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　　【蘋果日報／編輯中心／綜合報導】受到政府一連打房政策加上實價登錄引發的觀望效應後，據媒體報導，新北市各行政區在上半年買賣件數都呈現一片衰退，其中以往熱門地區如新店、板橋和永和地區最為明顯，和去年交易量相比，都有30％以上的衰退幅度，反而是泰山、五股和汐止這些房價相對低檔的冷門地區，交易量卻呈顯穩定，衰退幅度都在2成內。

　　【蘋果日報／記者曹逸雯／台北報導】受到油電雙漲所引發的預期通膨效應、選舉結束以及季節性因素影響，第2季整體住宅需求呈現價漲量增、高檔盤整的情況，其中，台北市的平均購屋總價又上漲了1成，來到2,053.8萬元，平均房價所得比也來到14倍，也就是說，要不吃不喝14年，才能在台北市買房，且貸款負擔率高達46.1%，換句話說，在台北市買房，每個月的收入要拿出46.1%來繳房貸。

　　內政部營建署與財團法人國土規劃及不動產資訊中心今（27）日發布第2季住宅需求動向調查，第2季交易量為5萬3,502戶，較第1季增加48%，較去年第2季則減少4%。受到油電雙漲的通膨預期、選舉結束與季節性因素影響，整體呈現價漲量增、高檔盤整的情況。

　　調查顯示，剛買房子與準備買房的民眾對第2季與未來1年房價看法傾向「小幅看漲」，其中，台南市與高雄市的趨勢分數都高於其他地區，呈現「北溫南熱」狀態。

　　第2季平均總價922.8萬元，平均單價每坪22.4萬元，新北市與高雄市單價都較上一季以及去年同季增加7%以上，而購屋負擔最重的台北市與新北市的未來趨勢分數都比上一季減少，顯示購屋者對高房價承接意願降低。

　　整體房價所得比為8.5倍，其中，負擔最重的台北市與新北市房價所得比分別為14倍與9倍，最低的是台中市的6.1倍。平均貸款負擔率為33.5%，也就是每月所得需支付房貸的比率為1/3，其中仍以台北市的購屋負擔最沈重，高達46.1%，幾乎所得有將近一半都要拿去付房貸；而新北市也達37.6%。

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　　【奇摩新聞／自由時報／記者何玉華／新北報導】新北市城鄉局副局長曾志煌指出，新北市推出的「青年社會住宅」，考量住宅法規及整體財務、社會觀感，提供三成的戶數優惠出租，至於其他七成的一般租金租戶，將以另案方式給予補貼或協助，屆時會研議出配套的措施。

　　曾志煌表示，新北市選定在三重環河南路、大同南路與中和秀峰街旁三處交通便利的捷運站周邊基地，以ＢＯＴ的方式引進民間資源及利用彈性的租屋策略，建立全台首例的愛心工程「青年社會住宅」。

　　曾志煌說，三處基地總面積約四千六百坪，約提供千戶「只租不賣」的「青年社會住宅」，考量目前住宅法規規定，至少提供一成以上比率出租給具特殊情形或身分的條件，加上廠商財務上的投資意願，調整優惠出租住宅至三成，未優惠的出租住宅提供給投資廠商彈性化的出租條件及策略經營，屆時會視實際狀況，給予一般租金戶補貼或協助，例如可配合中央及市府各項租金補貼政策，符合補助條件者均得以申請補貼。

　　城鄉局進一步解釋，未來住戶的承租資格都是由新北市政府擬定，並保有修正的權利，「社會住宅推動聯盟」認為只有五％提供給特殊身分者，應是誤解，是五％住宅採用「通用設計」以方便身心障礙朋友，全案一定會依住宅法規定，提供超過十％的戶數給特殊身分者。

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預防建商換建材賺價差 泛黃天花板恐會漏水

　　【蘋果日報/周承諺╱台北報導】房子從賣方交接給買方前，會先經過「驗屋」程序，驗屋可讓買方確認房屋是否有重大瑕疵。房仲專家表示，以新成屋為例，民眾可對照建材是否符合現場裝設，中古屋則須檢查浴室、陽台排水是否通暢，天花板、牆角，是否出現龜裂或是變色異狀，有以上現象皆顯示房屋可能漏水，可要求賣方改善。

