【住展房屋網/台北報導】
之前有個房市大利多，即壽險公司購置商辦放寬限制，這一來，手上有較高投報率商辦物件的業主，更加惜售。即使放消息要賣，也多半只是試探水溫；目的在搞清楚自家的資產究竟漲了幾許。換言之，物件相對少，行情就高上去，沒有賣家會客氣的。
報載某大金控不動產淨值，重估後增加約兩千億元台幣，數字可觀。由此可知，台灣島上最具價值的，不是道德，也非愛情，而是土地。不僅一般建地珍貴，農地，工業地，一樣是寶。因為不知哪一天，突然可以蓋房子了；農工用地蓋住家出售，依然嚇嚇叫，而建商利潤更驚大。
棒球賽常見盜壘，跑者隨時想俞跑，除非投手或捕手能一直釘著。咱們的房地產世界亦如此，當年有違法變更地目，田地變成建地，造就許多田僑仔和貪心建商的財富人生。接下來，又有偷偷蓋夾層樓房出售，工地一個接一個。一開始，官方故做不知；事情爆開後，幾番周折，唯有就地合法，等於多數盜壘者都成功上了二、三壘。
廿年前那一波搶建「高巢」的高潮，填飽了建商的荷包，更養足了他們的胃口。於是，工業住家也登場了；工業用地建住宅大樓，買者實惠，賣者大賺。幾十戶，幾百戶的蓋，就算水電費，房屋稅算法都不一樣，但買方感覺划算，也過關了。官方依然無法可治，束手無策。
現今更進化的是，內湖一帶不少廠辦或賣場用地，都蓋成豪宅，單價有六、七十萬元，乃至七、八十萬元者。是否按照舊例就地合法，且拭且以待。咱們政府對付勞工大眾，一向疾言厲色，瞧抗爭的關廠工人根本求助無門。可是和違法建商打交道，卻十足溫柔敦厚，未免太過偏心。
有些資深土地專家，老地政士出身，見多識廣，因緣際會，往往發展為「變地達人」。即是運用土地法令的知識，代客操作，將農地變更成工業用地，每坪收取固定費用。宗教團體購地能力多半很強，堪稱這類變身土地的大買家。而變地達人為人作嫁，也分得豐厚酬勞，一舉數得。
投機取巧脫法違序，人人都知道不應當為，可世間一定有那自作聰明者，以為神不知鬼不覺，卻能輕易發財，何樂不為。也有土地不當開發，影響環境，照樣悍然為之。總之，財大勢大，多能宰制土地資源；每逢利多出現，輒淨值大增，金控財團如是，宗教團體亦如是。
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在台南出生長大的沈小姐，高中畢業後，到台北讀大學，就一直在外租屋，學生時期，因預算考量，租房品質很差，沈小姐一直希望，自己畢業後能租個較好的房屋，無奈的是，為了住環境比較好、離上班地點近的房屋，沈小姐的薪水有一大半都貢獻給房東了。
花600萬買新家 不料建設公司偷工
8年前，沈小姐結婚之後，和老公兩人仍然是租屋族，但是他們開始計劃買個屬於自己的小窩，共同努力存錢存了3年，有一筆頭期款，便開始積極尋找夢想中的房屋，由於夫妻倆偏好住新房子，因此只要一到休假日，就騎著摩托車到處去看新建案。
只是在尋找的過程中，價格和品質常難以兩全，讓沈小姐和老公很灰心，好不容易看了快一年的房子之後，兩人在新北市離尚未開通的捷運站5分鐘車程的地點，看中一個預售屋，經過審慎評估，頗覺划算，最後以總價600萬元買下。在建蓋過程中，沈小姐和老公經常到工地附近逛逛看看，兩人滿心期待房屋儘快完工。沒想到，原本預計兩年完工的預售屋，竟然以超前進度完工交屋，夫妻倆喜出望外，還認為建設公司效率超高，開開心心搬進新家，不料，卻從此陷入痛苦深淵。
隔音差 樓上手機響都聽的到
沈小姐和老公是住戶之中很早搬進去的，隔了一段時間，鄰居陸續住進來之後，他們發現，新家的隔音簡直奇差無比，兩人無論在客廳或在房間，都可以清楚聽到樓上及隔壁鄰居的許多聲音，諸如看電視的聲音、聊天嬉笑的聲音、關門聲；在夜深人靜時，他們甚至聽得到樓上手機在響、扳動電燈開關的嗶剝聲、洗澡水聲、沖馬桶聲、小孩的哭鬧聲….
