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簽約錄音存證 打聽財務狀況

　　【蘋果日報/顏嘉瑩╱台北報導】好房東可遇不可求，尤其在租房子的過程中，常常聽聞租屋族抱怨遇到惡房東，究竟要怎麼樣避開惡房東？專家表示，在跟房東相約看屋時，可以從對話中觀察，另外在簽約時，除了將約定事項寫清楚，也能用手機、MP3等錄音設備存證，以求自保。

　　住商不動產總部加盟行政處協理吳光華指出，在與房東相約看屋時，可以從房東背景打聽，了解房東目前住在哪裡、有幾間房子同時出租等。

　　如果房東的住處離租屋地點較遠，像是熱水器壞掉、房子漏水等問題，在處理速度可能就會比住在租屋地點附近的房東慢，若同時有很多間房子出租的房東，在房客遇到問題時，也會多半盡力協助。

財務緊影響房客權益

　　而房東財務狀況也是房客要考慮的重點之一，吳光華說，如果屋況發生問題需要修繕，但房東財務吃緊，就會影響到房客權益，甚至還有房東要房客分攤修繕費用，因此建議在租屋前，除了屋況、地點等要考慮外，房東背景、財務狀況也要一同了解，簽約時更要將約定事項寫進合約，才不會吃虧。

　　台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪表示，台灣租屋習慣很少會有房客搬離　　後，又回頭找同一房東租屋簽約，使得惡質房東有佔便宜心態，認為就算發生糾紛，在房客搬走後也不會有多餘時間和心力爭執，也幾乎不會再見到面，就算撕破臉也無妨，因此刻意找理由扣押金，甚至出現用上一個房客的押金，來彌補等待下一個房客空窗期的心態。

　　實例就曾發生有房客跟房東談好在搬完家的隔天去租屋處打掃，且租約算到隔天為止，但隔天房東自行打掃完後卻說房客沒有盡到打掃義務，因此只退還1個月押金。

交屋時先拍照避糾紛

　　周展雪說，類似招數相當常見，惡房東往往以污損為由扣留押金，或是挑剔毛病，要求房客賠償重新粉刷房子的油漆費。她建議，簽約交屋時就應將室內空間與各個牆壁拍照存證，特別是有污損的部分，以免日後產生糾紛。另外，在與房東簽約與搬離時最好私下錄音存證，若發生糾紛需要上法院時，才有勝算。

避開惡房東要訣

★ 簽約前了解房東背景，例如：住處、財務狀況等
★ 從言談中判斷房東人品
★ 簽約時將約定事項標註在合約中
★ 必要可私下錄音存證
★ 交屋時將屋況、污損等情形拍照存證
資料來源：《蘋果》採訪整理

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房東若在意 可要求法定代理人承認契約

　　【蘋果日報/顏嘉瑩╱台北報導】暑假來臨，有些大學新鮮人要到外地租屋，但大學新鮮人年齡多數未達《民法》中規定成年的20歲，若自行與房東簽約是否具法律效力？專家表示，學生在外租屋屬一般常態，可以不經法定代理人簽名就與房東簽約，但若房東在意，也有1個月以上的時間，要求法定代理人承認租賃契約，否則可視為租約無效。

　　根據《民法》規定，滿20歲才算成年，具有完整的行為能力，能獨立完成有效的法律行為。而《民法》第79條提到：「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂定之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。」

限期催告法定代理人

　　天成律師事務所主持律師盧天成表示，法律為保障未成年人，在《民法》第77條提到，「限制行為能力人應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益，或依其年齡及身份、日常生活所必需者，不在此限。」目前大學生校外租屋的情形愈來愈普遍，為日常生活所必須，因此不在限制內。

　　崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳指出，未滿20歲的未成年人簽訂租賃契約，不論是在事前或事後得到法定代理人的同意，其簽訂的契約跟其他成年人一樣完整有效，房東也不能主張簽約人因《民法》規定尚未成年，而認為契約效力有瑕疵。
但未成年人可能事先未得到法定代理人的同意，房東也無從得知未成年人是否取得法定代理人同意或承認。

　　馮麗芳表示，法律另有規定，房東可定1個月以上的時間催告未成年人的法定代理人，要求法定代理人在限期內回答有無同意此租賃契約，如果法定代理人在限期內未回覆，法律就視法定代理人不同意，租賃契約則可視為無效。

提供同意書避免糾紛

　　如果大學生擔心日後糾紛，與房東簽約時可主動提供法定代理人的書面同意書，若發生租屋問題，訴諸法律時也比較站得住腳。

未成年租屋注意事項

★未滿20歲之未成年人在外租屋，其簽定之合約具有法律效力
★若房東有顧慮，可限期1個月以上時間要求法定代理人承認該租賃契約
★法定代理人在限期內未回覆，則可視為契約無效
★未成年人在簽約前可主動提供法定代理人同意書
資料來源：《蘋果》採訪整理

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　　【蘋果日報/連珠君╱台北報導】想找便宜屋，國宅為不少人的購屋首選，許多國宅多位處精華地段，但房價卻低於周邊住宅1成左右，信義計劃區「世貿新城」緊鄰豪宅社區「信義之星」，兩者房價更是相差1倍以上，相當具有吸引力，專家表示，交通、生活機能及施工品質，為國宅是否保值的主要關鍵。

　　東森房屋景美店店長謝興泰表示，國宅雖然戶數不少，但坪數規劃卻相當單純，以萬隆國宅為例，僅有37及44坪型，小3房及大3房格局，且坪數多涵蓋車位，但無固定車位，有的國宅車位為每年抽籤，有的採先到先停，車位數量不少，通常都有車位可停。

