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　　【蔣小姐看房市／Yahoo!奇摩房地產／陳繼民律師】所謂「凶宅」，乃是民間通俗用語，依內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」，其中不動產標的現況說明書第11項：「本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。

凶宅的範圍

　　而內政部針對該內容解釋，是指賣方產權持有期間，在建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

　　例如在住家遭人侵入行竊，屋主發現後與竊嫌扭打之際，遭竊嫌以隨身攜帶之刀械猛刺，在送醫後因失血過多死亡，此時因屋主並非於住家死亡，該房屋並不屬於凶宅。

實務上凶宅的認定範圍

　　但房屋是否屬於凶宅，不應以內政部上開解釋為限，因為基於我國民情，對病故壽終以外之非自然死亡事件，多心存忌諱，並認為如有此種死亡事件，則房屋居住較不安寧，亦不易出租或轉售，導致交易價值低落，

　　因此，凶宅之認定，主要考量該死亡事件嚴重性、陳屍經過時間長短等因素。例如，獨居老人雖在自宅壽終正寢，但因死亡多月方遭人發現，對於買方而言，已影響居住意願，此種情形亦應可認定為「凶宅」。

　　又例如自住家跳樓自殺，雖陳屍於屋外，但此時該房屋仍屬凶宅。因此，是否屬於凶宅，不單單以是否曾在房屋內發生死亡結果為限，例外在發生地或經過地，依整體死亡事件綜合觀察亦有可能構成凶宅。

　　此外，凶宅指的是購買房屋裡面有無發生非自然死亡，不包括房屋所屬的大樓公共區域或鄰居居住房屋，除非在買賣契約中特別約定包括房屋所在大樓公共區域及鄰居房屋，否則只以所購買的房屋為限。

賣方不可隱瞞

　　一旦所購買的房屋屬於凶宅，應可認定屬於物之瑕疵（但亦有法院判決認為凶宅僅是屬於個人主觀面及心理面之範疇，而瑕疵與否屬於客觀面，認為凶宅不構成瑕疵），可依民法有關物之瑕疵擔保責任規定，主張減少價金或解除契約並要求返還價金。如果是賣方故意或過失不告知時，買方另外可依民法債務不履行規定請求損害賠償。

什麼是「漂白凶宅」？

　　至於漂白凶宅，是指透過事先轉手方式隱瞞非自然死亡事件，依照內政部解釋，凶宅以賣方持有產權期間發生非自然死亡為限，但亦有法院判決認為民法規定物之瑕疵不以賣方明知為要件，此時，即便賣方持有期間或賣方不知道所出售的房屋曾發生非自然死亡事件，買方仍可主張相關權利。

　　不過並不是凶宅就無法出售，只要賣方誠實對買方告知曾發生的死亡事件，買方對此也能接受，此時買方就不能再以凶宅主張權利，但是為了避免日後爭議，建議在買賣契約書中明確記載並免除買方責任為宜。　

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　　【好房網／記者蘇彥菱／台北報導】昔日廟宇之所在，周邊必形成商圈而繁榮，現在也是。據房屋網站統計，全台廟宇周邊店面近3年來平均漲幅1到3成，其中以台北行天宮漲幅最多，可見廟宇成為支撐房價的主力。

　　【蔣小姐看房市／Yahoo!奇摩房地產編輯部】在陽宅學的理論來說，客廳的方向往往是房子當中最明亮的地方，面向馬路或廣場，相當於一個人的門面，所以儘量以寬廣、明亮、通風，站在房內向戶外看時沒有對到沖煞，為配置的法則。

余雪鴻：客廳布置好 貴人桃花通通來  位置選擇

　　在風水上，客廳被看作“明堂”。若是放在房子的後端，就像眼睛被遮住了，主人容易糊塗。而且要記住，前方明亮則旺財，太暗則退財萎縮。此外，作為“明堂”的客廳宜寬敞，越寬敞，窗子愈大愈明亮通風，一望無際，納氣越多，越能旺財進財。

傢俱擺設

　　首先，客廳裏的所有傢俱不能形成走道帶來沖剋。比如用沙發、茶几等將房間中隔出一條直直的通道，通向臥室，最好是擺成圍起來的四方或圓形，形成完整圓滿的格局。

　　其次，客廳的左手邊（客廳朝向若是坐南朝北，左手邊即為西，以此類推），適合放置闊葉高大的盆栽，右手邊適合放置古董、寶石、獎盃等厚重的東西，或比左邊略矮的盆栽，形成左青龍右白虎的富貴格局。

　　至於客廳的中間位置，當然要愈明亮愈好，一定要留出開闊的空間，儘量少放東西，好讓財氣流動。若要放裝飾品的話，可選擇小型盆栽或小花，這樣可以招來貴人和桃花。千萬別放大的盆栽或者帶刺的仙人掌之類，會導致情侶間口角。

傢俱選擇

　　凡是人眼看到的東西與顏色，都會發出無形的能量。過度豪華色彩繽紛的客廳，很容易讓男主人產生想要逃避、沒法安靜下來的衝動，所以像是客廳、房間頂上，沙發坐椅的正上方，千萬不要掛上非常豪華大型的水晶燈，台灣很多男主人，不喜歡在家裏休息，一直想要出去找朋友應酬喝酒，就是裝潢惹的禍。

　　相反的，許多國外的建築師，都把家庭裏面客廳的色系，配置得很溫馨而不華麗，往往沙發和牆壁的顏色低調而統一，卻顯得柔和高貴，一家人時常圍坐在沙發上，共享天倫，其樂融融。

