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　　【蘋果日報／記者曹逸雯／台北報導】受到油電雙漲所引發的預期通膨效應、選舉結束以及季節性因素影響，第2季整體住宅需求呈現價漲量增、高檔盤整的情況，其中，台北市的平均購屋總價又上漲了1成，來到2,053.8萬元，平均房價所得比也來到14倍，也就是說，要不吃不喝14年，才能在台北市買房，且貸款負擔率高達46.1%，換句話說，在台北市買房，每個月的收入要拿出46.1%來繳房貸。

　　內政部營建署與財團法人國土規劃及不動產資訊中心今（27）日發布第2季住宅需求動向調查，第2季交易量為5萬3,502戶，較第1季增加48%，較去年第2季則減少4%。受到油電雙漲的通膨預期、選舉結束與季節性因素影響，整體呈現價漲量增、高檔盤整的情況。

　　調查顯示，剛買房子與準備買房的民眾對第2季與未來1年房價看法傾向「小幅看漲」，其中，台南市與高雄市的趨勢分數都高於其他地區，呈現「北溫南熱」狀態。

　　第2季平均總價922.8萬元，平均單價每坪22.4萬元，新北市與高雄市單價都較上一季以及去年同季增加7%以上，而購屋負擔最重的台北市與新北市的未來趨勢分數都比上一季減少，顯示購屋者對高房價承接意願降低。

　　整體房價所得比為8.5倍，其中，負擔最重的台北市與新北市房價所得比分別為14倍與9倍，最低的是台中市的6.1倍。平均貸款負擔率為33.5%，也就是每月所得需支付房貸的比率為1/3，其中仍以台北市的購屋負擔最沈重，高達46.1%，幾乎所得有將近一半都要拿去付房貸；而新北市也達37.6%。

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　　【奇摩新聞／自由時報／記者何玉華／新北報導】新北市城鄉局副局長曾志煌指出，新北市推出的「青年社會住宅」，考量住宅法規及整體財務、社會觀感，提供三成的戶數優惠出租，至於其他七成的一般租金租戶，將以另案方式給予補貼或協助，屆時會研議出配套的措施。

　　曾志煌表示，新北市選定在三重環河南路、大同南路與中和秀峰街旁三處交通便利的捷運站周邊基地，以ＢＯＴ的方式引進民間資源及利用彈性的租屋策略，建立全台首例的愛心工程「青年社會住宅」。

　　曾志煌說，三處基地總面積約四千六百坪，約提供千戶「只租不賣」的「青年社會住宅」，考量目前住宅法規規定，至少提供一成以上比率出租給具特殊情形或身分的條件，加上廠商財務上的投資意願，調整優惠出租住宅至三成，未優惠的出租住宅提供給投資廠商彈性化的出租條件及策略經營，屆時會視實際狀況，給予一般租金戶補貼或協助，例如可配合中央及市府各項租金補貼政策，符合補助條件者均得以申請補貼。

　　城鄉局進一步解釋，未來住戶的承租資格都是由新北市政府擬定，並保有修正的權利，「社會住宅推動聯盟」認為只有五％提供給特殊身分者，應是誤解，是五％住宅採用「通用設計」以方便身心障礙朋友，全案一定會依住宅法規定，提供超過十％的戶數給特殊身分者。

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預防建商換建材賺價差 泛黃天花板恐會漏水

　　【蘋果日報/周承諺╱台北報導】房子從賣方交接給買方前，會先經過「驗屋」程序，驗屋可讓買方確認房屋是否有重大瑕疵。房仲專家表示，以新成屋為例，民眾可對照建材是否符合現場裝設，中古屋則須檢查浴室、陽台排水是否通暢，天花板、牆角，是否出現龜裂或是變色異狀，有以上現象皆顯示房屋可能漏水，可要求賣方改善。

　　新成屋漏水問題較少，民眾可依照合約上的建材表比對，室內裝設廚具、衛浴設備是否相符，防止建商更換建材品項，賺取價差。

　　另一項重點是測試浴室、陽台排水，民眾可以打開水龍頭測試，若排水緩慢，即可能是排水孔受堵，可要求建商改善。

浴室地高於排水管

　　是否漏水，從浴室也可窺知一二，某些舊公寓因設計問題，使浴室地坪未高於排水管，因此無法順利排水，賣方為解決此問題會墊高地坪，因此，驗屋時就會看到浴室地板高於門檻的怪現象，買屋人不可不慎。

　　屋齡動輒10~20年的中古屋，民眾驗屋得格外留意，信義房屋忠孝敦化店專案經理陳大中表示，「若樑柱角落的油漆剝落、天花板泛黃或是地坪突起，表示屋內已存在漏水狀況，可要求賣方改善。」

　　另外，天花板除可察看是否為漏水屋，若出現不規則形狀油漆塊剝落，民眾絕對不能輕忽，這很有可能是房屋建材偷工減料所導致。

　　陳大中說，若中古屋建造時偷工減料，水泥層厚度不足，經年累月下容易產生水泥塊剝落，偷工減料造成鋼筋裸漏，建議屋主驗屋時多留心天花板，可發現瑕疵屋的蛛絲馬跡。

「打赤腳」驗地坪

　　房屋地坪傾斜也是中古屋常見的一大問題，陳大中建議，民眾可以購買「水平測量尺」，用來測量地坪、窗戶水平角度，確保購買物件非傾斜屋。

　　另一種較簡易的方式，民眾可利用「打赤腳」的驗屋方式，此舉可以更真實感受的房屋地坪的傾斜，或是隨身攜帶鐵珠、小球，放置地面後若球產生滾動，表示房屋已經傾斜，可請專業技師到場測量傾斜角度，以利決定能否賠償或是解除契約。