　　新成屋漏水問題較少，民眾可依照合約上的建材表比對，室內裝設廚具、衛浴設備是否相符，防止建商更換建材品項，賺取價差。

　　另一項重點是測試浴室、陽台排水，民眾可以打開水龍頭測試，若排水緩慢，即可能是排水孔受堵，可要求建商改善。

浴室地高於排水管

　　是否漏水，從浴室也可窺知一二，某些舊公寓因設計問題，使浴室地坪未高於排水管，因此無法順利排水，賣方為解決此問題會墊高地坪，因此，驗屋時就會看到浴室地板高於門檻的怪現象，買屋人不可不慎。

　　屋齡動輒10~20年的中古屋，民眾驗屋得格外留意，信義房屋忠孝敦化店專案經理陳大中表示，「若樑柱角落的油漆剝落、天花板泛黃或是地坪突起，表示屋內已存在漏水狀況，可要求賣方改善。」

　　另外，天花板除可察看是否為漏水屋，若出現不規則形狀油漆塊剝落，民眾絕對不能輕忽，這很有可能是房屋建材偷工減料所導致。

　　陳大中說，若中古屋建造時偷工減料，水泥層厚度不足，經年累月下容易產生水泥塊剝落，偷工減料造成鋼筋裸漏，建議屋主驗屋時多留心天花板，可發現瑕疵屋的蛛絲馬跡。

「打赤腳」驗地坪

　　房屋地坪傾斜也是中古屋常見的一大問題，陳大中建議，民眾可以購買「水平測量尺」，用來測量地坪、窗戶水平角度，確保購買物件非傾斜屋。

　　另一種較簡易的方式，民眾可利用「打赤腳」的驗屋方式，此舉可以更真實感受的房屋地坪的傾斜，或是隨身攜帶鐵珠、小球，放置地面後若球產生滾動，表示房屋已經傾斜，可請專業技師到場測量傾斜角度，以利決定能否賠償或是解除契約。

　　東森房屋法務經理周秉瀛建議，民眾也可聘請設計師前往驗屋，讓設計師測量室內實際坪數，避免事後發現坪數短少，產生買賣糾紛。

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留意制式契約偏向房東權益 特殊情況宜明文增列

　　【蘋果日報/潘姿羽╱台北報導】租屋族看到喜歡的房子後，通常想盡快和房東簽約，以免被別人租走，但多數房東用的是市面上販售的房屋租賃契約，這種契約版本多偏向房東權益，較不利房客，一旦租賃期間發生狀況，房客權益可能受損。專家建議，簽約時除了仔細閱讀條款，也可和房東討論特殊狀況的處理方式並增列於合約書內，避免雙方意見紛歧。 

　　租約期內，房客可能遇到各種狀況，如油漆剝落、修繕管線、提前終止租約等，如果沒有事前協議好，日後可能產生糾紛。

家具配備拍照點交

　　住商不動產總部加盟行政處協理吳光華提醒，簽約時可以要求房東提供權狀影本確認是否為屋主，如果是二房東，必須請其拿出租賃契約，檢查原房東是否同意轉租。

　　其次，房客要確認屋內家具、配備是否完好，吳光華表示，最好能在合約裡寫下名細一一點交，或是拍照存證。

　　常見的租屋爭議還有擔保金返還問題，通常簽約時，房東會要求1~2個月的押金，租約終止時再全額歸還或代付水電費，房客應確認押金如何返還，以及若提前終止租約，押金是否轉為違約金。

　　由於臨時中止租約對雙方都造成困擾，吳光華指出，多數房東會要求房客終止租約須提前告知並支付違約金，但若房東提出出租人可隨時終止租約，因對房客較無保障，房客可拉高條件以維護自身權益。

　　雖然《民法》有條文規範租賃相關事宜，如出租人須負擔租賃物之修繕，天成律師事務所主持律師盧天成指出，多數情形仍以合約內容為主，因為是2個有行為能力者協議後共同簽訂，因此承租人應仔細閱讀合約條文、核對租賃範圍，確認和房東有共識才簽約。