　　其次，如果燈飾厚重、面積、體積很大，就要特別注意它的正下方，不能有沙發或書桌，鋼琴等，因為會影響健康。如果燈飾是輕簿型的，比如日光燈或是璧燈，就沒有關係了。

客廳光線

　　與臥室相反的是，客廳的光線是要儘量明亮，空氣愈流通愈好，所以窗子要盡可能大。當然客廳的燈光，不能過度明亮，搞得像辦公室一樣，容易讓人產生緊張的感覺。

客廳色彩

　　讓家人有親切感的單調暖色系，是最好的選擇，家居物品之間的色彩，對比不要太強烈而突兀。家風水中非常講究「宅氣」，認為一個能夠「藏風納氣」的客廳才有聚氣、聚財的功能；針對客廳的裝修設計，謝沅瑾老師建議掌握以下幾個風水原則，就能營造「聚氣納財」的最佳客廳格局！

謝沅瑾老師居家空間旺宅風水法則

採光明亮 氣場通暢 氣旺好運來

　　所以客廳除了格局要方正，採光也要充足明亮、空氣流通更要舒服通暢；一個健康活絡、令人有精神、能安定情緒的空間，自然也有助於運勢的提昇。

開門45ﾟ角實牆環抱 藏風納氣招財運

　　風水法則將「開門45ﾟ角」稱為「明財位」，最好的格局是進門左右兩側45ﾟ 角的位置擁有張開雙臂距離寬的實牆圍繞、不要見光，如此代表能聚氣納財。設計上可以採用不透光的窗簾或是隔板作阻隔，創造藏風納氣的效果。

避免裝飾大面鏡子 家人情感凝聚不分散

　　風水上不建議在客廳設置鏡子，主要是鏡子會產生反射推開的效果，家人在客廳中行走活動勢必產生人影晃動，隱私也容易曝露，讓人潛意識產生不安及緊張的情緒，導致無法全然放鬆或久待於客廳。

背後靠牆、左右前方掌握動線 居家生活安穩又舒適

　　就客廳沙發主位來說，若是坐位在大門或行走動線上，都容易讓人產生不安及緊張情緒而坐不住；沙發後方若是大門或窗，則形成背後無靠容易犯小人。

　　因此客廳最佳的佈局就是將沙發安排在非動線內，使沙發背後靠牆、左右前方是大門入口，讓坐在沙發的180°視角內是安穩、能掌握動線的；

創造室內陽台 助益事業發展順利

　　居家風水上認為陽台象徵前途事業發展，要盡量避免髒亂或堆滿雜物，以免造成事業前途受阻；建議不要在前陽台正對落地窗或大門的相對位置曬衣服或種植物阻礙入口，若養寵物也要注意氣味及整潔，乾淨整齊的陽台對住家運勢亦有所助益。

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　　【蔣小姐看房市／Yahoo!奇摩房地產】買房子無論是拿來自住或出租，說穿了，就是要先想「實際入住之後會不會有什麼不舒適」的問題。就來繼續為您揭開這些容易忽略入住後才大後悔的房屋類型。

大怪物滋滋叫  注高壓電塔（線）通過。

　　打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近不是有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾

「空中的中空之城」！ 陽台加蓋

　　筆者曾去看過一個物件，屋主和仲介信誓旦旦的說突出的一塊是陽台加蓋，底下是原本建物的水泥底。該物件樓層很高，到樓下往上一看，因為很遠，不容易發現，但是仔細一看，所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半，另一半竟然是用鋼架架出來的，

 學校就在旁邊，噪音也在你旁邊…

　　有些物件標榜面學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。

省去裝潢費，多了修繕費

　　髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。

　　但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。

 好個聞香屋！

　　仲介就介紹這裡交通有多方便、空間多好利用….在房子裡面到處走走，打開緊閉的窗戶想看看附近環境，不打開還好，一打開發現，這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房！三面算一算，大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我。仲介也只好苦笑說：「這棟房子還有一個好處就是傍晚很香」。

有每天出國嗎？

　　房子正好在飛機的航道上面，每隔二三十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在機場附近。

氣密窗、隔音材是萬靈丹？

　　上面分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年365天都要開著冷氣生活嗎？

千金買房，萬金買鄰

　　鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。這個部分可以從社區公佈欄看出一二，如果貼一大堆出租的廣告就要考慮一下囉。

基本風水自己先看

　　無論您信不信風水，請記住兩個大原則：1. 以一般居住角度來看，是否舒適。2. 空間是否有所浪費。

　　比如說，「畚箕屋」（前寬後窄，形似掃地用的畚箕），在風水上認為財富會往外流出、留不住。面對高架橋的「攔腰煞」，不但噪音和廢氣擾人，一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋，當然不爽快。又如形狀多邊的房子，常有許多不易利用的死角，若無法以裝潢巧妙利用，等於花錢買到無法使用的空間。

好漢坡練身體

　　「電子地圖一拉，真的只有300公尺！」別忘了親自走一遭，從捷運走到物件位置，有沒有所謂「好漢坡」，從捷運走到物件好輕鬆，進住後才發現每天早上上班都要爬一個比走一公里還累的好漢坡。

沒有窗戶的房子

　　筆者看過一個非常神奇的房子，竟然沒有半個窗戶。價格便宜、附贈全套空調設備，浴室也附贈乾燥機。但還是提醒各位要考慮到停電怎麼辦？電費是否會很驚人？一年365天都靠空調，對健康是否不好？最可怕的是，當空調壞掉的時候，要先去住旅社嗎？

