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進駐大賣場 每天多接5通電話

　　【蔡佩蓉╱台北報導】房市M型化，仲介為提高成交量，有些成立豪宅服務中心，有的則是推出特殊服務據點，搶食市場大餅。例如台北市永康街人氣店家「騎樓義大利麵」，5坪空間被改裝成房仲店面，也有業者在新北市新店區的量販大賣場1樓設置不到3坪的攤位，提高曝光，每天可增加3~5通詢問電話。

　　隨著陸客自由行上路，台北市永康街商圈店面價格飆漲，看好商圈發展及周邊房市成交，部分業者大打游擊戰，不加入大型房仲，以2~3人小型編制、租下小型店面開業。

月省6萬加盟費

　　像是永康街31巷的三角窗原本是人氣名店「騎樓義大利麵」，年初因民眾檢舉違建，加上租金上漲因而關店，後由仲介黃麗華以個人名義，接手成為服務處。
白色外觀、只有5坪大小的店面，內部僅容得下2張辦公桌，及幾張椅子，但是由於地點位於永康公園旁，成功卡入商圈核心地帶，加上「騎樓」的名號，上門詢問的人也多。黃麗華說：「老客戶都在附近，商圈可以經營得更深入。」
據了解，該店面租金至少4~5萬元，以個人品牌成立房仲公司，另可省下約6萬元的加盟月費。隱身在大安區文昌街的福斯地產，1樓店面只有11坪，是文昌街上唯一1間房仲，3位業務人員每月可成交2~3間房屋。福斯地產店長林忠志表示，自創品牌經營較加盟品牌房仲更容易獲利。

「大品牌有保障」

　　不過，中信房屋信義新生加盟店店長歐政和提醒，大型品牌相較有保障，一般民眾接受度也較高。品牌房仲業者也積極擴店競爭，新北市新店區的家樂福1樓賣場出現「住商不動產」攤位，住商不動產家樂福加盟店店長蔡閔桂指出，租不到好地點店面，最後選在家樂福附近開店，並突發奇想在賣場設服務櫃檯，每天可多接3~5通詢問電話。蔡閔桂說：「雖然小小攤位租金也要上萬元，但省下張貼宣傳單的費用，仍划算。」

專設都更服務站

　　另外，太平洋房屋近期也積極進軍都市更新整合，新店區百忍街設立專為服務都更住戶而成立的服務站，太平洋房屋中央服務站主任黃聖郎表示，附近千戶社區過去是太平洋建設所興建，為了整合太平洋建設在該區的舊公寓，去年1月開設服務站，目前已談妥147戶都更戶，並同時兼營二手屋買賣服務。   

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早晚看屋篩濾聲色場所 熱水器裝置須謹慎

　　【蘋果日報／吳苡辰／台北報導】不少學生或剛入社會不久的上班族，因手頭資金不足，租屋受限於預算，「低廉的租金」通常比「安全的租屋環境」更有吸引力，但專家建議，租屋應首重「安全性」，多加留意屋況外觀與消防逃生設備等，畢竟生命安全才是最重要。

　　不少租屋族抱持「反正會搬家」的心態，多選擇租屋環境時較不謹慎，加上預算有限，多選擇租金便宜或裝潢好的租屋物件，安全性通常被忽略，今年3月花蓮東華大學校外學生租屋處發生大火，造成多人死傷，才重新喚醒大眾對租屋環境安全的重視。

鐵窗應留活動式開口

　　看屋時，除了屋況，也要留意消防與逃生設備，除可正常使用的滅火器、灑水系統外，也要留意社區的樓梯間，若堆放雜物、走道狹小，會影響逃生安全，加裝鐵窗可避免宵小入侵，但應設計活動式開口，意外發生時方便逃生，平日則可上鎖。

　　崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示，社區公共空間與戶外小環境也都要注意，有些地方白天看起來沒有異樣，但鄰近的聲色場所晚上開始營業，住戶回家時，便會受到喝醉酒的客人騷擾，所以最好早、中、晚都實際察看。

　　「房東有義務提供房客安全的居住環境，」中信房屋法務專員白宗益表示，若不幸有意外發生，檢察官會深入調查，若認為房東有疏失，便會將房東以過失致死或過失傷害起訴，過去便有多起因熱水器裝置不當，導致房客受傷與死亡的案例，法院不僅判決房東要賠錢，也要負刑事責任。

慎選安全租屋環境注意事項

◎租屋環境

◆除了屋況外，社區內的逃生與消防設備也要留意，如：偵測煙霧器、火警自動警報器、滅火器、緊急照明器等
◆住商混合與戶數多、多套房的社區，出入相對複雜
◆最好有兩個以上的出入口
◆無鐵窗，安全性較低，若有鐵窗則要有活動開口，發生意外才能方便逃生
◆選擇防火建材，避免木造隔間
◆禁煙的租屋環境，風險相對低
◆加熱式的熱水器較安全
◆瓦斯燃燒型熱水器應安裝在通風良好處
◆盡量避免居住工業住宅或頂樓加蓋等違建
◆樓梯間明亮寬敞，不堆放雜物，逃生不受限，竊賊歹徒不易隱蔽
◆要求房東更換門鎖與裝設暗扣
◆優先選擇社區管理良好，設有警衛或門禁管制森嚴的社區
◆1樓、2樓(從遮雨棚進入)與頂樓加蓋，安全性較差
◆若窗戶、陽台或頂樓過於緊鄰隔壁建物，易有宵小入侵
◆樓梯間或電梯間若充滿廣告，除了表示社區管理不佳外，也代表門禁鬆散，外人易入侵