惡鄰先告狀 反控聲音吵
夫妻倆為了這些聲音，嚴重干擾生活作息，原本想敦親睦鄰隱忍，但有一天實在覺得受不了了，正在討論是否要去跟保全投訴或直接找鄰居溝通時，沒想到，隔壁鄰居和樓下鄰居不約而同來按他們家門鈴，說他們上廁所沖馬桶、走路聲、看電視、手機響的聲音都吵得他們不能睡覺，大家討論起來，才發現所有住戶都有這個問題，簡直傻眼。
傻眼!大樓貼公告 11點後不準洗澡
幾天後，就看到管委會在佈告欄張貼公告，要住戶說話輕聲細語，走路腳步輕盈、11點以後不準洗澡、看電視聽音樂要把音量降到最小，同時也建議住戶最好能自費更換靜音馬桶，以免半夜馬桶沖水聲擾人。看到公告內容，沈小姐和老公都傻眼了，詢問之下，才知道管委會接到太多住戶投訴，整棟大樓根本是雞犬相聞，有住戶在家裡甚至不敢放屁，還怕屁聲也給鄰居給聽到了。
住在這樣的房子，沈小姐表示，簡直跟坐牢沒什麼兩樣，由於很多住戶看到管委會公告，都認為不合情理，紛紛向管委會抗議，後來，召開住戶大會，有人建議應該向建商反映住戶所遇到的問題，但是建商卻以住戶自己生活習慣不佳或住戶神經質太怕吵為理由推托，拒絕面對處理。
建材進行檢查 輕質灌漿牆打混
後來，在住戶建議之下，管委會自行找有公信力的建築公司針對大樓的建材進行檢測評估，查看建商是否偷工減料，果然，建築公司前來勘察檢測之後，發現建商竟然使用“輕質灌漿牆”做為戶與戶之間的隔牆，這種材質通常是做為室內自行隔間的材質，隔音效果差，另外樓地板厚度也嫌不足。
打官司兩年 管委會敗訴
為此，管委會代表住戶控告建商，但官司訴訟期很冗長，打官司期間，沈小姐說，她和老公都快得躁鬱症了，比以前租房子還痛苦，而鄰居們狀況也都很糟。官司打了兩年多，期間經歷一審及二審，管委會不服再上訴，直到最後的判決結果，都讓住戶們感到晴天霹靂，因為建商都勝訴，原因是，房屋合約並無載明隔間材質，而建商認為“輕質權漿牆”是最新科技材質同?也被廣泛運在隔絕空間，並無違法。
管委會告上法院還敗訴，住戶求償無門，沈小姐和老公忍受了兩年多，換來精神受創，最後只能自己花一大筆錢，把整間房子都重新補強隔音，才終於解決問題。
血淚建議：針對隔音問題，包括樓地板的建材及厚度、對外與對內隔間的建材及厚度、隔音氣密窗的品質等等，必要時加註在合約書中，屆時才有保障。
住在家裡，圖的就是安靜放鬆，如果連上個廁所、沖個馬桶，都擔心吵到鄰居，那真是苦不堪言。隔音好對於住家來說，真的非常重要，但國內許多建商卻完全忽略隔音重要性。在購買房子時，建議特別針對隔音問題，仔細詢問建商，必要時應加註在合約書中，屆時才有保障。
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【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】新北市政府主導辦理的「新北市板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案」公開評選實施者案，已於2013年7月15日截止收件，計有2家廠商參與投標。經資格審查後，2家廠商皆通過審查，取得合格申請人資格。新北市政府財政局表示，預計於8月辦理第二階段綜合評審。