 陽光屋陽光很多嗎？

　　通常「陽光屋」指的就是「地下室」但有部分採光的房子。這類物件通常不會很好轉手，若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人，除非真的不介意長期住在地下室，否則不建議將陽光屋當作過渡時期的房子。

天花板過低

　　一般而言舒適的高度最低也要有2.6米以上（不含樓板）長期居住才不會有壓迫感。若是有自動灑水頭的建築，也要注意灑水頭的高度，以免天花板做起來之後才發現所剩的高度其實很低。

有捷運卻不能坐？開車上班卻大塞車？

　　有的路段，離峰時間開車可能只需要5分鐘，但是尖峰時間卻要塞30分鐘以上！建議在下手之前最好先親身確認一下，在「上下班時間」無論是坐捷運、公車或開車，交通狀況是否合理。

 超便宜先下斡不然買不到？

　　如果您已經開始看屋，應該對以下這些話不陌生：「這間真的是超划算，已經有好幾組在出價了，我怕你會買不到，要不要先出個價，我趕快去幫你跟屋主談……過了幾分鐘就聽到電話鈴響，「有兩組買方明天要來看嗎，我這邊也有一組誠意買方…..」

小心求證旁邊的空地

　　尤其是「停車場」和「公園」。您沒看錯，公園不是公家的嗎？怎麼會蓋房子呢？以往建商「養地」是先買地起來囤，待商圈發展成熟再來蓋房子，為避免被課徵空地稅，以及對土地作有效利用，常見就是做停車場、蓋鐵皮屋餐廳、汽車旅館，低成本，隨時可拆掉蓋房子。

晚上必看，小心光害

　　看了白天別忘了也要看晚上。這種常見到的後悔屋，還真的不容易注意到。大家看房子大多都是白天看，許多人都會忘記晚上也要看。華燈初上，對面霓虹燈也開始亮了起來，不只是亮，還帶閃爍。

白天必看，小心光害

　　如果您看的房屋附近有對到玻璃帷幕大樓或玻璃明亮的大樓，低樓層的話要注意附近有沒有對到光亮的招牌。如果可以，最好能在屋子裡待上一整天。尤其是夏日陽光熾烈的時候，陽光經由玻璃反射強光射入屋內，這下又得拉起窗簾了。

特別小心「小吃店」「理容院」

　　般人都不喜歡與特種行業為鄰，不但出入複雜，對小孩的教育也可能有不良影響。看到住家附近有這種店就要提高警覺，因為很有可能就是特種行業，因為大部分民眾不愛這類店家，日後若要出售，也會對買方的接手意願造成影響。

違建屋？危險屋？

　　權狀上面明明就只有20坪，為什麼有35坪可以使用？通常這個權狀上面沒有寫，憑空多出來的空間大多都是違建。違建」並沒有合法的（民國84年前的既成違建只是緩拆並不是合法），且新設違建是隨報隨拆的，當您整修違建的時候，就很容易被報拆。所以現在很多購屋人也不喜歡買有違建的房屋，這也是要考慮到的脫手問題。

雙車位？

　　有一種一樓的屋子，號稱有一個車庫，車庫前還可以再停一車，形成了雙車位，看起來非常的方便，但是實際上，車庫前的「馬路」絕對不是屬於屋主的，也不能以「車庫前禁止停車」為由放置路霸，這都是會被強制清除的。

你我大家都是一家人

　　這也是看屋時很容易忽略的一點-「隔音」。窗外的噪音如果是車聲，還可以用氣密窗隔絕掉，但隔壁、樓上、樓下的噪音，卻是大大的夢魘。

　　如果隔間牆不夠厚實或是用的材料不對，會讓左鄰右舍的噪音很容易傳來，電視、說話、走路、馬桶沖水聲、都聽得一清二楚。

機械噪音

　　另一種噪音來源更是欲無淚，整棟大樓可能只有你一戶或少數戶飽受干擾，要獲得平反更是難上加難。這種噪音不是鄰居，而是機械噪音。

　　常見的有，管線間發出的噪音，如果管線間設計不良沒有做好隔音，住在管線間旁邊的住戶，就會常常聽到水聲，尤其是排水管，樓上一用水，經過的樓層通通聽到水聲

　　所以買屋前一定要拿設計圖仔細確認管線的位置，因為很難在看屋時發現，怕吵的人可以盡量避免。再來是大樓的電梯機械室，除了有些新的大樓採用無機房電梯，電梯啟動和停止時都會產生噪和震動，購買頂樓的住戶最好要留意電梯機械室的位置。

　　低樓層則是要注意大樓揚水馬達的位置，這類馬達通常在地下室，當馬達老舊時，會發出噪音和震動，若正好處於與馬達震動共振的樓層，受到的影響會更大。這幾乎無法在看屋時發現，通常會在多年之後才發生，所以怕吵的人也可以避免低樓層位於揚水馬達上方的戶別。

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　　【蔣小姐看房市／鉅亨網】住商不動產統計2012年一整年買方客戶成交生肖佔比後發現，豬、狗、兔三個生肖買房最積極，而過去排名較前的牛、龍等生肖，2012年反而退縮，而2011年買屋季軍豬奪冠，狗、兔這兩個較冷門生肖表現亮眼，排名大幅向前，而吊車尾的生肖也從肖雞換為肖馬，和2011年相比算是頗大幅度的洗牌。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，若不以民俗學觀點看待生肖成交比例，其實會發現，排名在前的生肖，不少都是已屆婚齡，相當多的比例是為了結婚而購屋的，也因此會發生生肖比例集中的狀況，如豬、狗兩生肖，都在30大關前後，購屋需求可能因為成家而產生，也連帶拉抬了比例。