租屋法律小知識

◎《土地法》99條規定，押金不得超過2個月租金。
˙解釋：如果房東要求房客支付3個月押金，房客可要求將押金降低為2個月。
◎《民法》第429條第1項：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
˙解釋：如果租約沒有特別說明，房間裡的熱水器壞掉、馬桶不通都可以要求房東修理
◎《民法》第430條：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行
修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
˙解釋：如果熱水器壞了房東遲遲不來修，房客可以自行修理後要求房東支出修繕費用。

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　　【奇摩新聞／中國時報／文黃繡鳳】中部房市競爭激烈，為求勝出，精品建築也應運而生。以八期面對萬和國中的「禾睦」個案為例，建築師黃國棟將建築的每個形體與空間環境，結合而成為一個雕塑品，一層兩戶雙併造型，三面採光，更是好宅首選。

　　「禾睦」基地位於20米文心南三路和10米豐順街角地，興建地下3層、地上11層大樓，計有17戶住家、3戶店面。每戶建坪為53、54坪，採雙併規劃，由於周遭全係低密度住宅區，成為三面採光，視野景觀良好的靜巷住宅。

　　「禾睦」個案的建築立面相當精彩，東西向為垂直線條、南北向為橫向切割，配合多層次綠化，讓建築物的表情更加生動有致。建築師的設計理念乃緣於家是心靈的城堡、健康住宅，其善用陽光、空氣、水等自然力順時氧生，讓住戶住得健康又養生。

　　建築師黃國棟認為，台中市精華區土地越來越稀有，身為建築人應善待每塊土地，讓其與周遭環境融合，打造出一處人性化的幸福居所，並強化都市集合住宅單元與自然環境對話，讓街道景觀更加繽紛。

　　「禾睦」也呼應全球化綠建築課題的實現，實現建築之多層次綠化，可觀星、觀景，並強化陽台、露台、屋頂等戶外空間使用，加強與環境的互動。由於基地面對萬和國中，東南側130公尺為豐樂公園，為延伸周遭環境的綠意，「禾睦」將立體陽台綠化，造大盆栽，自動滴灌系統，讓陽台充滿無限綠意。

　　「禾睦」個案戶戶樓高3米25，空間寬敞舒適。建築設計原型為將建築之每個形體與空間環境，結合而成為一個雕塑品。而西曬垂直遮陽處理則反應物理環境，太陽由東往西微偏南移動為有角度移動，垂直遮陽以達到良好效果，也是環保節能的最佳典範。

　　而一樓公設包括L型水景流經中庭花園，倍增禪意，挑高3.9米門廳，大器又典雅，二樓則為寧靜的會議室，以及頂樓的曬衣區和觀景台等，簡單實用又有品味，難怪能吸引自住換屋族青睞。

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　　【奇摩新聞／記者黃村杉／新北報導】新北市政府稅捐稽徵處指出，101年地價稅將於11月1日開徵，土地所有權人持有符合自用住宅用地要件之土地尚未適用優惠稅率課徵地價稅者，應在9月24日前提出申請，經稽徵機關審核符合規定者，101年度地價稅即可按千分之2自用住宅用地稅率課徵地價稅，未申請則以一般用地稅率（即千分之10以上之累進稅率）核課，提醒不要錯過可節稅的機會。

　　稅捐稽徵處表示，適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的要件包括：（1）地上建物辦妥本人、配偶或直系親屬戶籍登記（2）該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有（3）無出租或供營業用之情形（4）都市土地面積以300平方公尺（約90坪），非都市土地以700平方公尺（約210坪）為限（5）土地所有權人與配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅者，以一處為限。

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　　【蘋果日報／記者蔡佩蓉／採訪報導】今年夏季全台頻遭颱風、暴雨襲擊，導致不少「非常態性淹水區」傳出淹水災情，而每逢颱風必傳出災情的地區，不僅房市成交價量縮減，也被銀行業者視為放貸風險較高的地區，民眾要留意，購買淹水區附近房屋，首當其衝的可能就是房屋估價下修。