　　東森房屋法務經理周秉瀛建議，民眾也可聘請設計師前往驗屋，讓設計師測量室內實際坪數，避免事後發現坪數短少，產生買賣糾紛。

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留意制式契約偏向房東權益 特殊情況宜明文增列

　　【蘋果日報/潘姿羽╱台北報導】租屋族看到喜歡的房子後，通常想盡快和房東簽約，以免被別人租走，但多數房東用的是市面上販售的房屋租賃契約，這種契約版本多偏向房東權益，較不利房客，一旦租賃期間發生狀況，房客權益可能受損。專家建議，簽約時除了仔細閱讀條款，也可和房東討論特殊狀況的處理方式並增列於合約書內，避免雙方意見紛歧。 

　　租約期內，房客可能遇到各種狀況，如油漆剝落、修繕管線、提前終止租約等，如果沒有事前協議好，日後可能產生糾紛。

家具配備拍照點交

　　住商不動產總部加盟行政處協理吳光華提醒，簽約時可以要求房東提供權狀影本確認是否為屋主，如果是二房東，必須請其拿出租賃契約，檢查原房東是否同意轉租。

　　其次，房客要確認屋內家具、配備是否完好，吳光華表示，最好能在合約裡寫下名細一一點交，或是拍照存證。

　　常見的租屋爭議還有擔保金返還問題，通常簽約時，房東會要求1~2個月的押金，租約終止時再全額歸還或代付水電費，房客應確認押金如何返還，以及若提前終止租約，押金是否轉為違約金。

　　由於臨時中止租約對雙方都造成困擾，吳光華指出，多數房東會要求房客終止租約須提前告知並支付違約金，但若房東提出出租人可隨時終止租約，因對房客較無保障，房客可拉高條件以維護自身權益。

　　雖然《民法》有條文規範租賃相關事宜，如出租人須負擔租賃物之修繕，天成律師事務所主持律師盧天成指出，多數情形仍以合約內容為主，因為是2個有行為能力者協議後共同簽訂，因此承租人應仔細閱讀合約條文、核對租賃範圍，確認和房東有共識才簽約。

租屋法律小知識

◎《土地法》99條規定，押金不得超過2個月租金。
˙解釋：如果房東要求房客支付3個月押金，房客可要求將押金降低為2個月。
◎《民法》第429條第1項：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
˙解釋：如果租約沒有特別說明，房間裡的熱水器壞掉、馬桶不通都可以要求房東修理
◎《民法》第430條：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行
修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
˙解釋：如果熱水器壞了房東遲遲不來修，房客可以自行修理後要求房東支出修繕費用。

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　　【奇摩新聞／中國時報／文黃繡鳳】中部房市競爭激烈，為求勝出，精品建築也應運而生。以八期面對萬和國中的「禾睦」個案為例，建築師黃國棟將建築的每個形體與空間環境，結合而成為一個雕塑品，一層兩戶雙併造型，三面採光，更是好宅首選。

　　「禾睦」基地位於20米文心南三路和10米豐順街角地，興建地下3層、地上11層大樓，計有17戶住家、3戶店面。每戶建坪為53、54坪，採雙併規劃，由於周遭全係低密度住宅區，成為三面採光，視野景觀良好的靜巷住宅。

　　「禾睦」個案的建築立面相當精彩，東西向為垂直線條、南北向為橫向切割，配合多層次綠化，讓建築物的表情更加生動有致。建築師的設計理念乃緣於家是心靈的城堡、健康住宅，其善用陽光、空氣、水等自然力順時氧生，讓住戶住得健康又養生。

　　建築師黃國棟認為，台中市精華區土地越來越稀有，身為建築人應善待每塊土地，讓其與周遭環境融合，打造出一處人性化的幸福居所，並強化都市集合住宅單元與自然環境對話，讓街道景觀更加繽紛。

　　「禾睦」也呼應全球化綠建築課題的實現，實現建築之多層次綠化，可觀星、觀景，並強化陽台、露台、屋頂等戶外空間使用，加強與環境的互動。由於基地面對萬和國中，東南側130公尺為豐樂公園，為延伸周遭環境的綠意，「禾睦」將立體陽台綠化，造大盆栽，自動滴灌系統，讓陽台充滿無限綠意。

　　「禾睦」個案戶戶樓高3米25，空間寬敞舒適。建築設計原型為將建築之每個形體與空間環境，結合而成為一個雕塑品。而西曬垂直遮陽處理則反應物理環境，太陽由東往西微偏南移動為有角度移動，垂直遮陽以達到良好效果，也是環保節能的最佳典範。

　　而一樓公設包括L型水景流經中庭花園，倍增禪意，挑高3.9米門廳，大器又典雅，二樓則為寧靜的會議室，以及頂樓的曬衣區和觀景台等，簡單實用又有品味，難怪能吸引自住換屋族青睞。

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