　　不過，今年以來各生肖比例也有所改變，和去年相比，今年表現比較不平均，最高和最低差2.2%，低於去年的1.9%，徐佳馨推論，奢侈稅讓投資型買方退場，市場從投資盤轉往自住客，相對之下也比較不容易出現比例差異過大的狀況，應是生肖集中的重要因素。

　　此外，某些生肖歷年來表現都名列前茅，但去年肖蛇的購屋人異軍突起，徐佳馨指出，台灣民間對於購屋仍有不少規矩要遵循，除可能是年齡因素外，許多人認為某些特定生肖，不適合在太歲年購屋，這些特殊的民俗因素，也會讓民眾改變購屋習慣。

　　至於2013年各生肖購屋運為何，東森房屋風水課程老師邢筠表示，今年是2013癸巳年，十二生肖中鼠擁德龍、牛逢白虎、虎遭劫煞、兔持八座、龍遇天喜、蛇座太歲、馬帶太陽、羊臨喪門、猴捧太陰、雞犯五鬼，狗有紅鸞、豬沖歲破，買屋運各不同，又有哪些要留意的事情，整理如下。

肖鼠的人：

　　鼠兒品味高、人緣好，職場上素有上班達人之稱，回到家卻宅到不行，一直期盼有一個屬於自己窩的老鼠今年總算築夢踏實，趁著貴人運超夯，在長輩及親友的推波助瀾下，不妨去選購一間位於10樓的山居美廈，樓中樓的格局對今年的運程更會加分，華廈勿太靠山邊慎防土石流，要買要快，否則很可能會殺出程咬金。

肖牛的人：

　　牛兒傳統念舊、穩健踏實，是一個很顧家的人，可惜今年運程乏善可陳，容易因子女的叛逆而操煩，心情鬱卒之餘，不妨仿傚孟母三遷，往住家北邊去尋找一間二手的中古屋，再將屋與人徹底改頭換面，今年因有血光之災，從住家看出去的左邊最好有高大的建物，裝潢時也儘量多用些紅色系的飾物，如此即可頭好壯壯。

肖虎的人：

　　虎兒外向健談、個性豁達，畢生都在追求屬於自己的人生，這點完全反應在今年的購屋置產上，總是四處趴趴走的老虎今年福星高照，農曆五六月是進場購屋的最佳時機，建議虎兒找一間捷運的共構住宅，門牌號碼最好是「6」字尾的，住家對面千萬不要有建物探頭以免犯小人，切記新屋定要換鎖，否則恐遭小偷光顧。

肖兔的人：

　　兔子好勝心強、喜歡享樂，給人的感覺總是溫文儒雅、才華洋溢，尤其兔子今年書香氣息特別濃厚，這種氣質也間接影響到他購屋的習性，兔子今年最宜選購明星學區的小資宅，特別是四樓，切記附近不要有殯儀館，今年六親緣薄的兔子購屋時要特別留意門前不要有反弓型的道路，更不要有榕樹、竹子或芭蕉等植物。

肖龍的人：

　　龍兒足智多謀、能言善道、很有鑑賞力，任何事情對他來說都是藝術和遊戲，購屋亦不例外，由於去年犯太歲，好不容易挨到了今年的五子登科運，龍兒儘可試著到外地去買房子，最好是獨門獨院的平房或透天厝，切忌購買附近有鴿籠的房子，以免招來牢獄之災，新屋的陽台宜多種藥性植物，俾以化解今年所犯的病符。

肖蛇的人：

　　小龍個性挑剔、追求完美、求知慾強，做任何事情都要經過詳細的規劃，購屋這檔子事更是不在話下，蛇兒今年犯太歲，投資宜低調，若想購屋上半年宜靜不宜動，下半年則不妨往西邊去尋找住商小辦，屋形最好帶點圓弧並鑲有玻璃帷幕，小龍今年有水厄，切勿購買水岸住宅，也別買壁刀煞或屋子右邊有高塔的建物。

肖馬的人：

　　馬兒個性獨立、不拘小節、很有創作的才華，生性浪漫、喜歡美的事物的馬今年比較勞碌且居無定所，購屋最好選擇生活機能佳的挑高小套房，房子的左邊最好有停車塔或工廠等建物，由於今年犯了所謂的桃花煞，購屋時要小心不要買到陽台有圓弧造型的房子，選購房屋不妨考慮預售屋，否則明年犯太歲就諸事不宜了。

肖羊的人：

　　羊兒感情豐富、樂於助人、個性保守、缺乏自信，不太能適應新的環境，這點從其購屋時的猶豫不決可略知一二，今年運程不佳的羊兒容易卡陰，購屋儘量選擇附近沒有夜總會且人氣活絡的一樓店面，房子以座西北朝東南最佳，要留意別買到鬼屋，由於羊兒今年犯女性小人，賣方若是女性要特別留意，慎防詐騙而破財。

肖猴的人：

　　猴子多才多藝、聰慧機靈、個性善變，常常讓人難以捉摸，思維敏捷的猴改變心意也較常人快，有雙重人格的傾向，猴兒今年命逢貴人，購屋置產會得到女性的資助，所謂有土斯有財，猴子今年若能買一塊農地蓋個農莊，運勢則更會錦上添花，由於今年運勢多變，猴兒置產時切勿三心二意，否則計畫將永遠趕不上變化。

肖雞的人：

　　雞的個性耿直、佔有慾強、善解人意、自我要求高，內心常感鬱卒和壓抑，天生桃花就很重的雞金錢多半來自異性，尤其今年財運更是不俗，異性資助加上兼職獲利，成為今年最有資格購屋的生肖，雞要購屋宜挑選精緻小豪宅或水岸湯泉等景觀雅居，離水愈近發得愈快，切記買屋簽約時要特別謹慎，否則可能引發官非。