　　過去新北市汐止區受淹水所苦，房價跌到谷底，甚至許多銀行業者怕房屋轉手性不佳、承擔潛在風險過高，根本不承作該區房貸。上海商業銀行個金部經理徐慶源表示，銀行業者不會因為單一一條街有淹水，就將整體區域貸款成數調降。

　　他解釋，其實有南北、城鄉之別，南部地區如果屬於每逢下雨必淹區，如近幾年時常因颱風尾灌入的西南氣流，造成淹水的台南、嘉義部分行政區，可能審核貸款就會比較嚴格。　

　　大台北及桃園地區因有穩定房市成交量支撐，不會因為房屋曾經淹水，貸款成數就降低。徐慶源說，主要房屋淹水首當其衝一定是估價往下修正，例如公寓1樓淹水可能周邊房價是每坪30萬元、淹水過後可能修正至25萬元，甚至2、3樓也會受影響。

　　但他提醒，還是要瞭解房屋的轉手性及整體房市走向，只要有買方承接，並評估買方財力，淹過水的房屋並不會特別調降貸款成數。一般來說，銀行業者沒有特別規範淹水區貸款成數，但評估風險高的區域，可能貸款成數不會超過6成。

　　21世紀不動產桃園南平加盟店店長黃金國表示，今年612暴雨侵襲時，造成桃園後火車站附近、南崁溪周邊淹水，不過，並沒有特別影響房市交易。

　　貸款成數高低，會影響買方意願，但其實偶發性淹水區，只要房價相對便宜，也算是民眾可撿便宜的物件。

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　　【聯合報／記者郭安家／台北報導】北市府原民會宣布，「101年都市原住民家庭租屋補貼」方案大幅放寬，補助金額由以往的3600元及1200元，大幅提高至每戶每月4000元 ，補助對象再放寬，嘉惠大部分北市原住民。即日起至9月10日受理申請。

　　根據原民會過去調查，北市約有1萬4千名原住民，但去年只有2百多人申請，分別以低收入戶及中低收入戶取得兩種租屋補貼金額。

　　如今租屋補貼申請條件放寬，只要北北基地區無自有住宅之20歲以上單身者（即都市原住民）、獨力扶養未成年原住民子女單親家庭、國宅承租戶，家庭總收入低於170萬、每人每月平均收入不到51779元者皆能申請。

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　　【蔣小姐看房市】常常有報導寫著：「我買房致富」，內容就是講某投資客買了一間房，然後經過包裝或沒包裝，隨即加價出售賺取暴利，講好聽是投資精準，講難聽就是找下一個盤子來充填獲利，久而久之，房地產的投資變成一門顯學，大家都想一夜致富不勞而獲，後來就變成全民炒房運動，房價就逐漸被炒作上去。

認清何為投資客的房 不當冤大頭

　　居住正義要自己來，用意就是當你辛苦一輩子存到錢想買屋時，能別被賺取暴利，還能買到不黑心的房屋，這就是居住正義。世界上有九成的業務都只想賺你的錢，要教會你找到那一成的良心分子實在太難，但是，分辨何為投資客的房就簡單多了。

　　投資客加價的招術，一個是用黑心裝潢來墊高房價。舊房屋難免壁癌、損壞，要能夠繼續舒服的住下去，就要完整裝修，比如壁癌就必須找出水從哪來、敲掉已經損壞的混凝土、重新上防水層、上好幾層油漆，一面牆起碼花上十幾萬的工資，投資客的房卻只有：噴一道白色漆，只要你看不出來即可。

　　另一種加價招術，就是保持原來屋況，假裝屋主出國移民了，開個天價給你殺，反正消費者不一定會認真做功課，但一定會殺價，殺的爽就會買下高過行情的房屋，至於屋況有多差？反正你也許會重新裝潢，給你狠狠殺價的感覺最重要。