◎戶外環境

◆早、晚都要實際前往看屋
◆臨路巷道寬敞，救護車與消防車才能通行
◆欲瞭解當地治安狀況，可詢問里長或警察局
◆街道明亮寬敞、裝設監視系統，相對安全
◆鄰近聲色場所，出入較複雜

資料來源：《蘋果》採訪整理

專家提醒 房客有權 自行換門鎖

　　不管是男生還是女生，都應該多留意租屋處的安全性，建議看屋時從裡到外，都要看仔細，有些設備如果房東不願意多花錢提供，房客也可以自行增設，舉例來說，更換門鎖是房客的權益，即使房東不願意幫房客更換門鎖，房客還是可以自行更換，但記得租約到期後，要回復原狀。

房東應確保租屋安全

　　此外，當租屋環境有明顯的危險時，房客可要求房東改善，在此也提醒房東，即使房子不是自己住，但還是要多幫房客著想，如果不幸發生意外，房東後續的處理也很麻煩，不僅房子不好出租，還可能吃上官司。

馮麗芳小檔案
現職：崔媽媽基金會租屋服務部主任
經歷：
崔媽媽基金會工作資歷10多年
台北市政府消費爭議調解委員
專長：租屋問題調解
學歷：東吳大學中文系
資料來源：馮麗芳 

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　　【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】大學指考結束後，學生租屋或換屋開始進入高峰，學區套房投資熱潮也快速升溫。一項最新調查，受奢侈稅影響，今年各大學套房租金多和去年持平，家長和學生可以鬆口氣；至於投資，由於去年下半年到今年初房價急漲一波，奢侈稅又沒打下來，投報率再下探不少，想包租獲利更不容易。

　　永慶Housefun近日調查北中南各知名大學周邊套房、雅房最新招租行情，和去年相比，多數大學和去年相同，有些大學還呈下滑。租金最高的仍是北市台師大周邊，獨立套房每坪租金1500~2000元，10坪房子要1.5~2萬元，一般學生較常租住的分割套房或雅房10坪房子也要1~1.9萬元之間。

　　愈往南愈便宜，新竹清華、交通大學10坪大的雅、套房每間約6~9000元之間，台中逢甲、中興大學約5~9000元，高雄的師大一帶則約在5~8000元之間，和去年行情也差異不大。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，每年指考結束後，因有新鮮人加入租屋行列，加上舊學生租客租約到期換約，通常各知名大學周邊套房會出現一波較明顯調幅，以去年7、8月來說，在景氣明顯回升下，擁有穩定學生來源的各知名大學周邊租金就有5~10%左右的調幅。

　　她分析，今年幾乎原地踏步，主要是受奢侈稅影響。由於奢侈稅規定持有兩年內出售必須繳交10~15%交易稅，許多投資客被迫轉售為租，致使市場出租物件大增，在競爭激烈下，房東多不敢調漲，有些人甚至調降房租以留住舊租客，各地租金因此呈現持平或些微下滑。

　　租金不動如山，但和去年相比，各知名大學周邊套房房價仍上漲不少，其中又以台大周邊漲最多，成交均價從去年每坪60.9萬元，今年已到69.2萬元，也是目前房價行情最高的大學城，另外台北市的政大、北醫、新竹清大、交大，台中的中興大學今年和去年同期比較也有一成以上的漲幅。

　　這使得各大學周邊套房租金投報率又下降不少，大台北大學城多只有2~3%的投報率，甚至跌破2%，幾乎已低於定存；中南部比較好一些，仍有5~8%左右的投報率，投報較高的有中壢的中原、中央大學、台中中興大學、台南成功大學等，因房價便宜，租金報酬率可達10%的水準。

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　　【中國時報／李德芳／台北報導】HouseFun傳媒中心地產召集人李建興指出，二○○三年房仲業「影音宅速配」，讓消費者看屋自主權大幅提升。此次iPhone 及iPad不但掀起台灣消費者i熱潮，更加速房仲業行動看屋競爭白熱化。

　　HouseFun好房網針對網站會員，透過eDM問卷方式進行智慧型科技工具購屋行為調查，發現傳統找房資訊管道勢微（DM看屋十四%，門市看屋十六%），報紙看屋更下滑至十%以下；反之，行動看屋快速成長至六十一%。

　　李建興從消費者行動看屋行為歸納為五大類型：其中五六.七七%「精準標的型」與「資訊分享型」希望更精準鎖定理想物件，並分享好物件給他人，因此行動看屋資料庫是否足夠及完整、資訊蒐尋的便利性均有高標準要求。此外，消費者希望行動看屋提供的物件實景、房貸試算、居家裝潢等資訊，都能一目了然。