肖狗的人：

　　狗的精力充沛、好奇心強、敢於冒險、屬於行動派，主觀意識很強的狗充滿自信而且頑固，這點從購屋的態度可見分曉，狗兒今年的運勢蓄勢待發，才萌生購屋念頭，人已經出現在工地的現場，所謂貨比三家，建議狗兒今年戒急用忍先別急著買屋，暫且租屋才是王道，由於今年紅鸞星動，租屋時小心和房東譜出不倫戀。

肖豬的人：

　　豬仔多愁善感、天生多情、觀察力強、憂柔寡斷、個性略帶神經質，做事有時顯得不切實際，今年屬豬的人犯歲破，加上驛馬星又入宮，破大財之餘，運程更是起起落落，宜採逆勢操作，利用購屋來化解破財，今年的上半年不妨往西北方去選購一間法拍屋，前題是需先做好功課，否則一旦買到問題屋可是會官司吃不完。

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　　【聯合報／記者阮南輝／基隆報導】基隆市申請營建署房屋租金補貼，首次出現沒有「增額錄取」，通過基隆市複審的1441戶，僅有549戶獲得補助，有民眾抱怨叫他們怎麼辦。都市發展處國宅科科長林賢家昨天表示，目前正整理未獲補助的892戶資料，若符合低收入戶、身心障礙者及具有原住民身分的申請人，將轉送市府社會處、民政處等單位，循社會福利管道提供協助。

　　台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，雙北市的工作職缺幾乎占全台的就業人口三分之一強，因此許多民眾願意離鄉背井到北部打拼，但月薪最大的支出就是房租，建議租金最好不要超過薪水的三分之一，以免造成過度負擔變成月光族。

　　對於有些民眾剛開始或許會採取「時間換取空間」的做法，工作在市區，租屋在郊區，不過，這樣一來，反而會增加通勤花費，台灣房屋調查發現，雖然北部地區房價居高不下，但在雙北市的熱門就業地點周邊，還是有許多符合預算需求的套房可以供選擇。

　　劉志雄指出，以服務業群聚的信義計畫區來說，忠孝東路五段、松山路、永吉路，因緊鄰信義商圈，生活機能完善，房屋租金也較昂貴些，公寓套房租金介於每坪每月1225~1290元，而電梯大樓套房每坪每月為1335~1624元。

　　素有台北華爾街之稱的「南京東路商圈」，職缺大多為金融產業，推薦南京東路二段、松江路及長春路都有不錯的租屋路段可供選擇，公寓套房租金平均介於每坪每月1005~1290元，而電梯大樓套房每坪每月為1283~1435元。

　　雙北市的科技業則以內湖科技園區、南港軟體園區及汐止科技園區釋出較多的工作機會，劉志雄說，由於內湖科技園區近來房價飆漲，帶動屋主購屋成本，所以租金較難議價，不過，港墘路、內湖路一段、瑞光路還是可以找到符合預算的標的，公寓套房租金平均介於每坪每月1120~1261元，而電梯大樓套房每坪每月為1210~1418元。

　　南港軟體園區則是推薦三重路及經貿二路，公寓套房租金平均介於每坪每月880~924元，電梯大樓套房每坪每月為1035~1094元；汐止科技園區的新台五路一段、大同路二段的公寓套房租金平均介於每坪每月831~900元，而電梯大樓套房每坪每月為1004~1024元。

　　劉志雄表示，民眾在外租屋，除了考慮租金外，住家環境周邊的生活品質及安全也要兼顧，以免為了便宜租金而造成危險，就得不償失。此外，房東除了希望房屋能租出去外，更期許能找個好房客，因此建議與房東在議價時，可向房東懇切的保證會善良管理屋況，往往都能打動房東，議個好價錢。

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　　【蘋果日報／經濟日報╱李至和】二代健保補充保費正式上路，對房市來說，最主要的影響在於房東。房仲業者提醒，並非所有的包租公都會受到影響，只有租給公司行號或店家者會產生補充保費。

　　據現行規定，二代健保租金所得課徵僅針對自然人租給機關、機構、團體、學校、事業、破產財團、執行業務者等房客，「單次」所得金額達5,000元以上、而未超過1,000萬元部分的房屋租金所得，均應扣繳2%的補充保費。

　　因此出租對象的不同會決定是否有補充保費。若房東將房子租給公司行號、或是租給店家做生意，就會有補充保費。如果是自然人租給自然人，或是機關、機構、團體、學校、事業、破產財團、執行業務者同樣租給非自然人的房客，就不會有補充保費。

　　換句話說，二代健保對於店面、辦公室或是租給企業高階主管的住宅，這類要開立租屋憑證的房東將產生影響，一般民眾之間的租賃並無太大影響。

租予法人單筆逾5000元 2%繳健保補充保費

　　新年度二代健保上路，對租賃市場也有影響。其中，將不動產出租給法人的房東，若單次收租達5000元，租金收入的2%將由政府扣取做為健保的補充保費，租金收入若逾1000萬元，政府扣取費用的計算基礎仍以1000萬元為上限。

　　為因應新法上路，許多房東研擬利用契約附註方式，分拆租金繳付次數與金額，如將每月一收的頻率、拆為多次收取，以便將每次收取租金的金額降至5000元以下。或將地價稅、租金收入的所得稅及其他稅賦費用轉嫁給房客，以求避稅，提高收益。