留意施工與管理

　　依照《國民住宅條例》規定，除非是滿屋齡15年的國宅，不然必須設籍滿1年才能移轉，但市場不乏私下先移轉權利，之後再辦理過戶的例子，為避免發生產權糾紛，購買前一定要留意。
　　國宅最使人詬病的是施工和管理不佳，其中管線過於老舊與漏水，最容易出現在屋齡15年以上的國宅，但後期國宅出現漏水也時有所聞，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，購買前應多加打聽及觀察，詢問當地房仲或該社區住戶，才能掌握屋況。
　　此外，1982年11月到1986年1月間房屋為高輻射鋼筋危險群，海砂屋也是國宅的隱憂，即使是同一批國宅，也有施工品質落差，購買前可要求賣方出示氯離子檢驗報告。

購買國宅應注意事項

◎項目/注意事項
產權/屋齡15年以內的國宅，必須設籍滿1年才能移轉
★坪數/國宅坪數多含車位坪數
★車位/無固定車位，部分國宅社區採每年抽籤，須繳車位管理費，作為社區管理基金，甚是有國宅採先停先贏
★屋況/
◎國宅易有漏水疑慮，購買前多加詢問當地房仲或該社區住戶
◎1982年11月到1986年1月間房屋為高輻射鋼筋危險群
◎海砂屋也是隱憂，要求賣方出示氯離子檢驗報告
★管理/觀察社區電梯維護、消防設施及公共走道清理，可以略為了解社區管理好壞
資料來源：住商不動產企研室

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交易量倍增 中古屋每坪也要10萬

　　【蘋果日報/吳苡辰、張琬聆╱綜合報導】今年上半年全台房市表現以高雄較佳，據房仲業者統計，高雄近1年房價漲幅達10%，中古屋每坪均價也有10萬元，6月建物買賣移轉棟數較1月成長逾1倍，房地產業者說，北部買方年初往南購屋，拉抬房價與成交量，現在市場以自住型買方居多。

　　高市今年房屋交易量大增，建物買賣移轉棟數從今年1月2049件成長到6月4341件，成長1.1倍。

鼓山區漲幅最多

　　有巢氏房屋統計顯示，高市中古屋房價1年來漲幅明顯，今年6月每坪10.2萬元，較去年同期每坪9.2萬元上漲10.9%，鼓山區年漲15.7%最高，今年6月每坪15.5萬元。
　　有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，高雄市規劃不少大型公共建設，前景看好，住宅成交熱絡；房價漲幅最多的鼓山區因有捷運紅、橘線貫穿，區內農16與美術館特區是高雄知名豪宅聚落，向來都是高雄房市一級戰區。
　　「台北房價漲得快又高，但相對房市不好時，也擔心跌得深」，信義房屋高雄區執行協理林武雄說，高雄房價短期雖無法大幅成長，但多為自住需求，房價與成交都非炒作，奢侈稅、實價登錄、豪宅限貸等打房政策，對高雄房市幾無影響。
　　台灣房屋高雄中華特許加盟店經理黃竪超指出，高雄房價相對低，首購族尤其偏愛總價500萬~700萬元3房大樓。

 北部往南購屋多

　　但新建案近期受政府打房影響，交易熱度稍降，高市代銷公會理事長戴嘉聖表示，政府打房矛頭雖在台北，但大環境不佳，高雄也受到影響，年初因北部買方往南購屋，拉抬房價與成交量，現在以自住型買方居多。
　　京城建設發言人周敬恆說，高雄年初銷售達到高峰，最近看屋的人數雖沒有衰退，但成交狀況有區域性的落差，去化速度也不若3~4月時快。
　　不過下半年建商推案量仍大，除京城建設總銷共136億元的「鉅誕」、「花開富貴」、「湖立方」等，興富發也有「三民區中華段」、「苓雅區民族案」，總銷共45億元；隆大營建928檔期也推「美術館區案」、「雄商案」總銷共約35億元。

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　　【奇摩新聞/中國時報/文黃繡鳳】台中市精華區地價飆漲，喜歡透天別墅的購屋族要買千萬元以下的房子，只好往周邊區域找，也帶動沙鹿、太平等地低總價透天別墅的買氣。

　　以位於太平區精美路、建平國小對面的「林維京美」個案為例，採先建後售方式推案，目前即將完工交屋，外觀、室內格局一目了然，且地段優越，對面即是公園和學校，再加上總價僅768萬元起，雙薪家庭買得起，吸引自住客前往看屋。

　　「林維京美」個案基地面積821坪，興建29戶住家，2戶店面，戶戶地坪為22-28坪，建坪50-60坪別墅社區。全區採前院停車，獨門私院方式興建，為太平區唯一三面臨路的社區，建築外觀為歐系新美學創意外觀，時尚個性化，深受中產菁英喜愛。

　　林維建設協理柳昭仁表示，該案三面臨路，住家棟距寬達17米，視野景觀好，空間感寬闊自在，且對面即為建平國小和公園，住戶晨昏、假日都有大片綠地可以散步、運動，增加親子活動的空間，再加上太平路為成熟商圈，生活機能豐富，地段非常優越。

　　以產品規劃來看，「林維京美」採先建後售方式推案，外觀、格局清楚，住戶購屋即可入住，滿足自住客住別墅的夢想。以外觀設計來看，玻璃欄杆、開窗面大，通風採光良好。室內格局一樓挑高3.5米，客餐廳廚房更顯得大器，二、三樓為兩房規劃，頂樓為神明廳和露台，亦可三代同堂。

　　柳昭仁說，太平區地價節節高升，目前每坪單價已達18萬元，因此換算土地成本和營建成本，「林維京美」總價僅768萬元起，絕對物超所值。

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