　　研究中也發現行動看屋工具中最常使用的五大功能為查行情（四二.九七%）、物件照片（三一.四七%）、生活圈商圈資訊（二九.七一%）、拖曳式地圖搜尋（二五.八八%）、貸款試算（十八.六九%），但如果行動看屋工具提供裝潢、修繕等加值服務，消費者給予更高的評價。

　　HouseFun傳媒中心請消費者為經紀人打分數，有趣的是五十一%消費者認為「傳統房仲經紀人」服務不及格，八四.九%消費者給行動經紀人超高評價。李建興表示，昔日房仲業以人海戰術發DM、人情包圍的行銷手法已經式微，消費者主導意味濃厚，精準行銷再進化，房仲經紀人如果沒跟上行動看屋趨勢，勢必被淘汰。

　　除了網路調查外，傳媒中心還針對了廿位行動經紀人進行質化訪談分析，發現行動工具推出不到半年即改變台灣消費者看屋行為，其中，經紀人使用行動工具帶看，平均成交天數比傳統帶看模式減少七至十六天，而高資產的購屋者，平均決擇期減少廿四天以上，行動看屋儼然形成新興勢力。

　　永慶首席團隊紀宏德長期經營高總價客戶，對他的客戶來說，「時間就是金錢」，紀宏德說，他有次陪同某大企業老闆搭車前往機場，經過一社區，客戶隨口問：這一帶是否有適合的房子？紀宏德立即以iPad連結至永慶資料庫找出適合房子，並透過電子地圖計算車程時間，客戶當下決定前往看屋，讓客戶對他的服務即時回應非常滿意，突顯行動看屋的便利性與無比魅力。  

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　　【MyGoNews林承志/綜合報導】2011年6月28日陸客自由行，不僅是目前市場上最火的話題，也是近來點燃房地產商機的關鍵，正因為如此，造成惜售狂風提前吹襲全台！6月物件供給量指數(線上委賣量)，除了新竹之外，全台6大都會區物件供給量指數，同時下滑！

　　HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，奢侈稅法令限制加上陸客自由行啟動，使得某些屋主不願釋出、賠售，導致供給閉鎖現象出現，建議民眾把選擇範圍放大，往周遭中古屋或是屋齡逾二年的新成屋下手，以免買屋預算大幅增加。

房價高檔適度獲利了結 避免壓縮獲利空間

　　從2011年1月份以來的物件供給量指數(線上委賣量)觀察，全台指數甚至6大都會區都是呈現一路上揚，唯有到了6月新出爐的數據首度逆轉向下，顯示奢侈稅加上陸客自由行的雙重影響，的確讓不少屋主釋出意願快速下滑，由於目前財政部將對預售屋重課所得稅，5區國稅局將此列為重大案件處理，將打擊源頭房價高漲視為主要任務。

　　此外，包括淡海新市鎮開發、合宜或社會住宅等平價住宅的持續推動，抑制大台北都會區的高房價動作可見一斑，就目前地產情勢李建興分析，雖然兩岸ECFA議題、陸資來台等利多訊息頻傳，但實際上陸資來台購屋僅45戶，主要還是集中在店面、商辦等產品，對於住宅效益並不明顯。

　　再則央行升息郵局也跟進調升利率，對於政策房貸戶的購屋負擔又再加重，未來房價的再成長力道開始趨緩，目前有意出售的屋主，不論換屋或是轉投資，建議趁此獲利了結，以免打房壓低房價效益發揮，壓縮獲利空間。

鬼月忌諱交屋 點閱率呈現季節性調整

　　然而面對7月底將來到的鬼月，全台熱情指數又再度出現季節性調整，加上奢侈稅影響一般民眾仍期待房價下降，使得7大都會區購屋熱情同步結凍！一般來說民眾買屋習慣，交屋時間落在鬼月，不是提前交屋就是延後1個月避開鬼月，像是人口遷入較多的台北市與新北市最為明顯。

　　不過6月全台熱情指數與2010年的表現相較，就明顯可見7大都會區整體景氣依舊存在，包括新北市等5大都會區，熱情指數漲幅都還有2位數，顯示房市多頭格局仍未改變，建議目前有意願購屋的民眾，可趁目前奢侈稅剛上路，短期內房價漲幅趨緩，加緊進場看屋，相信有機會找尋到具增值且保值潛力的好物件。

賣方加價買家不願 買賣認知出現擴大

　　面對陸客效應引發的賣方開高價，買方追價意願有限的情況，現在已經出現買賣雙方認知擴大的窘境，不過在國內景氣及股市一片看好的利多下，房價上漲的趨勢已經大可預見，故建議有意購屋的民眾，不妨參考搶手指數的狀況，像是新北市2011年6月的搶手指數為40.62，相較於台北市的81.22，同一間房子的競爭者就少了一半以上！

　　甚至單就台北市的搶手指數81.22來觀察，也是台北市2011年以來的最低點，更加證實目前正是買屋契機，因此有購屋意願的民眾，評估區域房價的市場合理性後，可選擇物件多看多議價，伺機進場佈局，待日後享有資產收益與增值的機會。
 

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