二代健保租金收入補充費

　　實施日期：2013年1月1日
　　計費來源：自然人向法人所收取的租金收入
　　計費門檻：單次給付超過5000元
　　計費上限：單次給付超過1000萬元時，以1000萬元為計算上限
　　費率：2%
　　繳納對象：由法人代扣繳，即房客替房東代扣繳
　　注意事項：補充保費與所得稅不可相互扣抵  

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　　【中央社／記者韋樞／台北】根據國泰房地產指數趨勢觀察，2013年房市仍受國內政局和總體經濟的穩定度不足，以及市場過多餘屋壓力影響，估計短期將從價穩量縮格局出發。

　　根據國泰建設(2501)與政大台灣房地產研究中心所做的2012年Q4國泰房地產指數調查結果，全國新推個案市場全年四季呈現保守、衝刺、調節、再衝刺等四階段，全年為價漲量縮的高檔盤整格局。

　　國泰房地產指數調查發現，2012年房價漲勢趨緩，議價空間北降南升，水準值以高雄市19.86%最高，台中市13.74%最低，其餘縣市約17%。整體而言，2012年各縣市房價多呈現上下震盪、緩步向上的過程，價格上升穩定度相對不足。

　　至於2012年可能成交價上漲趨勢明顯減緩，累計全國年漲幅7.48%，各地區以台中市上漲14.49%最高，次為台南市上漲12.04%，台北市漲幅為8.98%，新北市上漲6.76%，桃竹地區上漲3.78%，高雄市僅上漲1.34%。

　　各地推案量均有擴大現象，但成交量與銷售率均北縮南增。調查顯示，2012年全國新推個案市場因銷售率降低，致使成交量年減2.08%，各縣市成交量以新北市年減近5成最多，台北市略減4.18%，桃竹與台中市成交量擴大約3成，台南市和高雄市擴大1倍以上，年增分別達143.93%、122.43%。

　　國建指出，第4季房價的短期反彈與持續大規模推案，能否營造出市場新一波榮景，還是成為加深市場後續發展壓力的隱憂，還有待觀察。其中，台北市仍處於高檔盤整，中低價區的短期反彈能否重新支撐高價區，為後續觀察重點；新北市則處於高檔震盪，連續好幾季的大幅度的推案，後續市場賣壓仍值得關注。

　　國泰房地產指數調查強調，展望2013在國內政局和總體經濟的穩定度相對不足，以及市場過多餘屋的壓力下，將影響國內房市發展，若無其他重大事件衝擊，市場價量短期趨勢將從價穩量縮格局出發，但整體政經環境所充斥的不確定因素，可能後續影響市況。

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租屋糾紛執法過當 「好像被強姦」

　　【蘋果日報／黎百代、吳詠平╱桃園報導】一女子的男友和房東有房屋租賃買賣糾紛，因女子幫腔，被房東報案指她非法侵入民宅；處理的派出所警員林劍男竟將女子壓制在床上要上銬，不但弄傷對方，還害女子褲子扯破、露出內衣褲，經男友勸阻才平息。女子認為執法過當，向桃園縣警局督察室投訴，並罵：「太過分了！我好像被人強姦。」

　　受驚嚇的女子江惠晴（三十一歲）是楊梅一家幼稚園老師，她已驗傷準備控告楊梅派出所警員林劍男（三十一歲）傷害。江女昨說：「林警員真的很誇張，一定要告他討公道！」林劍男昨僅回應說，當時為了保護江女，不認為自已手段過當。

房東控女入侵民宅

　　江女昨控訴，她和古姓男友去年四月透過代書要買楊梅一間透天厝，付給黃姓女房東三十五萬元頭期款，但簽約時房東為奢侈稅問題，提議一年後再交屋，為此她及男友和房東弄得很不愉快，最後雙方協議先由男友租一年再說，租期至本月五日止。

　　今年初房東說房子不賣了，江女和男友要房東退還三十五萬，雙方約好本月三日完成手續，不料房東認為這樁買賣是江女從中作梗，要江女離開，江女不肯，房東於是報案指江女非法侵入民宅。

男友在旁勸阻警員

　　楊梅派出所備勤警員林劍男獨自前往處理，要江女離開，江女拿出房屋租約說：「租期還沒到，我又沒犯法，憑什麼要我離開？」江女說，林警竟不顧她解釋，掏出手銬要她把手伸出來，江女氣得用手拍牆，不料林警竟衝上前捉住她，用腳將她勾倒壓制旁邊的床上，還騎在她身上要上手銬，她掙扎翻身，在旁男友勸阻：「不要這樣子啦！」她停止掙扎，林警才起身。江女說，當時她上衣被拉起，褲子也被扯破，內衣褲都被看到，短短十秒過程，覺得自己好像被人強姦，只能哭著離開。

　　楊梅警分局昨表示，初步調查林警當時為防止江女撞牆，才會使用強行壓制手段，讓江女覺得不舒服感到抱歉，全案已由督察組調查，若涉不法或執法過當，一定依規定處分。

律師轟：訓練不足

　　警察改革會馬在勤律師痛批：「明明是警察濫權，還強辯是為了保護對方安全，真是可惡！」認為警員的處置行為已涉及妨害自由、傷害及強制罪。律師邱英豪說，租賃期間房客對房子有使用權，要讓誰進來房東根本無權過問，警員不搞清楚，只憑房東指控就以現行犯處理，「太離譜了！這警察的教育訓練明顯不足。」

