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花蓮教大 真理台南校區慘「像灘死水」

　　【蘋果日報張琬聆╱綜合報導】少子化危機往大學發酵，大學城旁當包租公不再穩賺不賠！真理大學台南校區、花蓮教育大學近年因招生不理想及因合併而遷校，致房屋空租率高，房東轉手不易。專家建議，郊區大學未來受少子化影響明顯，想在學區當包租公最好選擇商圈成熟、有上班族消費的區域，避免成為少子化的受災戶。

　　今年大學指考結束，因招生名額減少，錄取率88%創8年新低，有23個校系未足額錄取，缺額59人。統計2002年至2011年大學錄取人數，從10萬人增至11萬人，大學數增加9所，但出生人數卻逐年減少，10年前有24.7萬人，2011年卻僅19.6萬人，少約5萬人，未來大學學生數恐逐年下降。

　　過往不少人因學生客源穩定，選在大學城旁當包租公，但少子化危機開始衝擊大學招生狀況，連周邊房東都受影響。真理大學台南校區今年最後1次招生，目前僅剩1/3學生。住商不動產麻豆店店長郭峰誠直言，該校因位麻豆郊區，店面與住家僅靠學生支撐消費，近幾年學生減少，房屋招租不理想，「店家生意不好、房東想轉手也轉不出去，簡直成為一灘死水。」
花蓮教育大學近年也因與東華大學合併，致學區店家紛紛關閉。中信房屋花蓮真好店店長蔡順富透露，該區目前僅剩少部分空中大學的消費力支撐，房屋空租率逾50%。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，除排名落後外，位置偏僻的學校也會影響出租率，如輔大或政大，雖學校經營不錯，但因屬較封閉式商圈，出租率多仰賴學生，房屋交易狀況受少子化影響較明顯。

輔大套房降價千元

　　輔仁大學雖位新北市，但旁邊多為工業區，商圈仰賴輔大學生，近年因學生數減少，出租率始有下降跡象。中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰透露，該區的套房租金約為4000至8000元，離輔大較遠的套房儘管租金降價500至1000元，出租率仍減少1至2成，已受衝擊。

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　　【奇摩新聞/中國時報/吳佳晉╱台北報導】美國REITs產業在不動產溫和復甦之下，第二季財報繳出亮麗的成績單。法人認為，目前除了歐洲地區景氣較有疑慮之外，其餘市場景氣動能均處於溫和復甦階段，加上各區房市市況持續改善、市場交易量回溫，更加提振未來REITs產業及股價表現，後市看多不變。

　　受各國政府推出寬鬆政策影響，6~7月以來，全球REITs市場自低點強勁反彈。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍表示，6月以來，全球REITs走勢轉趨強勁，主要因美、歐及中國等主要央行陸續放鬆貨幣政策，為疲弱經濟注入資金活水，此舉推升市場風險偏好，進而帶動REITs市場大幅反彈。

　　累計年初至今報酬（美元計價），亞洲上漲26.4％、澳洲上漲25.6％、歐洲及北美地區分別上漲17.0％及15.3％。相較其他地區，北美漲勢雖然較弱，不過法人並不因此看淡後市表現。

　　台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤指出，美國REITs第2季財報有高達48％超乎預期，並有30％符合預期，僅有22％不符合預期，且財報不符合預期的比率為2006年第4季以來新低的水準。在企業獲利創佳績，且新屋及成屋庫存去化天數降至近一年低檔水準下，北美REITs下半年上攻行情可期。

　　第一金投顧進一步指出，以公寓來說，7月底空置率下降至4.7％，是2001年來最低，租金成長也上攀快速至5％左右；辦公大樓空置率則穩定在17％；零售類別部份，美國7月零售銷售出現4個月來首次正成長，內需消費未來持續亮眼，預期空置率可望於年底低於10％，租金回報率也跟著水漲船高。由於這些REITs行情的觀察指標依舊利好，美國REITs報酬率可望跟上。

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與房東協調不成　再向地政處申請減定

　　【蘋果日報/顏嘉瑩╱台北報導】房價不斷上漲，房租也跟著水漲船高，讓原本就無力買房的租屋族負擔更大，但專家表示，其實法令已規定房屋租金上限，如果租金超過法令上限，房客可以拒絕給付超過的部分，還能向地政處申請減定租金，若房東仍不願意減租，房客可向國稅局投訴，但最好的方式仍是與房東協調減租，以免傷了荷包又傷和氣。

