旬寄發的稅單，信封內也會附一封短信向納稅人說明，路段率調整為房屋稅稅額增加之原因。  

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　　面對新成屋居高不下的房價壓力，許多人將目標瞄準「坪數實在」的老公寓，這也使得公寓行情跟著水漲船高。根據房仲業者調查發現，新北市近年來公寓價格翻漲近3成，漲幅甚至遠高於大樓，其中像是中和、永和等地區的公寓，更受惠於捷運交通優勢，成了熱門搶手貨。

　　信義房屋統計新北市這2年房價變化發現，公寓房價從每坪20.8萬元，上漲至26.8萬元，漲幅約28.8%；大樓則從每坪22.9萬元，上升至28.3萬元，漲幅為23.5%，顯見公寓和大樓行情「勢均力敵」，甚至有超前的趨勢。

　　調查資料顯示，新北市舊公寓產品成交比例約占新北市整體成交比重2成左右，其中又以捷運站點附近的物件最受歡迎。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，新北市捷運站周邊的舊公寓，在實用性、價格合理與都更議題等優勢的加持下，讓老公寓的行情跟著「強強滾」，甚至不輸中古大樓。

　　信義房屋永和竹林店店長留嘉良則指出，以永和地區的舊公寓為例，由於區域內老舊公寓比例較高，因此舊公寓賣壓自然縮小，成交狀況也相對較為穩定，而每坪單價30~35萬元，總價千萬元以內的物件堪稱大熱門。

　　留家良進一步補充，由於目前老公寓成交價幾乎都不超過1千萬元，對於首購族來說負擔相對較輕，反之若是空間、坪數相近的大樓產品的價格，恐將讓一般的上班族感受到明顯房價的壓力，因此形成「舊公寓」壓倒「大樓」的市場趨勢。

　　蘇啟榮提醒有意買舊公寓的民眾，挑選房屋時，務必先觀察住宅周圍門面與住戶品質，例如從梯間的乾淨與否，就可窺見住戶的素質與是否有人定期打掃。另外，由於屋齡20年以上的老公寓，難免會有管線更換、漏水或重新裝潢等問題，購屋前最好事先預留一筆相關預算，好因應未來裝修所需的費用。

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　　東海商圈寸土寸金，因為一塊畸零地，屋主地主鬧得不可開交，屋主高掛布條抗議，說地主8坪畸零地，要賣3000萬，原來三間連在一起的店面，前方有一塊畸零地，地主法拍得標，租給攤販擺攤，攤位還擋了房子的側門，屋主說，地主吃人夠夠，要高價賣地或低價買屋，攤販成為地主委託人當二房東，說三千萬可以買別墅，開天價就是不打算賣。

屋主何先生：「我老人家實在很可憐，我還要貸款，突然還要這筆錢。」何老先生委屈的哽咽起來，門口掛著白布條說，前代表主席之子購買畸零地，8坪要賣3000萬，隔壁的鄰居也很慘，有門進不了。屋主陳先生：「旁邊這個門，用冰箱把我圍起來，這沒有辦法開，你看這樣惡不惡質。」

兩名60多歲的老先生，把畢生積蓄投資在這東海商圈店面房屋，不過有一塊畸零地，橫在三間店面門口，從巷口擺攤的到第二家結束營業的，還有飲料店前一部分，總共八坪畸零地法拍，被林先生購買下來。屋主何先生：「知道我買2000多萬，要我800萬900萬賣他，他才這樣一點點，這塊地要3000萬，吃人夠夠。」地主委託人程先生：「3000萬可以買別墅了，是因為我們就是不賣，所以你出再高的價錢也不賣。」

屋主說畸零被標走之後，對方強迫購買，現在攤販當起二房東，反控屋主之前八年沒有地權，還收租金。地主委託人程先生：「一共租金收了700萬，你想我當然要跟他要回這筆錢。」寸土寸金的東海商圈，有個位置擺攤子，都可能做起生意，如今因為雙方的宿怨，加上價格談不攏，黃金地成為是非之地。

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