　　房屋老了會折舊，這是天經地義的事，過去投資客經過包裝，老公寓擁有都更效益的天價時代已經過去，太多投資客賠了一屁股債，所以現在少有人天價買公寓。少了這個理由，你再笨也該知道，房價並不會永遠起漲，除非你的投資長達三十年，那麼你該買的是黃金或保險，三十年的投資報酬遠勝過房屋。投資客就是把時間縮短，你要自住就是要考量折舊，房屋出現壁癌，不好好修理卻加價賣，這就是黑心。

買屋記得狠狠殺價

　　買屋殺價前，記得先調閱最新的所有權謄本，只要持有兩年內者，一律視為投資客，否則，房子好好的卻要賣，要嘛就是住起來不舒服，不然就是他想撈一票，這種房屋絕對不買，因為你即將是讓投資客賺大錢的凱子。

　　那麼，持有超過兩年呢？那表示屋主進價成本比市價低，如果這房屋開價跟市價一樣，你不狠狠殺他個七折，根本就是對不起自己的辛苦賺錢，要知道，如果屋有壁癌還住，你就是拿健康開玩笑，人不過敏衣服都發霉囉。

　　如果你還是想買間房屋來賺錢，請評估一下政府對於追稅時的凶狠程度，炒房一哥黃勇義補稅好幾億有上報，沒上報的投資客更多，房仲說買屋可以如何逃漏稅，如果聽進去你就等著賠錢吧。

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　　【奇摩新聞／中央社記者田裕斌台北23日電】國泰金控旗下國泰人壽今天以新台幣72.56億元標下三商美邦宏遠大樓，雖然平均單價未創下市場新天價，但租金收益報酬率不到2%，格外引人關注。

　　行政院金融監督管理委員會21日才通過保險業投資不動產收益率標準調高至2.125%，國壽這次仍以高價搶標，除了宏遠大樓位於精華地段、產權單純外，看好捷運信義線通車後的漲租效應是主因。

　　國壽副總經理林昭廷表示，捷運信義線即將在2年後完工，屆時可望帶動沿線商辦租金調漲，宏遠大樓目前僅由三商美邦人壽及宏遠證券承租，出租率100%。等產權交割後，國壽就會跟現有住戶重訂租約，報酬率即可比主管機關要求的標準來得高。

　　根據宏遠大樓土地面積532.4坪、建物面積6054.78坪計算，這次國壽以土地每坪1362.88萬元、建物每坪119.8萬元得標，在今年壽險業標購商辦大樓的價格中並未明顯偏高。

　　國壽認為，近期台北地區不動產交易熱絡，尤以台北市區為甚，具區位優勢、收益穩定、基地完整、產權單純、再開發效益的不動產皆為壽險業青睞。

　　國壽指出，如富邦人壽今年5月取得東區商圈太平洋敦南商業大樓、內湖洲子街長虹大樓及8月取得西區西門商圈內萬國商業大樓，全球人壽8月擬購置蘇黎世大樓，除具區位優勢外亦具有租金收益，顯示基地規模完整、產權單純具再開發效益者，如大同北投廠區案等，交易價格皆優於地區交易行情。

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　　【奇摩新聞／中央社台北23日電】美國7月新屋銷售成長超乎預期，重返兩年高點，顯示這個促使衰退爆發的產業正逐步回春。

　　美國商務部今天公布的數據顯示，7月新屋銷售攀升3.6%，折合年率37.2萬戶，和5月並列2010年4月以來最高水準。6月年率經上修後來到35.9萬戶。彭博社訪查72名經濟師的預估中值為7月年率升至36.5萬戶。

　　買家正重返房市，把握房價下跌和空前房貸低利的機會，協助推高托爾兄弟公司（Toll Brothers Inc.）等建商的接單量。不過法拍屋、失業率超過8%和信貸有限，仍是更強力反彈的障礙，也是聯邦準備理事會（Fed）決策官員關注房市數據的因素之一。

　　賓州穆迪分析公司（Moody's Analytics Inc.）資深經濟師史威特（Ryan Sweet）在報告公布前表示：「愈來愈多跡象顯示房市不斷有進展，今年應該會持續好轉。」