警執法過當 案例

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　　【蔣小姐看房市】不動產實價登錄實施以來，全國首件登錄不實的裁罰案出現在新北市！新北市淡水區的一位地政士，處理台北市士林區的車位買賣時，遭查出申報價格與實際交易差182萬；由於這是全國的首例，新北市府相當的慎重，已在1月28日依照地政士法予以裁罰地政士3萬元。

實價登錄不實 新北開出全國首張罰單 

　　新北市政府地政局今（5）晚表示，實價登錄上路至今已半年，隨更多的實價資訊揭露，可以消除一般購屋民眾心中的不安，有助於買賣交易的透明化。

　　這起全國首件登錄不實遭裁罰的案例，是位於台北市某停車位的車位交易，200萬的交易卻只申報18萬，遭查出申報價格與實際交易的差距相當懸殊。

　　地政局指出，申報者是新北市淡水區的地政士，地政局接到台北市移轉的案件，請這名地政士到案說明，地政士雖主張依規定格式的契約（俗稱公契）申報，並推稱是助理算錯、不清楚申報的流程。

　　但地政局查出同1天的其他案件，同1地政士對其他交易的案件，是依照不動產買賣雙方當事人所訂定書面的買賣契約（俗稱私契），實價申報。

　　地政局說，不動產權利人（買方）、買賣仲介、地政士都可以申報，市府會依照申報數量的5％，行文地政士事務所提供交易的資料以供抽查稽核，並依一般交易的行情，研判申報交易的價格是否明顯偏高或偏低，同時也會親自到地政士事務所稽查，請地政士出具買賣真正價格的「私契」比對。

　　目前依實務經驗的分析，多數的交易者都會要求申報者依實申報，否則因不實的登錄遭罰，恐相當的不划算。【新頭殼／陳冠廷／新北報導】

交易登錄不實 新北地政士挨罰

　　台北市某停車位新台幣200萬元交易，卻申報18萬元，地政士因此被處罰3萬元。這是新北市首件登錄不實遭裁罰案。

　　新北市府地政局今晚表示，實價登錄上路至今已半年，隨著更多的實價資訊揭露，可以消除一般購屋民眾心中的不安，反映在買賣狀況，有助於交易透明化。

　　地政官員受訪表示，這筆台北市的車位交易，遭查出申報價格與實際交易差距182萬元，相當懸殊，這是新北市首件登錄不實遭裁罰案。

　　申報者是新北市淡水區的地政士，地政局接到移轉案件，調查資料，請他到案說明，地政士雖主張依規定格式之契約（俗稱公契）申報，並推說是助理算錯、不清楚申報流程。

　　地政局查出，同一天其他案件，同一地政士對其他交易案件是依照不動產買賣雙方當事人所訂定書面買賣契約（俗稱私契）實價申報。

　　今年1月28日，新北市府依照地政士法予以裁罰。

　　地政局說，不動產權利人（買方）、買賣仲介、地政士都可以申報，市府會依照申報數量的5%抽查稽核，並依一般交易行情，研判是否申報交易價格明顯偏高、偏低，也會親自到事務所稽查，請地政士出具買賣真正價格的「私契」比對。

　　官員說，依實務經驗分析，目前交易者多數會要求申報者依實申報，不實登錄遭處罰也划不來，這是公布實價登錄資訊的效應明朗化。【中央社╱新北市5日電】

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　　【蔣小姐看房市】8名住戶買屋後，發現隔音效果差，提起訴訟請求建設公司賠償。台灣高等法院認為隔音效果未達最低標準，判建設公司賠償。根據高院日前公布的判決書。近捷運景安站一處房屋的8名住戶指出，他們買下房屋後，發現隔音效果極差，未具有一般房屋的隔音標準，認為建設公司出售前房屋就有瑕疵，請求賠償。

　　建設公司則主張，買賣契約並未具體保證須達到如何的隔音效果。

　　法院一審審理認為，住戶無法證明隔音效果應具備如何的契約約定品質，以及建設公司有何故意不告知瑕疵的情形等，駁回住戶之訴。

　　高院審理認為，經檢測，建設公司以輕質灌漿牆做隔間牆，未達到應具備的隔音標準，須對住戶負起損害賠償責任，判建設公司賠償8名住戶修復費用各新台幣4萬元，全案不得再上訴。【中央社／記者黃意涵／台北電】

房屋隔音差，怎麼辦？ 新聞疑義

　　按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

　　所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

　　但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

　　前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

　　又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，

　　但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，

　　而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。

　　惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

　　而今，台灣高院審理認為，經檢測，建設公司以輕質灌漿牆做隔間牆，未達到應具備的隔音標準，須對住戶負起損害賠償責任，與前揭文所提「惟「實際上，隔音效果奇差，在屋內竟可以聽到對面或隔壁鄰居說話、沖馬桶、走路，甚至生活起居的聲音，毫無隱私可言」確為事實，

　　此瑕疵似為「減少其通常效用之瑕疵」，而且此瑕疵，極為重要，但依情形解除契約，似顯失公平，是買受人非不得以民法第359條、第365條之規定，請求減少其價金。」尚屬相符，爰不予指摘之。

　　惟本文仍提醒大家，買屋時，最好明定「分隔牆」等建材之隔音、採光、遮蔽品質，以確保隱私不外露！【故鄉法律專欄／楊春吉】

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　　【蘋果日報／陳宥里╱台北報導】農曆新年將到來，闔家平安健康是最重要的事。專家表示，今年住家風水中有4個方位不利健康，分別為西南、正中央、西、東方；若為生肖屬蛇、豬者，也因犯太歲使運勢較差，除可至廟宇安太歲外，可在家中西南方設置一盞立燈或檯燈，以助驅惡保平安。