　　天成律師事務所主持律師盧天成表示，根據《土地法》第97條規定，「房屋租金以土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」且《土地法》中規定的租金上限為強制性規定，如果租金超過上限，房客可拒絕給付超過的部分。

試算不包含裝潢

　　房屋租金上限的計算方式為「法定上限月租金=(出租人之土地申報總額+承租之建築物申報總額)×10％÷12」，兩者數據可查閱土地及建物謄本，也可察看房屋及地價稅單資料，或是到地政機關查詢土地登記謄本。

　　台北市政府地政局網站也提供試算表，不過盧天成提醒，《土地法》第97條只適用於純住宅，也就是政府提供的試算表只計算地目為「住三」用地，不包含裝潢、照明、瓦斯、租賃附屬設備等的「空屋」情況下，若租屋處屬於商業區，及含裝潢的套房或公寓等，都不在試算表範圍。

　　21世紀不動產法務經理邱創智認為，有些房東提供的設備較完善，甚至不同社區的管理費等相關費用也不同，民眾可將《土地法》規定的租屋上限當作參考值，看租金是否落在合理範圍內，但不一定完全適用。

可向國稅局投訴

　　他建議，如果租屋族認為租金太高，不得已要訴諸法律，可向地政處申請減定，若房東仍不願意依照地政處減定的金額收租，房客可向國稅局投訴，但最好的方式還是與房東協調，是否願意降低租金，以免在訴諸法律的同時費時又花錢，最後贏得官司卻不一定合乎時間成本。

租金上限注意事項

• 租金上限計算方式為「法定上限月租金=（出租人之土地申報總額+承租之建築物申報總額）×10％÷12」
• 台北市政府地政局網站試算表僅限於地目為「住三」用地，且為「空屋」型態
• 租金上限數據可供民眾參考，但會依不同地段、社區而有差異
• 若認為租金太高須訴諸法律，可以向地政處申請減定，要求房東減定租金，如果房東仍不肯減租，可向國稅局投訴
• 減定租金額度較小，若訴諸法律不一定合乎成本，最好還是與房東協調是否願意調整

 

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建物 土地謄本載明持分比例 不幸分手有後路

　　【蘋果日報/陳宥里╱台北報導】七夕情人節即將到來，有情侶忙著為對方挑選禮物，也有情侶打算準備共同購屋，由於同居關係在法律上不若婚姻具有共同財產保障，因此，為避免日後發生糾紛，情侶共同購屋時宜選擇登記於2人名下，或簽定詳細契約書。若情到濃時想把房子登記對方名下，也記得保留匯款明細，免去日後若分手時，可能面臨人財兩失的窘境。

　　情侶合購房屋，首要課題為房屋登記與銀行貸款，信義房屋地政士專案經理林以德表示，為保障權益，登記過戶時最好共同登記於2人名下，並溝通日後彼此出資金額，請地政士於建物及土地謄本載明2人持分比例。

應保留繳交貸款明細

　　貸款部分若協議共同出資，但僅由其中一方擔任銀行借款人，則須小心伴侶若日後不分擔還款，那麼擔任借款人者，就得自行負擔每月房貸。
　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，情侶間可選擇經濟條件佳或收入穩定者為「貸款人」，另一方則任「連帶保證人」，在法律上能產生約束力，雙方共同承擔貸款責任，同時也達到爭取銀行提供較優惠的利率，或較高的核貸成數。
　　有時情侶協議共同出資買房，是種愛的證明，因此，購屋時選擇登記於其中1人名下。江龍名建議，繳交貸款時可採ATM轉帳或匯款，切記留下匯款明細，他日若發生爭議，出錢付房貸的一方還能據理力爭相關權益。

出售出租須雙方同意

　　共同持有房屋，常見問題還有持有人對房屋處理態度不一，據法律登記為共有的房屋，雙方都有權利使用全部的房屋，在無另訂契約下，房屋屬兩人共同管理。因此，若使用上無法達成協議，不能訴請法院裁判，只能選擇讓與、退出共有關係或請求分割共有物。
　　簡單來說，若有一方想要將房屋出售或出租時，需要在2人皆同意的情況下才能進行，或只能對自己持有的部分做出處置。
　　情侶一起購屋，好處是有共同的奮鬥目標，又可分擔房貸，但購屋前最好理性地「先小人後君子」，先把彼此權益採白紙黑字詳細紀錄，日後若不幸感情生變，雙方要處分房產才能有所依據，避免愛的小屋成為無法好聚好散的恐怖夢魘。

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