新北市政府表示，本案土地座落板橋區民族路與中山路一段50巷交叉口西側，更新單元面積1,275平方公尺，都市計畫使用分區為商業區，市有地面積達99.29％。本案基地位於板橋府中商圈，周邊均為已開發的都市化地區，緊鄰新板特區且具有交通便捷優勢，使得本案有機會因交通、商業等良好區位條件，創造更高的使用價值。
新北市財政局表示，本次招商之評選方式採二階段，第一階段為資格審查，第二階段為綜合評審及共同負擔比例競比。此外，實施者應捐贈智慧圖書館或其他經政府指定之公益設施(含基地持分)予新北市。
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在台北市某家廣告公司上班的Mandy，談到自己的買屋血淚經驗，就忍不住搖頭嘆道：“別人買屋血淚，都是因為被建商或仲介給欺騙，但我卻是被自己的偏執狂給害的”。原來，Mandy曾買過一間小套房，為了圓自己的“巴洛克華麗風”，她不惜砸重金裝潢，後來因故賣掉，卻賠了大錢，讓她感嘆，有夢很美，但買房和裝潢還是實際點比較好。
醉心巴洛克裝潢風 撒200萬圓夢想
Mandy從小就深深被歐洲中古世紀的巴洛克藝術風格所吸引，收集了很多書籍，都是關於巴洛克藝術風格的；學美術設計的她，大學畢業後就到法國巴黎遊學兩個月，遊學期間，造訪了好幾次巴黎最有名的羅浮宮及凡爾賽宮兩座博物館。在台北，因為跟父母同住，她沒辦法隨心所欲裝潢房子，所以她時常幻想，有一天能夠擁有一間屬於自己的房子，她一定要精心設計，裝潢出心目中理想的巴洛克藝術風格的住家。
從巴黎回台灣之後，Mandy進廣告公司工作，除了正式工作之外，她還趁休假時間接美術設計案子，為的就是盡快存錢，過了6年，Mandy努力存了200萬元，決定一圓自己的夢想，便向家人提出買房子、搬出去住的想法。Mandy很幸運，父母親決定贊助女兒的購屋頭期款，這讓Mandy相當開心，因為這樣一來，她的200萬元存款就可以全心全意拿來裝潢。
頂級建材 豪華裝潢超過房價一半
但由於父母親贊助的頭期款有限，Mandy也不想揹太重的房貸，所以她決定犧牲地點和空間，購買總價較低的房子。透過仲介，Mandy終於以350萬元在新北市近郊買進一間權狀13坪、室內實際空間10坪的中古小套房。早在簽約的前夕，Mandy就已經開始積極展開巴洛克藝術風格屋的裝潢計畫。
Mandy雖然請了室內設計來設計自己的屋子，但所有設計風格、裝潢材料及傢俱等等，都是由她到處尋尋覓覓做決定。美術設計科班出身的她，重視美感及質感，她將小套房原有的舊裝潢全部拆掉，全部改成她最愛的巴洛克華麗藝術風，而且所有裝潢材料和傢俱都堅持用最頂級，甚至不惜訂製歐洲進口窗簾布、壁紙、水晶燈、地板石材及地毯等材料。由於訂製材料及許多施工精緻的要求，小套房裝潢了快半年，才大功告成，裝潢費剛好就花了快200萬元。
地點偏僻 通勤上班耗掉90分鐘
滿心歡喜住進自己最愛的巴洛克風格的藝術小窩，剛開始，Mandy沈浸在美夢成真的喜悅當中，可是才過了三個月，Mandy卻開始有點後悔買下這間小套房了，因為當初為了壓低房屋總價，她只能挑選交通沒那麼方便、離自己上班地點比較遠的地點，但是通勤三個月之後，她開始感覺到，每天早上要去公司上班的那段路途實有有點遙遠，得換1班公車、轉2趟捷運，至少耗費1個半小時才到得了公司。
加班回家晚 無心欣賞豪華裝潢