　　受訪經濟師的預估值介於34萬戶和40萬戶之間。6月數據原公布為35萬戶。

　　這份報告顯示，新屋銷售年增25%。7月新屋出售中間價較2011年同月下跌2.5%，來到22萬4200美元。

　　7月全美4大區域中共有兩地購屋量成長，由東北部激增77%領揚，彌補6月銳減55%的頹勢。中西部銷售成長7.7%，南部和西部分別衰退1.6%和0.9%。

　　依照目前銷售步調，新屋供給時間從6月的4.8個月縮短到4.6個月。截至7月底，市面上的新屋有14.2萬戶，創可回溯至1963年的數據新低。

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頂級客層減少 補空屋期損失

　　【蘋果日報/吳苡辰╱台北報導】政府積極打豪宅，豪宅客轉售為租，為求順利出租，豪宅出現租金降價潮！近期有不少豪宅建案完工交屋，部份屋主為躲避奢侈稅，只好將豪宅先出租，出租供給大於需求，連頂級豪宅都不得不降租，包括「帝寶」、「寶徠花園廣場」等豪宅，租金都較去年底下滑1.5~2成。

　　前2~3年房地產景氣好時，大批豪宅推出，光是近期完工交屋的豪宅「吾疆」與「台北信義」就有84戶，信義房屋信義101旗艦店專案執行協理張華雄指出，其實豪宅自住客並不多，多是投資客購買，但奢侈稅實施後，投資客為避免被課稅，會等上2年再出售，為減少空屋期損失，多會將豪宅出租。
　　大安區在地房仲就說，剛交屋的「吾疆」屋主為規避奢侈稅而出租豪宅，過去每月平均接1~2件豪宅出租案，但8月至今就已接獲6~7件。

銷況不佳租屋增

　　事實上，豪宅銷況不佳也導致租屋供給增加。房仲表示，部分豪宅買方因房市不景氣，加上豪宅限貸與實價登錄等打房政策影響，認為房價未來會更便宜，寧願轉買為租，賣不出去的豪宅，便流入出租市場。  

新建豪宅較吃香

　　頂級豪宅出租市場供給量增加，導致豪宅也必須「降價求租」，松信住宅不動產經理吳懿倫表示，今年第1季有5戶「帝寶」待租，雖約有20組房客看屋，但因房市前景不明，房客尚未決定要買還是要租，且當時屋主不願降價，因此一直空租，後因空租過久，房東也開始降租，以130坪戶型為例，月租金約31~33萬元，目前則降為26~28萬元，降幅約1.5成，5戶待租屋才陸續出租。
　　不只「帝寶」降租，信義計劃區豪宅「寶徠花園廣場」今年以來降租幅度也近2成，房仲指出，因近年新完工豪宅如「勤美璞真」交屋後，豪宅租客喜新厭舊，多改租新豪宅，導致屋齡較老的「信義之星」月租金下滑，去年底103坪住家每月租金約20~22萬元，今年8月租金降為16~18萬元。
　　張華雄說，豪宅租客減少，也是近年豪宅租金降價的原因之一，因房客多是外商公司高階主管，但近年人數逐漸卻減少，當需求降低、租客選擇卻變多，豪宅租金便下跌，且因國際經濟不佳，許多公司降低租屋預算，也影響豪宅租金行情。

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　　【奇摩新聞/中國時報/王莫昀╱台北報導】政府抑制房價政策不斷推陳出新，澆熄原本炙熱的炒作風潮，卻意外地令首購族最青睞的小宅產品大行其道！信義房屋統計內部成交資訊發現，一般民眾對於小宅產品的接受度越來越高，大台北地區一、二房的小宅產品，占比已經達到4成，台北市以萬華、中山區、大同區的小宅成交占比最高，新北市則以淡水、中和、汐止最為熱門。

　　情人節一向給人印象是「花錢」，但如果小倆口懂得處處精省，把兩個人的薪水作有效的配置，集合兩人之力，穩定交往或結婚數年後買房，並非難事。尤其有結婚共識的情侶及新婚夫婦，初期對於空間的需求較小，加上房價的負擔影響，對一房一廳或兩房產品的接受度越來越高，慢慢小宅也成為首購族購屋時的標準品。