　　依九宮飛星圖，今年有4個方位對身體健康與平安有影響，兇性最強的五黃廉貞星位居中央。風水專家曼樺表示，受此星影響輕則災禍、重則喪人，今年正中央是官煞位，家中若需興工動土，居家中央處最後才可變動。另可選放具有鐘擺的古典座鐘，可收逢凶化吉、平衡財運之效，同時不應擺放流水器、綠色植栽及紅色物品，助長煞氣攻勢。

家中央避動工

　　西南方為病符位，若臥室位於居家西南方，特別是年紀大或正在成長的女性要特別注意可能有舊疾、婦科疾病等問題出現，可於床頭擺掛五帝錢、龍龜，其中龍龜象徵健康長壽，有助避開帶煞的病符星。

　　位居西方的破軍星，也為兇星，家中客廳、臥室位此方，身體易有開刀問題，情緒較不穩定招惹口舌是非，可以掛葫蘆、風水輪。葫蘆自古以來即有收妖的作用，風水輪可藉由轉動洩去戾氣、口舌是非，同時幫助招財納氣，引動偏財運。

西方懸掛葫蘆

　　三碧祿存星位居東方，此星又名蚩尤星，對口舌是非、身體等都有影響，若家中客廳、臥室位東方者，需注意人際關係和諧、情緒控制，身體則須注意肝膽方面的疾病，因此星屬青綠色，可在家中門口鋪設紅地毯化解之。

　　今年為癸巳年，除生肖屬蛇或豬的民眾犯太歲，中華堪輿道派掌門宗師謝沅瑾表示，1947年、2007年、1977年、1941年、2001年出生者，也與癸巳年相沖，尤其是前兩者，同時還犯五鬼、小人，在蛇年運勢較差，即使原本是小病，也可能因照顧不周或其他因素變得嚴重。建議民眾到廟裡安太歲後，可另在家裡的西南方加一盞立燈或檯燈，利用光線驅趕五鬼。

【專家意見】 臥室位西南方 留意採光通風

　　今年的居家風水有4個方位都屬對健康較不利的位置，而生肖屬羊、蛇、馬、狗的民眾，若客餐廳位在西南方，則更需要小心脾胃健康。若臥室位在西南方，要多注意陽光和空氣流通的情形。這些平日不以為意的小地方都可能因方位運勢不佳，導致健康亮紅燈。

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　　【奇摩新聞／中央社記者吳靜君／台北2日電】根據一項調查顯示，台北無家具的三房住宅每月平均租金約3180美元，在亞洲排名第11名。

　　全球人力資源分配方案供應商ECA International最新公布的居住報告，調查全球130個城市居住成本及租賃行情，提供外派人員做為參考指南。

　　根據報告顯示，由於全球眾多金融市場持續表現不穩，歐元區許多租賃市場都表現停滯情形，三房住宅的平均租金約為3030美元。

　　在根據報告顯示，香港無家具的3房住宅平均每月租金為1萬1550美元，雖然較前1年跌了2、3%，卻仍是全球及亞洲租金最貴的區域，其他如東京、新加坡、上海及首爾，分別是亞洲租金排名的前5名；而全球租金最貴的區域前5名，則為香港、卡拉卡斯、紐約、莫斯科及東京。

　　報告中顯示，台北相同規模住宅，每月平均租金約3180美元，平均租金在亞洲居11名；全球為第46名。

　　ECA亞洲區總監關禮廉表示，許多吸引外來人員的地方，如卡拉卡斯或孟買，高級房產租賃租金在需求急升而供應有限的情況下，持續高漲。香港由於土地有限及中產階級人口增加，對房產需求一直有增無減，租金一直是相對較高的區域。

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　　【蔣小姐看房市】管委會一般會用［公寓大廈管理條例第二十四條］規定來向繼受人請求管理費，這條法律已經不適用在這邊。

有關債務人積欠社區管理費，是否該由拍定人負責繳納？

　　且［區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估。

　　因該部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。］

　　依此可知，關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。

　　從法院的判決及營建署的解釋，法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始，即有負擔管理費責任，但之前積欠的管理費則與其無關，管理委員會無權也不該向得標人催討。

　　但如在拍賣公告中有記明『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』，則拍定人繼受前手積欠管理費為本次拍賣必要條件，得標人當然得繳清前手債務。

所以法拍屋得標人是否應繳清前手積欠的管理費，分為兩種情形：

　　一、.拍賣公告如載明，由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞

　　二、拍賣公告未載明，則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞

　　有承辦法官認為，前手債務人（讓與人）積欠的管理費，後手拍定人（受讓人）要連帶負清償責任，所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費，請投標人自行查明。」，但意有不清，又加註「如有爭議，以實體確定判決為準，請投標人注意。」

　　所以法拍屋前手積欠的管理費拍定人是否要負擔，變成一國多制，尚未有最新的判例出來。

　　建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費，將費用列入投標成本，得標後再與管委會協商，免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。【透明房訊雜誌社】

法拍前的大樓管理費拍定人須繳納嗎?

　　一‧依據內政部八十六、二、二十六台內營第八六七二三○九號函規定：

　　１‧按公寓大廈管理條例第三十九條第一項第六款係屬直轄市、縣（市）主管機關對於欠繳公共基金之區分所有權人或住戶行使罰鍰之行政處分規定，而非管理委員會執行追繳公共基金之依據，合先敘明。

　　２‧除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。

　　二‧所以拍定人可不必負擔前屋主所欠繳之管理費。前屋主所積欠之管理費，應另由管理委員會向前屋主求償之。【聯晟法網】

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