而且，廣告公司經常加班到三更半夜，她必須坐計程車回家，公司為節省經費，也不能報銷交通費，深夜計程車費又得加成，她坐一趟都需要花掉快400元，長期下來，也是一大支出與負擔，而且半夜回到家，隔天一大早又得出門，累得無心欣賞巴洛克的華麗了。更讓她難過的是，早上必須提早起床，導致她長期睡眠不足，上班精神不濟，三個月的時間，就有兩次在開會時不小心睡著了。
巴洛克風無力撐房價 賣屋倒賠130萬
又撐了3個月，Mandy為工作方便，就先搬回家住，但想到小套房空在那邊又得繳房貸，她決定轉租給別人，但接觸了幾個房客，發現房客可以接受的租金都讓她感到不符自己的投入成本，而且她工作太過忙碌，也不想管理房客；後來她決定賣屋，卻得知同個社區以及附近全新裝潢的房子，成交總價最高就是400萬元，但她購屋加裝潢的錢，總共550萬元。
仲介告訴Mandy，雖然她的房子裝潢頂級、精緻又華麗，但比起附近同樣的物件卻高出150萬元，會來購買該社區的人，一定預算不太高，不太可能願意花大錢在裝潢上，後來賣了大半年，Mandy有點心力交瘁，她決定忍痛賠售，最後以420萬元售出，賠了130萬元。
血淚建議：買屋裝潢，雖然可依照自己喜愛的風格，但若有轉賣的建議不要超過房屋總價的10％到15％
因為大部份會購買房屋總價較低的購屋者，一定是購屋預算有限，或者有特別考量，像Mandy的裝潢費，幾乎快達房屋總價的6成，根本不符合比例，除非長期持有自住，利用時間成本，耐心等待房屋上漲，否則，在較短時間內轉賣幾乎只能以賠售收場。
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房價層層疊，都市更新腳步又放緩，加上民眾購屋力無法有效提升，小宅之路似乎成為一個不可逆的趨勢….
台灣地小人稠 微型建案出頭
日前媒體揭露北市出現基地面積不到20坪的「鳥籠建案」，基地面積僅僅兩台機車長度，深度也不到三台轎車，雖然預計興建地上六層樓住宅，也採取一樓一戶規劃，若從坪數看起來，也不過就是間小小宅，可是看在民眾眼中，不到20坪基地能蓋出個案子，還是覺得有點不可思議。
會走到這一步，也是在預料之中，台灣地小人稠，大量資源又集中在北中南三大都會，特別是台北市，也讓台北市呈現高度開發狀態。綜觀人口密度高的先進國家，因為土地取得困難，多少會有房子越蓋越小的狀況，台灣建案「微型化」，或許也可視為一種高度都市化過程。對開發者來說，想在北市取得土地，大概就只有仰仗國有土地標售與都市更新，不過，在國有土地禁售後，這條路明顯走不通，而都市更新之路也非常艱困，曠日費時不說，文林苑事件後，在時間就是金錢的壓力下，許多業者寧可選擇棄守，特別是戶數多、產權複雜的個案，也讓都市更新這條開發路顯得艱困。
大面積開發不成，許多中小型建商或許換個方式，轉進產權單純的老透天，許多老透天的業主或是擔心未來遺產分配不均，或是想要獲利了結過消遙生活，出售意願反而較高，建商取得後直接打掉重建，快速推案，以低總價、小宅的熱門度，只要不是太糟糕的規劃，對於客戶都有一定吸引力，也就能成功殺出一條血路。
不過，小宅看似好賣好轉手，對於購屋人而言，要特別注意貸款問題。目前不少銀行對權狀或室內坪數未達15坪門檻的小套房會「另眼相看」，貸款成數比較差之外，利率也會調整，甚至於不願意貸款，這一點是進軍小宅時得要特別注意的。
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租屋問題解析 (1)