　　其實，在政府一連串打房措施後，合庫等公股銀行率先升息，調高房貸利率，促使巿場進一步回歸剛性需求，太平洋房屋指出，沒有低利率優勢，加上實價登錄後，房價透明化，投資者一窩蜂擠進房市的現象有機會獲得改善，為此，首購產品已躋身巿場主流。

　　最適合首購族的小宅賣相也更為看俏，根據信義房屋2012年前7月的內部成交統計，台北市的小宅產品成交占比已增至4成2，等於每10間成交的房子中，就有超過4間是小宅產品。新北市的成交占比也直逼4成，小宅在台北市與新北市都相當受到歡迎。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都市化程度、人口密度與房價水準皆高的區域，對於小宅產品需求越為強勁，不過這群小宅族，多選擇購「近市區、交通好、機能強」的區塊，如捷運站、車站或靠近市中心的區域，以小空間換取通勤時間與生活品質，至於跨區到新北市，除了機能與交通條件之外，屋齡新穎或管理良好的社區大樓，也是吸引首購族遷入的重要因素。

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　　【蘋果日報/報導劉燕美 /攝影李芃葳】開學前是租屋旺季，若簽約前未小心檢視合約，可能在解約或合約到期時易發生糾紛！崔媽媽基金會就統計出租屋的前5大糾紛，包括提前終止合約、押金返還、修繕分擔、水電分擔與人際互動。其實簽約時只要白紙黑字加註條款，就能減少許多爭議。今天我們就一一針對這些糾紛，教大家如何避免以及解決之道。

提前終止合約

花蓮教大 真理台南校區慘「像灘死水」

　　【蘋果日報張琬聆╱綜合報導】少子化危機往大學發酵，大學城旁當包租公不再穩賺不賠！真理大學台南校區、花蓮教育大學近年因招生不理想及因合併而遷校，致房屋空租率高，房東轉手不易。專家建議，郊區大學未來受少子化影響明顯，想在學區當包租公最好選擇商圈成熟、有上班族消費的區域，避免成為少子化的受災戶。

　　今年大學指考結束，因招生名額減少，錄取率88%創8年新低，有23個校系未足額錄取，缺額59人。統計2002年至2011年大學錄取人數，從10萬人增至11萬人，大學數增加9所，但出生人數卻逐年減少，10年前有24.7萬人，2011年卻僅19.6萬人，少約5萬人，未來大學學生數恐逐年下降。

　　過往不少人因學生客源穩定，選在大學城旁當包租公，但少子化危機開始衝擊大學招生狀況，連周邊房東都受影響。真理大學台南校區今年最後1次招生，目前僅剩1/3學生。住商不動產麻豆店店長郭峰誠直言，該校因位麻豆郊區，店面與住家僅靠學生支撐消費，近幾年學生減少，房屋招租不理想，「店家生意不好、房東想轉手也轉不出去，簡直成為一灘死水。」
花蓮教育大學近年也因與東華大學合併，致學區店家紛紛關閉。中信房屋花蓮真好店店長蔡順富透露，該區目前僅剩少部分空中大學的消費力支撐，房屋空租率逾50%。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，除排名落後外，位置偏僻的學校也會影響出租率，如輔大或政大，雖學校經營不錯，但因屬較封閉式商圈，出租率多仰賴學生，房屋交易狀況受少子化影響較明顯。

輔大套房降價千元

　　輔仁大學雖位新北市，但旁邊多為工業區，商圈仰賴輔大學生，近年因學生數減少，出租率始有下降跡象。中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰透露，該區的套房租金約為4000至8000元，離輔大較遠的套房儘管租金降價500至1000元，出租率仍減少1至2成，已受衝擊。

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　　【奇摩新聞/中國時報/吳佳晉╱台北報導】美國REITs產業在不動產溫和復甦之下，第二季財報繳出亮麗的成績單。法人認為，目前除了歐洲地區景氣較有疑慮之外，其餘市場景氣動能均處於溫和復甦階段，加上各區房市市況持續改善、市場交易量回溫，更加提振未來REITs產業及股價表現，後市看多不變。

　　受各國政府推出寬鬆政策影響，6~7月以來，全球REITs市場自低點強勁反彈。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍表示，6月以來，全球REITs走勢轉趨強勁，主要因美、歐及中國等主要央行陸續放鬆貨幣政策，為疲弱經濟注入資金活水，此舉推升市場風險偏好，進而帶動REITs市場大幅反彈。

　　累計年初至今報酬（美元計價），亞洲上漲26.4％、澳洲上漲25.6％、歐洲及北美地區分別上漲17.0％及15.3％。相較其他地區，北美漲勢雖然較弱，不過法人並不因此看淡後市表現。

　　台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤指出，美國REITs第2季財報有高達48％超乎預期，並有30％符合預期，僅有22％不符合預期，且財報不符合預期的比率為2006年第4季以來新低的水準。在企業獲利創佳績，且新屋及成屋庫存去化天數降至近一年低檔水準下，北美REITs下半年上攻行情可期。

　　第一金投顧進一步指出，以公寓來說，7月底空置率下降至4.7％，是2001年來最低，租金成長也上攀快速至5％左右；辦公大樓空置率則穩定在17％；零售類別部份，美國7月零售銷售出現4個月來首次正成長，內需消費未來持續亮眼，預期空置率可望於年底低於10％，租金回報率也跟著水漲船高。由於這些REITs行情的觀察指標依舊利好，美國REITs報酬率可望跟上。

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與房東協調不成　再向地政處申請減定

　　【蘋果日報/顏嘉瑩╱台北報導】房價不斷上漲，房租也跟著水漲船高，讓原本就無力買房的租屋族負擔更大，但專家表示，其實法令已規定房屋租金上限，如果租金超過法令上限，房客可以拒絕給付超過的部分，還能向地政處申請減定租金，若房東仍不願意減租，房客可向國稅局投訴，但最好的方式仍是與房東協調減租，以免傷了荷包又傷和氣。

　　天成律師事務所主持律師盧天成表示，根據《土地法》第97條規定，「房屋租金以土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」且《土地法》中規定的租金上限為強制性規定，如果租金超過上限，房客可拒絕給付超過的部分。

試算不包含裝潢

　　房屋租金上限的計算方式為「法定上限月租金=(出租人之土地申報總額+承租之建築物申報總額)×10％÷12」，兩者數據可查閱土地及建物謄本，也可察看房屋及地價稅單資料，或是到地政機關查詢土地登記謄本。

　　台北市政府地政局網站也提供試算表，不過盧天成提醒，《土地法》第97條只適用於純住宅，也就是政府提供的試算表只計算地目為「住三」用地，不包含裝潢、照明、瓦斯、租賃附屬設備等的「空屋」情況下，若租屋處屬於商業區，及含裝潢的套房或公寓等，都不在試算表範圍。

　　21世紀不動產法務經理邱創智認為，有些房東提供的設備較完善，甚至不同社區的管理費等相關費用也不同，民眾可將《土地法》規定的租屋上限當作參考值，看租金是否落在合理範圍內，但不一定完全適用。

可向國稅局投訴

　　他建議，如果租屋族認為租金太高，不得已要訴諸法律，可向地政處申請減定，若房東仍不願意依照地政處減定的金額收租，房客可向國稅局投訴，但最好的方式還是與房東協調，是否願意降低租金，以免在訴諸法律的同時費時又花錢，最後贏得官司卻不一定合乎時間成本。

租金上限注意事項

• 租金上限計算方式為「法定上限月租金=（出租人之土地申報總額+承租之建築物申報總額）×10％÷12」
• 台北市政府地政局網站試算表僅限於地目為「住三」用地，且為「空屋」型態
• 租金上限數據可供民眾參考，但會依不同地段、社區而有差異
• 若認為租金太高須訴諸法律，可以向地政處申請減定，要求房東減定租金，如果房東仍不肯減租，可向國稅局投訴
• 減定租金額度較小，若訴諸法律不一定合乎成本，最好還是與房東協調是否願意調整

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